14/11/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Thị trường trầm lắng, vì sao tín dụng bất động sản tăng nhanh?

Kinhtedothi- 9 tháng năm 2023, tín dụng kinh doanh bất động sản (BĐS) tăng trưởng đến 21,86%. Vì sao thị trường trầm lắng mà tín dụng phân khúc này lại tăng?

Các ngân hàng đang cho vay bất động sản ra sao?

Theo Vụ tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tại các ngân hàng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022 và chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Tuy tín dụng kinh doanh BĐS có sự tăng trưởng rất cao 21,86%, cao hơn tỉ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tín dụng BĐS tiêu dùng giảm...

Xu hướng tăng mạnh cho vay kinh doanh BĐS được ghi nhận tại một số ngân hàng như Techcombank, SHB, HDBank, MBBank, TPBank, VietBank, MSB…

Trong khi đó, tại thời điểm 31/12/2022, dư nợ cho vay BĐS của Techcombank là 109.000 tỷ đồng, tương đương 26,44% tổng dư nợ. Bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô, xe máy và công nghiệp chế tạo là những ngành có dư nợ lớn tiếp theo tại Techombank nhưng chỉ chiếm lần lượt 8,82% và 8,02%.

Tuy nhiên, con số cho vay BĐS tại Techcombank mới chỉ phản ánh trong cho vay đối với doanh nghiệp. Trong khi có tới 42,6% tín dụng của ngân hàng dành cho khách hàng cá nhân (gần 200.000 tỷ đồng).

Tỷ lệ cho vay BĐS tại VPBank cũng tăng so với cuối năm ngoái. Doanh số cho vay BĐS đối với khách hàng doanh nghiệp đạt 79.500 tỷ đồng, chiếm 17,71% tổng dư nợ cho vay 9 tháng năm 2023. Con số này đã tăng so với cuối năm ngoái, từ mức 52.000 tỷ đồng, tương đương 14,39% tổng dư nợ ở thời điểm đó.

Tại SHB, dư nợ kinh doanh BĐS trên báo cáo hợp nhất đến ngày 30/9/2023 là hơn 67.600 tỷ đồng, tăng hơn 2 lần so với đầu năm. Mảng kinh doanh BĐS đang giữ vị trí thứ hai với 16,08% tổng dư nợ của SHB, tăng đáng kể so với mức 6,75% đầu năm. Tại SHB, bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô, xe máy là lĩnh vực chiếm dư nợ lớn nhất với hơn 29%.

Tại TPBank, cho vay đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt hơn 13.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 7,58% tổng dư nợ. Con số này đã tăng so với thời điểm cuối năm 2022 khi doanh số cho vay BĐS là 10.165 tỷ đồng, tương đương 6,31%.

Ngoài các ngân hàng trên, nằm trong "top" các ngân hàng đổ thêm tín dụng vào kinh doanh BĐS tính đến 30/9 như: HDBank 35.600 tỷ đồng; MB 34.500 tỷ đồng; VietBank 13.200 tỷ đồng; MSB 12.500 tỷ đồng; VietCapital Bank 7.000 tỷ đồng…

Nợ xấu bất động sản tăng

Theo NHNN, tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng giảm trong khi đó tín dụng kinh doanh BĐS tăng rất cao, là điểm cần chú ý khi nhu cầu tín dụng để mua BĐS có xu hướng đi xuống, phần nào phản ánh sức mua của thị trường đang giảm so với thời điểm trước.

“Nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi cầu tín dụng để mua BĐS với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng của thị trường đang sụt giảm”- Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Hà Thu Giang cho biết.

Thực tế, dư nợ các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở, dự án văn phòng; khu công nghiệp; nhà hàng khách sạn; xây dựng sửa chữa nhà ở để bán, cho thuê đều tăng. Ngược lại cho vay mua quyền sử dụng đất, đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng giảm.

Thời gian qua NHNN đã có nhiều giải pháp tăng khả năng hấp thụ vốn tín dụng của nền kinh tế như hạ lãi suất. NHNN cũng đã có văn bản chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn tín dụng đối với các dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Một chuyên gia tài chính phân tích, việc dư nợ tín dụng BĐS 9 tháng 2023 tăng cho thấy những dấu hiệu tích cực từ chính sách liên quan đến dòng vốn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, dòng vốn này chủ yếu chảy vào chủ đầu tư. Theo đó, các chủ đầu tư đã đủ điều kiện vay vốn và đưa nguồn hàng ra thị trường.

Điều này dễ hiểu bởi năm 2021, 2022, người dân sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư BĐS quá nhiều. Sau khi thị trường gặp khó khăn về thanh khoản, lãi suất tăng cao, nhà đầu tư khổ sở cắt lỗ. Hiện nhu cầu vay vốn đầu tư BĐS giảm, chỉ có người có nhu cầu thật mới vay ngân hàng.

Dù tín dụng BĐS tăng trong 9 tháng nhưng thị trường vẫn ảm đạm. Tính chung 9 tháng năm 2023, lượng giao dịch vẫn chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Một số khó khăn được chỉ ra như doanh nghiệp BĐS còn khó khăn do không bán được hàng, khó huy động trái phiếu, tín dụng...

NHNN bắt đầu cảnh báo về sự gia tăng nợ xấu của BĐS, đến tháng 9/2023 là 2,89%, tăng so với thời điểm 31/12/2022 (1,72%). Trong đó, BĐS đang được cảnh báo lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nhất khi thị trường suy yếu khiến các khoản nợ có nguy cơ nhảy nhóm thành nợ xấu nhất.

"Về mặt an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, nhu cầu tín dụng BĐS thường là với thời hạn trung và dài hạn, trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường.

Do đó, nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản. Bên cạnh đó, còn có sự tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tại một số tổ chức tín dụng, với tốc độ tăng trưởng cao"- NHNN lưu ý.

Năm 2024, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục hành trình vượt bão trong chu kỳ BĐS đi xuống. Tuy nhiên, khả năng chống chịu của từng ngân hàng sẽ tùy thuộc vào chất lượng tài sản và mức độ thận trọng của ngân hàng trong những năm qua. (PGS.TS Đinh Trọng Thịnh)

Luật đất đai sửa đổi ra đời kỳ vọng sẽ có những quy định để tháo gỡ các nút thắt về pháp lý, tạo điều kiện để giảm thời gian triển khai dự án, dẫn đến nguồn cung ra thị trường cũng như chi phí đầu tư được kiểm soát tốt hơn. Vì vậy câu chuyện đặt ra là phải loại bỏ các lãng phí, đến từ tín dụng không đúng mục tiêu vào các lĩnh vực rủi ro, hay đến từ các thủ tục hành chính, các nút thắt về pháp lý,... khiến cho dự án kéo dài. Tháo gỡ được cơ bản những vấn đề này sẽ tác động tích cực đến ngành BĐS. (Chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long)