Thị trường địa ốc thế nào khi làm đường Vành đai 3?

Đường Vành đai 3 không phải là đường đô thị, cho nên nó chỉ phù hợp cho nhà đầu tư địa ốc lớn, họ làm dự án. Rất rủi ro cho nhà đầu tư nhỏ...

Chuyên gia đô thị, PGS. TS. Nguyễn Minh Hòa cho rằng, đây là bài học cần rút ra khi triển khai tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM.

Đừng “bỏ quên” thiết kế không gian hai bên đường

Đường Vành đai 3 TP.HCM đã được ấn định mốc triển khai. Ông kỳ vọng gì về tuyến đường này với sự phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương mà dự án đi qua?

Đường Vành đai 3 không đơn thuần chỉ là một tuyến đường giao thông mà thực sự là một tổ hợp bao gồm công nghệ - kỹ thuật, kinh tế - xã hội, kiến trúc - mỹ thuật và tâm lý - cộng đồng...

Có thể nói đây là một trong số các dự án liên tỉnh lớn nhất, quan trọng nhất của Đông Nam bộ từ năm 1975 đến nay và được thực hiện với một quyết tâm chính trị rất cao, chỉ trong 3 năm.

Dư luận, truyền thông đang rất hào hứng với dự án lớn này. Dễ hiểu vì trên truyền thông, chỉ thấy viễn cảnh kinh tế - xã hội mà con đường mang lại: Tính kết nối giao thông, kinh tế liên vùng, liên khu vực; giải toả ùn tắc, kẹt xe, khơi thông lưu thông hàng hoá; đem lại công ăn việc làm và thị trường địa ốc - bất động sản phát triển…

Trước mắt, đã thấy nhiều dự án bất động sản đang mọc lên dọc trục tuyến này, nhất là khu vực TP.HCM. Tuy nhiên, với nhiều chuyên gia quy hoạch và phát triển đô thị thì không hẳn chỉ là sự kỳ vọng.

Vì sao vậy, thưa ông?

Thực tế, đã có nhiều dự án diễn ra không đúng theo tiến độ, chưa nói là chật vật mãi. Chẳng hạn như tuyến Metro số 1, chỉ có 19 km mà đã trải qua hơn 15 năm chưa đến đích; cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận mất 13 năm mới hoàn thành…

Hầu hết các lý do chậm tiến độ của các dự án giao thông không nằm ở khâu kỹ thuật thi công mà lại nằm ở các khâu phi kỹ thuật như đền bù giải toả, tái định cư, xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội và câu chuyện dư âm hậu dự án.

Ở góc độ chuyên gia đô thị, tôi chưa an tâm về khâu thiết kế không gian song hành với trục đường đang được kỳ vọng này.

Ông có thể phân tích rõ hơn về lý do?

Trong phát triển, bên cạnh dự án giao thông được coi là phần cứng thì cần có một dự án song song, đó là “thiết kế không gian hai bên trục đường giao thông”. Điều này là tất yếu trong đời sống hiện đại.

Đường Vành đai 3 dài gần 80km, không phải là đường mới, mở ra trên vùng đất trống trải, ruộng đồng hoang hoá sình lầy như đường Nguyễn Văn Linh, TP.HCM mà đi qua những khu dân cư sung túc có sẵn.

Do vậy phải tiến hành cùng lúc một loạt các thiết kế dải song hành dọc theo hai bên con đường, là thiết kế kiến trúc, cảnh quan, công trình công cộng, nhà dân và thiết kế kỹ thuật liên quan đến dân cư…

Thực tế ở TP.HCM và nhiều đô thị ở nước ta cho thấy, do chỉ nhăm nhăm vào con đường, quên mất thiết kế cảnh quan hai bên cho nên có những dự án làm xong mới thấy tiếc.

Chẳng hạn dự án mở rộng đường Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa (từ sân bay Tân Sơn Nhất về trung tâm quận 1), đường Phạm Văn Đồng (cửa ngõ từ sân bay Tân Sơn Nhất xuyên về TP Thủ Đức, nối ra QL1K với TP Biên Hoà, Đồng Nai).

Hai tuyến đường này rất rộng lớn, đầu tư nhiều tiền của nhưng khi hoàn thành chỉ được mỗi con đường. Còn cảnh quan hai bên lộn xộn, tự phát, rất xấu.

Lẽ ra trục đường từ sân bay quốc tế về trung tâm phải đẹp đẽ, lung linh, có hồn cốt văn hoá hoặc kiến trúc, hoặc ít ra cũng cho thấy có một ý đồ thiết kế cảnh quan. Đằng này cứ cắt gọt con đường là xong, kiến trúc - cảnh quan và không gian sống hai bên gần như mặc kệ, mạnh ai nấy xây cất và tận dụng lợi thế mặt tiền.

Người dân cần được tham gia thảo luận về thiết kế

Như ông nói thì trong việc triển khai đường Vành đai 3 tới đây, kinh nghiệm rút ra là gì?

Tất nhiên tính chất, quy mô, công năng của đường Vành đai 3 và các con đường đô thị là khác nhau. Tuy nhiên, bài học thì không khác.

Đường Vành đai 3 liên quan đến hàng chục ngàn hộ dân sống hai bên đường. Do vậy thiết kế không gian sẽ giúp người dân biết nhà mình phải lùi vào bao nhiêu, hành lang an toàn đến đâu, bao nhiêu đất bị mất đi…

Từ đó họ sẽ định liệu việc cư trú của mình (di dời, cắt đất, tái tạo lại mặt tiền sau khi nhà bị cắt). Người dân không chỉ được biết, được xem các bản đồ, sơ đồ mà còn được quyền tham gia thảo luận thiết kế sao cho nơi chốn của họ sau khi mở đường sẽ có cuộc sống “bằng và tốt hơn trước dự án”, không chỉ về giá trị kinh tế mà còn cả hưởng thụ không gian kiến trúc, mỹ quan đô thị…

Việc thiết kế này cần tính toán đến vị trí, diện tích, không gian kiến trúc các công trình công cộng sẽ xuất hiện hợp pháp như công viên, vườn hoa, bệnh viện, trường học, siêu thị, chợ búa… Điều này giúp cho các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất biết rõ hiện trạng trong quá trình chọn lựa vị trí, địa điểm và qui mô đầu tư.

Đặt biệt, ở đường Vành đai 3, dự án này có kế hoạch bán đất thông qua đấu giá để tái đầu tư cho chính dự án. Riêng quĩ đất do nhà nước quản lý trên phần đất của TP.HCM là 2.413ha, là một nguồn lực rất lớn.

Công tác thiết kế dải song hành sẽ cho thấy sau khi con đường xây dựng xong thì cảnh quan hai bên sẽ thế nào, cây xanh, thảm cỏ, màu sắc các công trình và đặc biệt là các công trình kỹ thuật như các cầu vượt bộ hành, hầm chui nối cộng đồng dân cư hai bên, hành lang ngăn cách khu dân cư với đường giao thông ra sao…

Các tuyến đường đi qua luôn kéo theo việc hình thành các đô thị mới, các dự án địa ốc… Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản khu vực khi con đường hình thành?

Không phải khi con đường hình thành mà nhiều năm nay thị trường bất động sản nơi dự án Vành đai 3 đi qua đã rất sôi động. Đoạn đi qua TP.HCM hầu như các “ông lớn” trong ngành bất động sản đã làm dự án xong, mua bán rần rần. Một số dự án nhà đất đã có người ở.

Đáng mừng khi đó là những khu dân cư mới, được đầu tư bài bản, hiện đại. Ở Long An, Đồng Nai đất cát và các dự án cũng đang chuyển động theo. Riêng Bình Dương thì họ đã làm từ lâu, các khu dân cư mới đã hình thành trước đó.

Tuy nhiên, vì đặc trưng của đường Vành đai 3 không phải là đường đô thị, cho nên nó chỉ phù hợp cho nhà đầu tư địa ốc lớn, họ làm dự án. Rất rủi ro cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, “lướt sóng”.

Cảm ơn ông!

Dự án Vành đai 3 giai đoạn 1 dài 76,34km đi qua các địa phương TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Dự án đầu tư tuyến chính cao tốc quy mô 4 làn xe, tốc độ thiết kế 80km/h. Đường song hành được làm từ 2 - 3 làn xe. GPMB sẽ thực hiện một lần theo quy mô hoàn chỉnh 74,5m, riêng một đoạn gần nút giao Tân Vạn (TP Thủ Đức) rộng 120m.

Theo Sở GTVT TP.HCM, Vành đai 3 là dự án giao thông lớn nhất của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Dự kiến, dự án khởi công tháng 12/2023, hoàn thành cơ bản trong năm 2025, hoàn thiện toàn bộ năm 2026.

Cụ thể, hoàn thành công tác GPMB năm 2024, công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư bắt đầu triển khai từ quý III/2022, hoàn thành quý II/2024.

Dự án được đầu tư công từ nguồn vốn ngân sách Trung ương và địa phương với tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 75.378 tỷ đồng. Vốn ngân sách giai đoạn 2021 - 2025 là 61.056 tỷ đồng. Ngân sách Trung ương là 31.380 tỷ đồng, ngân sách địa phương là 29.676 tỷ đồng.