Tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy công tác định giá đất bất động sản

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có Công văn số 18/2024/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 23/1/2024. Qua đó, HoREA đề nghị Chính phủ sớm ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất” để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy công tác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản (BĐS), nhà ở thương mại.

Hiệp hội nhận thấy, Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể hơn về công tác định giá đất so với Luật Đất đai 2013 như tại khoản 2 Điều 112 Luật Đất đai 2013 giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất dẫn đến Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ vừa quy định 05 phương pháp định giá đất (Điều 4), vừa quy định áp dụng phương pháp định giá đất (Điều 5).

Nhưng nay, khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể 04 phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời cho phép Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định cụ thể trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025, trong đó có quy định về định giá đất và trong năm 2024 thì công tác định giá đất vẫn phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013, nên rất cần thiết và cấp bách phải ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất” để sớm tháo gỡ các vướng mắc về công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án BĐS, nhà ở thương mại trong cả nước để các chủ đầu tư thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, vừa đảm bảo không làm thất thu ngân sách Nhà nước, vừa nâng cao chất lượng công tác quản lý Nhà nước về đất đai và thị trường BĐS, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà được cấp “sổ hồng”...

HoREA cũng nhận thấy, vẫn còn một số đề xuất hợp tình hợp lý, phù hợp với thực tiễn của các Hiệp hội và chuyên gia nhưng chưa được cơ quan soạn thảo chấp thuận, nên Hiệp hội xin được tiếp tục kiến nghị bổ sung vào “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP”.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị sắp xếp lại thứ tự ưu tiên từ các nguồn thông tin về giá đất tại khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP theo hướng ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin về giá đất của các cơ quan quản lý Nhà nước.

Trong đó, các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này được thu thập và sử dụng theo thứ tự ưu tiên từ các nguồn cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá đất; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, tại cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng có quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá; tổ chức phát triển quỹ đất; cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn; cơ quan công chứng; các sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp BĐS có xác nhận và đóng dấu; tổ chức tư vấn định giá đất, thẩm định giá; các tổ chức tín dụng, tổ chức phát triển quỹ đất, hiệp hội, viện trung tâm nghiên cứu.

Ngoài ra, thu thập từ nguồn thông tin về giá đất từ các thông tin rao vặt, quảng cáo, tiếp thị về giá mua bán, chuyển nhượng nhà, đất trên các phương tiện thông tin đại chúng. Phỏng vấn trực tiếp có ký xác nhận hoặc không ký xác nhận của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng là nguồn thông tin để Hội đồng thẩm định giá đất, người có thẩm quyền quyết định giá đất tham khảo, không có tính ràng buộc...

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 8 Điều 1 “Dự thảo Nghị định 44” bổ sung Điều 5đ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về “trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, bao gồm ước tính tổng doanh thu phát triển của khu đất, thửa đất; ước tính tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất; xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng...

Sửa đổi, bổ sung khoản 9 Điều 1 “Dự thảo Nghị định 44” bổ sung Điều 5e Nghị định 44/2014/NĐ-CP về “trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”. Trong đó, bao gồm các định hệ số điều chỉnh giá đất; xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất khu vực có thửa đất, khu đất cần định giá; xác định hệ số điều chỉnh giá đất...