MỚI

Thiệp giáng sinh độc lạ

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thị trường ảm đạm, nhà liền thổ triệu USD vẫn "dẫn sóng"

Quý III/2025, thị trường nhà liền thổ Việt Nam bộc lộ nghịch lý rõ nét: nguồn cung dồi dào, dự án mới liên tục bung ra, nhưng thanh khoản tiếp tục suy yếu, nhiều khu vực gần như chạm đáy.

Phân khúc nhà liền thổ, với chủ lực là biệt thự và liền kề, từng được xem là “biểu tượng của thịnh vượng” nay đang rơi vào một vòng luẩn quẩn nguy hiểm: cung nhiều, giá cao, cầu yếu. Thực tế này đã buộc giới đầu tư và người có nhu cầu thực phải giữ thái độ thận trọng tối đa, phản ánh sự mất cân bằng sâu sắc của thị trường.

Nóng bề mặt, lạnh trong ruột: Sự thật về thanh khoản chạm đáy

Dữ liệu thị trường đã phơi bày sự thật về sự trầm lắng nội tại. Báo cáo của One Mount Group chỉ ra lượng giao dịch nhà đất thổ cư trong quý III/2025 chỉ đạt gần 6.100 giao dịch, giảm tới 35% so với quý trước, quay trở lại ngưỡng của năm 2023 - thời điểm thị trường còn chìm trong khó khăn tín dụng.

Lý do của sự sụt giảm này rất rõ ràng: Giá nhà liền thổ tiếp tục leo thang, với mức tăng trung bình 28% chỉ trong 3 quý đầu năm 2025. Hiện tổng giá một căn nhà liền thổ đã cao gấp 2,1 lần căn hộ cùng khu vực, khiến khả năng tiếp cận nhà ở gần như bất khả thi đối với phần lớn người dân. Thị trường đã trở thành cuộc chơi của các nhà đầu tư với các giao dịch "sang tay qua lại" thay vì người mua ở thực.

Trái ngược với sức cầu cạn kiệt, nguồn cung nhà thấp tầng lại tăng kỷ lục. Số lượng sản phẩm biệt thự, liền kề, shophouse mở bán mới trong 3 quý đầu năm đã gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Sự gia tăng này không xuất phát từ nhu cầu thực, mà chủ yếu do thay đổi pháp lý buộc chủ đầu tư phải xây nhà hoàn thiện để bán (thay vì phân lô bán nền). Điều này khiến số liệu nguồn cung bị phình to, trong khi lực cầu thực tế lại yếu.

Cảnh báo về “liều thuốc” tăng bảng giá đất

Khi thị trường còn đang loay hoay tìm điểm cân bằng, đề xuất tăng bảng giá đất của Hà Nội (từ 1/1/2026) đang gây ra lo ngại sâu sắc. Dự thảo đề xuất tăng giá đất nội thành khoảng 2% nhưng khu vực ngoại thành tăng tới 26%. Mục tiêu là thu hẹp khoảng cách với giá thị trường, nhưng động thái này tiềm ẩn nguy cơ lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo: “Nếu bảng giá đất bám theo giá thị trường vốn đã bị thổi phồng, Nhà nước vô tình hợp thức hóa mặt bằng giá ảo, khiến thị trường càng khó điều chỉnh về mức hợp lý”.

Các doanh nghiệp cũng phản ứng gay gắt. Với chi phí đất đai chiếm tới 60–70% cơ cấu giá nhà, việc tăng bảng giá đất có nguy cơ đẩy chi phí đầu vào lên mạnh, kéo theo giá bán sản phẩm và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường, thẳng thắn nhận định: “Tăng bảng giá đất lúc này chẳng khác nào đổ thêm dầu vào lửa”. Ngay cả "đường lui" là dịch chuyển phát triển quỹ đất vùng ven cũng bị chặn nếu giá đất ngoại thành tăng đột biến.

Nguy cơ “bong bóng ngược” và giấc mơ an cư

Thị trường nhà liền thổ Việt Nam đang bị kẹt trong vòng xoáy nghịch lý cung nhiều – giá cao – cầu yếu – đầu cơ áp đảo. Tỷ trọng chi phí đất đai quá lớn khiến mọi nỗ lực giảm giá bán đều bế tắc.

Nếu không có biện pháp can thiệp kịp thời, nguy cơ “bong bóng ngược” – tức giá cao nhưng thanh khoản thấp – có thể khiến thị trường đóng băng vĩnh viễn trong khi vẫn gây ảo tưởng thịnh vượng. Việc điều chỉnh bảng giá đất cần phải hết sức thận trọng, dựa trên dữ liệu thực tế và khả năng chi trả của người dân, thay vì bám theo giá giao dịch bị đầu cơ thổi phồng.

Một thị trường bất động sản lành mạnh phải được xây dựng trên nền tảng cầu ở thực, giá hợp lý và chính sách phát triển bền vững. Chỉ khi đó, những khu đô thị mới sẽ thôi “đẹp trên bản vẽ mà vắng bóng người”, và giấc mơ an cư của người Việt mới có thể trở lại tầm tay.