Thị trường bất động sản bán lẻ ra sao sau bình thường mới?

Mặc dù trạng thái bình thường mới đã được thiết lập, song phân khúc mặt bằng bán lẻ vẫn khá ảm đạm ở cả 2 chiều Bắc – Nam.

Giá thuê tiếp tục giảm

Báo cáo thị trường mới đây của CBRE cho thấy, trong quý IV/2021, phân khúc mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động. Giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng 1 tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm thành phố tiếp tục giảm.

Giá thuê trung bình ở mức 24 USD một m2 một tháng, giảm 0,2% theo quý và giảm 3,3% theo năm. Nguyên nhân là một số dự án có tỷ lệ trống cao giảm giá để giữ chân khách thuê, cũng như hỗ trợ các khách trước tác động của Covid-19.

Số liệu cho thấy, tỷ lệ trống các khu vực ngoài trung tâm ở mức 16,8%, tăng 1,8 điểm phần trăm theo quý, và 4,3 điểm phần trăm theo năm. Một số trung tâm thương mại tại Long Biên, Nam Từ Liêm, Hà Đông tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống cao từ 40-45%.

Trong khi đó, ở khu vực phía Nam, báo cáo của Colliers cho thấy, giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh ở mức 115 USD/m2/tháng. Việc khai trương cửa hàng thứ 10 của Uniqlo tại AEON MALL Bình Tân là một trong những dấu hiệu cho thấy đà hồi phục của thị trường.

Giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm Hà Nội ở mức 98 USD/m2/tháng. Trong khi đó, thị trường Đà Nẵng ghi nhận nhu cầu giao dịch tăng đến 70% so với thời điểm trước đợt bùng phát thứ tư của đại dịch COVID-19.

Trước đó, mặt bằng bán lẻ là một trong những thị trường bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi đại dịch, do giãn cách xã hội kéo dài, buộc đóng cửa dừng hoạt động đã tạo nên làn sóng trả mặt bằng.

Từ đầu tháng 10, việc nới lỏng giãn cách xã hội do đại dịch Covid-19 trên nhiều tỉnh, thành được thực hiện, nhưng hàng loạt cửa hàng bán lẻ mặt phố cũng như trung tâm thương mại tại vẫn đìu hiu. Phần lớn chủ đầu tư và chủ nhà đã chấp nhận giảm giá, nhưng khách thuê vẫn còn lưỡng lự.

Tại khu vực quận 9 cũ (TP. Thủ Đức), Tân Bình, Gò Vấp, giá thuê mặt bằng bán lẻ đã giảm trung bình 35-40% kể từ tháng 5 đến nay và đang diễn ra làn sóng trả mặt bằng mạnh mẽ.

Từ cuối tháng 6 đến trung tuần tháng 7, làn sóng trả mặt bằng đã xuất hiện, nhiều khách thuê ngành dịch vụ phục vụ nhà hàng và ăn uống (F&B) tại các phố ẩm thực, khu mua sắm các quận ven này cũng đã trả mặt bằng do không thể trụ nổi.

Trong khi đó, tại Hà Nội, khảo sát tại nhiều chung cư cũng cho thấy giá cho thuê giảm từ 20-30%, thậm chí giảm sâu đến 50%. Ngoài ra, các hình thức hỗ trợ khách hàng khác như giảm giá thuê cả năm, cam kết không tăng giá trong thời gian dài, đóng tiền theo tháng để giảm áp lực cho khách cũng được áp dụng nhưng vẫn không dễ cho thuê.

Thị trường sẽ có sự điều chỉnh

Theo chuyên gia Savills, bên cạnh tác động của đại dịch, khó khăn của mặt bằng cho thuê còn đến từ bùng bổ của thương mại điện tử và bán hàng trực tuyến trong thời gian giãn cách.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội, cho biết thời gian sự phát triển của các sàn thương mại điện tử giúp các cửa hàng đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ sản phẩm, đăc biệt trong tình trạng giãn cách xã hội kéo dài trong năm 2020 và 2021.

Bà Hoàng Nguyệt Minh khẳng định việc phục hồi của thị trường nhà phố cho thuê phụ thuộc vào yếu tố sự điều chỉnh của thị trường. Doanh thu của khách thuê là yếu tố quan trọng để điều chỉnh lại giá cho thuê mặt bằng của các cửa hàng bán lẻ trở về đúng giá trị cũng như khả năng kinh doanh của các hãng. Ở Việt Nam, thị trường cho thuê đã bắt đầu điều chỉnh lại về giá trị thực tế của các chuỗi bán lẻ.

Trong khi đó, theo chuyên gia CBRE Việt Nam, trước diễn biến kéo dài của dịch bệnh cũng như thích ứng với trạng thái “bình thường mới”, cả chủ đầu tư lẫn khách thuê đều chủ động điều chỉnh để thích ứng với tình hình. Một số chủ đầu tư lớn tiếp tục triển khai những chính sách hỗ trợ khách thuê bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch bệnh.

Các khách thuê cũng chủ động tái cơ cấu lại mô hình kinh doanh. Chẳng hạn như một số cửa hàng ăn uống, chuỗi cà phê lớn chuyển đổi sang mô hình ki-ốt lưu động thay vì thuê cửa hàng tại chỗ để dễ tiếp cận hơn với khách hàng. Tại các siêu thị, cửa hàng tiện lợi, diện tích thuê cố định giảm, thay vào đó là gia tăng điểm bán hàng nhằm tăng mạng lưới bán hàng.

Riêng tại thị trường Hà Nội, CBRE dự báo mặc dù không ghi nhận dự án khai trương trong năm nay; tuy nhiên, dự kiến trong các năm 2022-2024, sẽ có khoảng thêm gần 300.000 m2 NLA gia nhập thị trường, tương đương với 30% tổng nguồn cung. Các dự án mới này vẫn tập trung tại khu vực ngoài trung tâm.