Thị trường bất động sản Hà Nội: Nguồn cung giảm

Các chuyên gia nhận định, trong quý III/2021, nguồn tiền đầu tư vào bất động sản tăng trong khi nguồn cung hạn chế đang đẩy giá bất động sản tăng, có xu hướng hình thành mặt bằng giá mới. Trong đó, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục ghi nhận nguồn cung nằm ở mức thấp nhất so với cùng kỳ các năm trước.

Theo báo cáo tổng quan tình hình thị trường bất động sản quý III/2021 của Sở Xây dựng Hà Nội, tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường Hà Nội đạt 5.886 sản phẩm; trong đó chủ yếu là căn hộ chung cư với 5.141 sản phẩm. Lượng giao dịch đạt 1.745 sản phẩm; tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 29,6%. Giá bất động sản nhìn chung không thay đổi so với quý II/2021; song giá đất nền tại một số dự án vẫn ở ngưỡng cao.

Đánh giá chung, tổng cung thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2021 không nhiều, hầu hết chỉ từ các dự án đã được chấp thuận mở bán từ quý II/2021. Đây là quý ghi nhận lượng dự án tham gia thị trường thấp nhất từ trước đến nay khi chỉ có 2 dự án mới được cấp đủ điều kiện bán hàng. Ngoài ra, có một số dự án cũ còn hàng tồn, nhưng không thấy chủ đầu tư chào bán trong quý III/2021.

Đáng chú ý, thị trường Hà Nội sau biến động sốt đất mạnh đầu quý II/2021 và dịch Covid-19 kéo dài nên thị trường yếu và ít giao dịch. Vì vậy, các chủ đầu tư hạn chế chào bán để thăm dò thị trường.

Về giá bán, cũng không có hiện tượng điều chỉnh giá hoặc có điều chỉnh nhưng không đáng kể. Các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá qua các chương trình khuyến mại, quà tặng...

Với phân khúc đất nền, giá đất tại các dự án ở Đông Anh, Gia Lâm chững lại và giữ như ở cuối quý I, quý II/2021, mặc dù giao dịch thấp. Giá đất ở một số khu vực có hiện tượng sốt đất như Hòa Lạc, Sơn Tây, Hoài Đức... đã sụt giảm, thể hiện qua số lượng chào bán trên thị trường, nhưng cũng không xuất hiện giao dịch thực.

Tuy nhiên, giá đất nền tại một số dự án tại Hà Nội vẫn ở ngưỡng cao, nguyên nhân chủ yếu là khan hiếm dòng sản phẩm này, trong khi nhu cầu lại rất cao. Giá đất có những nơi tăng gấp hai lần. Giá đất tại các vùng ven đô, chuẩn bị lên quận đều bị đẩy lên tương đương 30 - 50 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, theo báo cáo của các chủ đầu tư, khi dự án đủ điều kiện để huy động vốn (bán nhà ở hình thành trong tương lai), trong 1 năm đầu, lượng tồn kho thường rơi vào khoảng 30 - 50%. Nhưng do dịch Covid-19 kéo dài, dẫn đến giao dịch bất động sản giảm mạnh nên lượng tồn kho bất động sản tăng lên. Trong đó, hàng tồn chủ yếu nằm ở căn hộ có giá hơn 35 triệu đồng/m2, nhà đất có giá hơn 100 triệu đồng/m2.

Một số dự án có tỷ lệ tồn kho cao như: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đối với các ô đất thuộc dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất phía Đông Nam thôn Cô Dương, xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, tỷ lệ tồn kho là 78,1%; dD án Công trình hỗn hợp thương mại, văn phòng và nhà ở bán tại số 22 -24 phố Hàng Bài và 25 - 27 phố Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm, tỷ lệ tồn kho 100%; Dự án Tổ hợp nhà ở để bán, văn phòng cho thuê và căn hộ du lịch tại số 1152-1154 đường Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, tỷ lệ tồn kho 100%...

Lý giải việc giá bất động sản có xu hướng tăng trong khi giao dịch giảm, các chuyên gia cho biết, nguồn cung khan hiếm cộng với dòng vốn đổ vào bất động sản tương đối dồi dào là những nguyên nhân chính.

Từ đầu năm 2021, dòng tiền đổ vào bất động sản tăng nhanh, nhiều nơi còn xảy ra tình trạng sốt đất. Nhu cầu đầu tư vào bất động sản trước khi dịch Covid-19 bùng phát chiếm đến 75%. Trong các tháng tháng gần đây, do giãn cách xã hội nên dòng tiền không trực tiếp chảy vào bất động sản mà tập trung vào chứng khoán. Tuy vậy, sau đó dòng tiền vẫn sẽ lại quay trở về với bất động sản.

Ngoài ra, trong bối cảnh dịch, dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng không am hiểu về chứng khoán sẽ có xu hướng rót vào bất động sản, kênh đầu tư vốn luôn được đánh giá là an toàn, bền vững trong dài hạn.

Riêng tại Hà Nội, căn hộ bình dân, giá thấp ngày càng chiếm tỷ trọng thấp. Lực cầu về nhà đất tăng mạnh, tuy nhiên, căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở những dự án giá bình dân và rất chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỷ lệ hấp thụ không cao.