Thị trường bất động sản 2022 sẽ khắc nghiệt, gỡ cách nào?

Mặc dù thị trường bất động sản vẫn “hừng hực khí thế” ở mọi vùng miền, song, trong dài hạn, chúng ta vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng: vướng mắc về pháp lý, lạm phát đẩy giá bất động sản tăng…

Nhận định tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân do Reatimes, Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 15/3, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng để giúp doanh nghiệp bất động sản có thể phát triển hơn trong năm 2022 thì những bất cập về thủ tục pháp lý cần được tháo gỡ.

VẪN LO RỦI RO… PHÁP LÝ

Nói rõ hơn về điều này, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bổ sung: dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.

Nhiều phân khúc thị trường còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

Theo ông Khôi, thực trạng trên xuất phát từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, song không thể phủ nhận rằng, cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua chưa thực sự rõ nét và phù hợp. Nhiều vấn đề mới được đặt ra chưa có sự giải quyết kịp thời và hợp lý của cơ quan quản lý Nhà nước, như pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch, bất động sản văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại… Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp…

Ở góc độ nghiên cứu, ông Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật phân tích: Hiện nay, các thể chế chưa theo kịp tốc độ của thị trường bất động sản. Trong hệ thống pháp luật có 82 đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản và vẫn tồn tại những bất cập. Cần phải xác định rõ ràng câu chuyện: Các đạo luật chuyên ngành sửa theo Luật Đất đai hay Luật Đất đai sửa theo các luật chuyên ngành? Nếu không xác định rõ thì vẫn có vướng mắc.

Sự thiếu đồng bộ, chưa cập nhật và thay đổi của các quy định phù hợp với thực tiễn của thị trường trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… cùng một số nghị định, văn bản chuyên ngành có liên quan gây khó khăn cho công tác thực thi Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia. Nhất là việc cơ cấu lại nguồn cung, tập trung vào phát triển các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu của số đông.

Bên cạnh đó quy định sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch chưa rõ ràng khiến các địa phương cũng trở nên lúng túng. Các doanh nghiệp khi kinh doanh phân khúc bất động sản như condotel, shophouse cũng lúng túng theo.

CẦN MỞ HƠN NỮA CẢ TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC

Theo ông Tuyến, để nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản nói chung, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Trong đó, cần tập trung giải quyết nhiều nhóm vấn đề khác nhau như bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản 2021 đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng; thể hiện các loại hình chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phát hành cổ phiếu, trái phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán.

Một điểm nữa là bổ sung quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tích hợp chặt chẽ giữa hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng với vấn đề bảo vệ môi trường. Đồng thời, xây dựng các tiêu chí, các sản phẩm bất động sản du lịch xanh; xác lập cơ chế đồng bộ, thống nhất về chính sách ưu đãi, khuyến khích đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc tạo lập các sản phẩm bất động sản du lịch xanh hoặc lồng ghép mô hình kinh tế tuần hoàn trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch.

Ngoài ra, cần rà soát sửa đổi các quy định của Luật Du lịch năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các đạo luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành về kinh doanh bất động sản du lịch, bảo đảm sự thống nhất, tương thích, đồng bộ, góp phần tạo lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch thông suốt, cạnh tranh lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia phân khúc này.

Cũng bàn về vấn đề pháp lý, ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhấn mạnh: Hiện nay, trong khi việc khai thác các nguồn lực đất đai và thúc đẩy quá trình đô thị hoá là nguồn lực, cũng là động lực quan trọng nhất của quá trình công nghiệp hoá thì hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế Việt Nam. Vừa qua, chúng ra có sửa 8 Luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhưng thực tế cũng chỉ như “muối bỏ biển”, chưa giải quyết được gì nhiều cho các điểm nghẽn liên quan đến thị trường bất động sản.

“Bất động sản đang trong tình thế của các tác động kép, rất bất lợi, khi dịch bệnh chưa qua thì chiến tranh đã tới. Rủi ro kép tăng lên kể cả trên hai phương diện: Rủi ro về pháp lý, rủi ro về thị trường. Để giải quyết được vấn đề này, cũng cần giải pháp kép. Cần mở cửa bên ngoài và mở cửa bên trong.

“Mở cửa” được hiểu theo nghĩa rộng nhất, không phải là mở cửa thị trường mà là cởi mở trong các quy định pháp lý. "Nên thúc đẩy cải cách thể chế, giải phóng mọi nguồn lực, phá bỏ mọi rào cản để phát huy được tinh thần doanh nghiệp, thúc đẩy quá trình kinh doanh. Đây là yêu cầu vô cùng quan trọng trong bối cảnh hiện nay”, ông Lộc khuyến nghị.