Tăng hệ số K - Lùi cách biệt 2 giá đất Nhà nước - thị trường

Sau 3 năm dừng, chủ yếu do ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, TP.HCM vừa chính thức tăng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2023 trên địa bàn thành phố, áp dụng từ ngày 18/03. Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP.HCM năm 2023 tăng thêm 1 so với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022. Giá đất sau khi nhân hệ số sẽ bằng 18% - 50% giá thị trường.

“Nếu năm 2023 không điều chỉnh thì năm sau cũng phải điều chỉnh với mức cao hơn, khi đó sẽ gây sốc cho thị trường” - Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi giãi bày thêm.

Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18, ngày 16/06/2022 định hướng phải xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường. Do đó, với khung hệ số K lần này, giúp giá đất từng bước tiệm cận giá thị trường. Tăng ở mức vừa phải (vì vẫn còn cách biệt với giá thị trường), tăng theo lộ trình thích hợp sẽ phần nào đảm bảo công bằng trong các phương pháp xác định giá đất cũng như trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn thành phố. Đây cũng được xem là một trong những giải pháp chống thất thu ngân sách, đảm bảo sự hài hòa lợi ích của Nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất.

Điều đáng nói, việc tăng hệ số K năm 2023 sẽ không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức. Nhưng nó sẽ có ảnh hưởng nhất định đối với người dân và doanh nghiệp, nhất là các nhà phát triển bất động sản. Bởi, từ trước tới nay, trong các dự án nhà ở thương mại thì doanh nghiệp mua đất tự thương lượng với người dân theo giá thị trường được tham chiếu trên cơ sở của bảng giá đất thành phố và hệ số K. Thông thường doanh nghiệp sẽ bồi thường gấp 3 hoặc 4 lần so với bảng giá đất và hệ số K. Vì vậy, với việc tăng lần này (dù áp dụng cho khu vực đầu tư công, các dự án do Nhà nước thu hồi đất) thì cũng tác động gián tiếp đến các doanh nghiệp, chủ yếu ở mức thỏa thuận đền bù sẽ có tâm lý “vòi” tăng, dẫn tới chi phí đầu tư tăng lên theo.

Song, nhìn từ thực trạng kéo dài đó là tồn tại song song 2 hệ thống giá đất Nhà nước - thị trường với sự chênh lệch lớn đã dẫn tới những ách tắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án. Hiện tượng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài ở nhiều địa phương cũng từ lý do này, đẩy đến chậm tiến độ dự án, lãng phí đất đai, bất ổn xã hội. Thì việc điều chỉnh hệ số K theo hướng tăng, tiệm cận thị trường là một động thái đúng, cần thiết. Nó đạt được 4 mục tiêu như cơ quan chức năng xác định: Đẩy nhanh tiến độ các dự án; giúp chủ đầu tư xác định dự toán kinh phí bồi thường; người dân nắm rõ khung giá khi đất được bồi thường; là cơ sở để các đơn vị tư vấn xây dựng giá đất tại thời điểm thu hồi cho phù hợp thực tế.

Một ví dụ điển hình (nhưng không hề hiếm) sau đây: Công ty S.S.G 2 tự bỏ vốn đầu tư xây dựng cầu bộ hành nối ga metro Thảo Điền (ga số 6) thuộc tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên với Dự án chung cư Thảo Điền Pearl (phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức). Tuy nhiên, hơn 8 năm, S.S.G 2 không thể tự thương lượng được với 3 hộ dân có quyền sử dụng 230 m2 đất trong lộ giới xây cầu dẫn, khiến dự án bị đình trệ. UBND TP.HCM đã phải ra văn bản chỉ đạo giao UBND quận 2 (cũ) rà soát pháp lý quy hoạch của cầu bộ hành kết nối Dự án Thảo Điền Pearl với ga Thảo Điền; đồng thời, khẩn trương xây dựng phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành để di dời các hộ dân, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện dự án như cam kết…

Với Quyết định 05 về việc tăng hệ số K, sẽ là cơ sở để các địa phương, ban ngành hữu quan áp dụng mức giá (công khai và có tính công bằng hơn so với mức giá cũ) vào phương án trước để lấy ý kiến người dân, sau khi duyệt giá thì triển khai bồi thường mà không mất thời gian 20 ngày niêm yết. Điều này sẽ giúp thành phố đẩy nhanh tiến độ đối với các dự án trọng điểm như dự án Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài... Quyết tâm của lãnh đạo TP.HCM và các địa phương có các dự án hạ tầng giao thông đi ngang qua là phải giải quyết dứt điểm khâu “xương xẩu” giải tỏa, bồi thường, đảm bảo cho người dân có nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Mà giải pháp căn cơ chính là áp dụng bảng giá đất và hệ số K của nhà nước không quá cách biệt giá thị trường.

Quyết định 05 lần này là một bước tiến để kéo… lùi khoảng cách ấy.