Thị trường nhà đất toàn cầu đang lo lắng về các đợt tăng lãi suất

Giá nhà đã tăng nhanh do các gói kích thích kinh tế và chính sách nới lỏng tiền tệ để hỗ trợ nền kinh đang gặp khó khăn trong đại dịch ở nhiều nước. Phần lớn người mua nhà có được lãi suất thấp trong thời gian qua. Tuy nhiên, triển vọng thị trường nhà ở hiện đang ảm đạm khi Quỹ Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) và ngân hàng trung ương các nước hướng tới siết chặt chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát.

Nợ hộ gia đình tăng so với trước dịch

Theo Nikkei Asia, các nhà hoạch định chính sách trên thế giới đang theo dõi tác động của việc siết chặt chính sách khi nợ vay mua nhà tăng vọt, nợ hộ gia đình tăng theo. Viện Tài chính Quốc tế (IIF) cho biết khối tiền nợ vay mua nhà phình to đã khiến nợ hộ gia đình trên toàn cầu đạt mức kỷ lục 55.400 tỉ đô la tính đến hết tháng 9 năm ngoái, tăng 6.000 tỉ đô la so với mức trước đại dịch.

Giá nhà ở 25 nước – bao gồm New Zealand, Úc và Mỹ – đã tăng nhanh sau khi dịch Covid-19 bùng phát, với mức giá tổng hợp đạt mức tăng hàng năm là 13% vào tháng 9-2021 – theo chi nhánh Dallas của Fed. Tỷ lệ tăng của giá nhà đã vượt mức tăng của thu nhập khả dụng ở 22 quốc gia.

Tại Ngân hàng Nhật Bản (BOJ), dư nợ tiền vay mua nhà ở nước này đạt 216.000 tỉ yen (1.900 tỉ đô la) cùng thời điểm, tăng 5% trong hai năm. Nợ hộ gia đình tăng 4% đạt 346.000 tỉ yen (2.991 tỉ đô la). Một nhà phân tích nói rằng đại dịch đã khiến người tiêu dùng tìm môi trường và phong cách sống mới.

Theo khảo sát của Đại học Florida Atlantic và Đại học quốc tế Florida, thủ phủ Boise của bang Idaho có mức tăng giá nhà cao nhất trong 100 thành phố ở Mỹ. Giá trung bình của nhà căn nhà biệt lập có đất riêng đã tăng gấp đôi trong 10 năm qua lên khoảng 540.000 đô la, khiến nhiều người phải trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Nguồn cung nhà ở Boise đã giảm trong thập niên qua do các dự án xây dựng bị đình trệ sau khủng hoảng tài chính 2008. Nhưng nhu cầu gần đây đã tăng lên khi Boise thu hút người dân từ bang California và các tiểu bang khác vốn mong muốn làm việc từ xa trong bối cảnh đại dịch – theo lời nhà kinh tế Steven Peterson thuộc Đại học Idaho.

Nhiều người trong số này đã mua được nhà khi vay ngân hàng với lãi suất thấp được chính sách nới lỏng của Fed tạo điều kiện.

Lãi suất sẽ tăng nhiều lần

Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, được kích hoạt bởi sự sụp đổ của ngân hàng đầu tư Lehman Brothers của Mỹ, là một ví dụ điển hình về tác hại kinh tế do thị trường nhà đất phát triển quá nóng.

Trong nửa đầu những năm 2000 sau khi bong bóng dot-com bị vỡ, lãi suất đã giảm từ khoảng 6% xuống chỉ còn hơn 1% nhờ chính sách điều tiết của Fed. Các khoản cho vay mua nhà với điểm tín dụng thấp tăng lên, cùng lúc là các sản phẩm chứng khoán hóa đi kèm các khoản vay đó lại “trăm hoa đua nở”. Lãi suất bắt đầu tăng vào năm 2004. Và tiếp sau đó là giá nhà sau đó lao dốc trong năm 2007-2008, buộc các tổ chức tài chính phải bán tài sản có liên quan đến tiền vay mua nhà và ghi nhận khoản lỗ lớn.

Bây giờ tình hình đã khác.

Các nhà quản lý tài chính dường như đã học được từ cuộc khủng hoảng trong quá khứ và bắt đầu siết chặt các quy định. Bên cạnh đó, các tổ chức cho vay đang cố gắng tránh rủi ro quá mức. Với dư nợ của các khoản cho vay dưới chuẩn được chứng khoán hóa và các công cụ khác thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2007-2008, cơ hội để các sản phẩm này làm rung chuyển hệ thống tài chính ngân hàng đã giảm đi rất nhiều.

Tuy nhiên, David Rosenberg, người sáng lập hãng nghiên cứu độc lập Rosenberg Research & Associates, cho rằng người mua nhà đã vay một khoản lớn khi lãi suất thấp có thể bị ảnh hưởng khi lãi suất bắt đầu leo thang.

Fed dự kiến có thể bắt đầu tăng lãi suất vào đầu tháng 3 tới và nhiều nhà phân tích ít nhất sau đợt tăng lãi suất này, Fed sẽ bồi thêm ba cú tăng lãi suất nữa trong năm nay. Một số nhà phân tích bi quan đã cho rằng Fed có thể tăng lãi suất tổng cộng đến bảy lần trong năm 2022. Thậm chí, ngân hàng thương mại Bank of America (Bofa) nói rằng số lần tăng có thể đạt 11.

Việc tăng lãi suất đã được thể hiện trong một số lĩnh vực. Freddie Mac, công ty cho vay tiền mua nhà ở Mỹ, nói rằng lãi suất cho vay mua nhà cố định trong 30 năm đạt 3,55% vào tháng 1-2022, tăng 0,5 điểm phần trăm trong một tháng. J.P. Morgan dự báo rằng đầu tư vào nhà ở Mỹ sẽ giảm tốc độ tăng trường xuống còn 1% trong năm 2022 này – giảm nhiều so với tỷ lệ tăng 9% của năm 2021.

Nhật Bản đi sau các nước khác trong việc tăng giá nhà. Trong khi giá nhà chung cư tăng mạnh ở Tokyo và các khu vực đô thị khác, giá nhà nói chung chỉ tăng khoảng 1% kể từ khi dịch bệnh bùng phát, theo số liệu của Fed Dallas.

Giá bất động sản tăng tương đối thấp đã thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Nhật Bản. Một quỹ nước ngoài gần đây đã đồng ý mua một số khách sạn từ Seibu Holdings. “Các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục nhận ra xu hướng bất động sản Nhật Bản bị định giá thấp. Họ sẽ đổ tiền vào lĩnh vực này”, nhà phân tích Makoto Sakum thuộc Viện Nghiên cứu NLI cho biết.

Tuy nhiên, một số nhà phân tích không lạc quan cho lắm. Họ tin rằng đầu tư nước ngoài vào Nhật Bản có thể giảm đi một khi giá bất động sản ở các nước khác bắt đầu suy giảm. Bởi các nhà đầu tư nước ngoài sẽ chuyển hướng.