Thể chế và dòng vốn: Hai ẩn số khiến nhà ở đắt đỏ

Thị trường bất động sản Việt Nam có quy mô vốn hóa gấp ba lần GDP nhưng vẫn vướng điểm nghẽn lớn về thể chế, vốn và cấu trúc. Các chuyên gia nhận định nếu tháo gỡ tận gốc những rào cản này, bất động sản có thể trở thành cú hích quan trọng cho tăng trưởng kinh tế.

Bất động sản—một thị trường với vốn hóa gấp ba lần GDP 500 tỷ USD—có vai trò chi phối nền kinh tế. Song, các chuyên gia khẳng định: Quy mô không phải là tất cả. Thị trường đang mắc kẹt trong vòng luẩn quẩn của những rào cản chính sách chưa được tháo gỡ triệt để.

Thông tin được đưa ra tại Diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản – cú hích tăng trưởng GDP hai con số” do Báo Xây dựng tổ chức sáng 26/9.

Thể chế: Mấu chốt quyết định

Bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – nhấn mạnh: bất động sản vẫn đối diện những vướng mắc lớn, mà trọng tâm là tính pháp lý của nguồn cung. Bộ Xây dựng thời gian qua tập trung hoàn thiện hệ thống luật, đặc biệt ở mảng nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho bộ, ngành và địa phương triển khai hiệu quả hơn.

Theo kế hoạch, năm 2026 Bộ sẽ trình Quốc hội dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, tập trung siết chặt điều kiện giao dịch, dịch vụ môi giới và cơ chế kiểm soát. Đồng thời, đề xuất thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, nhằm minh bạch hóa nguồn cung và giá cả cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

“Điểm nghẽn lớn nhất nằm ở thể chế. Xác định đúng chỗ tắc, tháo gỡ dứt điểm, thị trường chắc chắn sẽ khởi sắc”, bà Hạnh khẳng định.

Quy mô khổng lồ, rủi ro không nhỏ

TS Lê Xuân Nghĩa – nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia – dẫn số liệu: vốn hóa bất động sản Việt Nam ước khoảng 1.500 tỷ USD, gấp 3 lần GDP. Đây cũng là lĩnh vực tăng giá nhanh nhất: giai đoạn 2009-2019, giá nhà Hà Nội tăng bình quân 12%/năm.

Về vốn, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chủ lực, chiếm 25% tổng dư nợ hệ thống, tương tự Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc. Tuy nhiên, việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng khiến thị trường thiếu bền vững. Trong đó, 40% vốn tín dụng chảy vào đầu tư, 60% phục vụ nhu cầu mua nhà.

Kênh trái phiếu bất động sản chiếm 20-30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhưng mới đáp ứng được khoảng 7% nhu cầu vốn thực tế, lại tập trung vào một số doanh nghiệp lớn – nếu thiếu minh bạch dễ tạo rủi ro hệ thống. Cổ phiếu bất động sản cũng là nguồn vốn đáng kể song biến động mạnh, trong khi các quỹ nhà ở và quỹ đồng sở hữu bất động sản được đánh giá là công cụ hỗ trợ bền vững hơn cho người thu nhập trung bình và thấp.

Cấu trúc méo mó, cần tháo gỡ tận gốc

PGS.TS Trần Đình Thiên – thành viên Tổ tư vấn Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam – nhận định: ách tắc pháp lý chính là “điểm nghẽn của điểm nghẽn”. Theo ông, cấu trúc thị trường bất động sản còn méo mó, nặng đầu cơ, chịu chi phối bởi lợi ích nhóm.

Giải pháp đặt ra là phải rà soát sự tương thích giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời xử lý bất cập trong mô hình chính quyền hai cấp – nơi nhiều dự án đình trệ vì thẩm quyền chồng chéo.

Cú hích cho tăng trưởng GDP

Các chuyên gia thống nhất quan điểm: bất động sản là một trong những trụ cột của nền kinh tế. Nếu gỡ bỏ các nút thắt về thể chế, vốn và cấu trúc thị trường, lĩnh vực này hoàn toàn có thể trở thành động lực đưa GDP Việt Nam tăng trưởng bứt phá.