Tại sao BĐS Việt Nam phải tăng giá?

Vì không tăng thì có nhiều chuyện xảy ra lắm. Bài viết này dựa trên quan điểm, nhìn nhận cũng như thu thập thông tin cá nhân.

(1)

Một số con số tổng quan.

1.1. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2022 cả nước chúng ta có gần 800K giao dịch bất động sản, và 85% giao dịch là đất nền.

1.2. Cũng theo lời kể của các anh em môi giới kinh nghiệm lâu năm, thì các giao dịch được thống kê có khi chỉ chiếm 1/3 tổng lượng giao dịch, nghĩa là có nhiều giao dịch sang tay chứ không thông qua sang tên. Nếu như vậy thì cả nước hàng năm có khoảng 2 triệu giao dịch.

1.3. Cũng lại có thống kê, chúng ta có từ 350K - 400K môi giới, ví dụ trung bình mỗi môi giới hàng năm thu được 100tr thì tổng lượng tiền phải trả cho môi giới là khoảng 35K - 40K tỷ đồng.

1.4. Rồi lại tính ra trung bình 1 giao dịch môi giới được 1%, thì tổng số tiền giao dịch sẽ khoảng 3.500K - 4.000K tỷ đồng, tương ứng 145 - 166 tỷ usd. Như vậy trung bình 1 giao dịch vào khoảng 1.7 - 2.0 tỷ đồng.

1.5. Cũng theo thống kê, thì đến giữa năm 2023, tổng dư nợ tín dụng toàn nền Kinh tế Việt Nam là 12.32 triệu tỷ, tương đương 513 tỷ usd (1usd = 24K). Trong đó dư nợ ngành Bất động sản là 2.74 triệu tỉ tương đương với 114ty usd.

1.6. Các thống kê trên đây lấy từ nhiều nguồn và nhiều giá trị mang tính nội suy chứ không có con số chính xác. Tuy nhiên, nếu chúng ta liên hệ thêm một số thông tin khác, ví dụ như riêng vụ VTP đã chiếm mất hơn 1 triệu tỷ thì chúng ta cũng có thể đoán được dư nợ tín dụng bất động sản có lẽ cao hơn nhiều số 2.74 triệu tỷ.

1.7. Giả sử các con số trên đây là đúng, thì chúng ta cũng thấy được Bất động sản ảnh hưởng thế nào tới nền kinh tế, chiếm kha khá so với GDP. Và đặc biệt hầu hết các giao dịch Bất động sản đều là hoạt động đầu tư chứ không phải mua ở.

(2)

Quan điểm của các nhà đầu tư.

2.1. Như đã thống kê ở trên, lượng giao dịch BĐS hàng năm là lớn, và phần lớn trong số đó lại là hoạt động đầu tư (đầu cơ). Và để phân tích hành vi của nhu cầu đầu cơ thì sẽ diễn ra như thế nào.

2.2. Nếu một bất động sản giá trị trung bình là 1.75 - 2.0ty thì hầu hết chúng ta phải đi vay chứ không có sẵn tiền mặt. Mà đi vay thì lãi suất nằm đâu đó từ 10-12%, nghĩa là người ta chỉ đi mua BĐS nếu mà nhắm chừng lợi nhuận từ BĐS tạo ra cao hơn lãi vay ngân hàng, các NĐT kỳ vọng khoảng 30%/năm, hay x2 trong vòng 3 năm.

2.3. Quan điểm này cũng tạo ra cách tính giá BĐS ở Việt Nam. Chúng ta cũng biết là nhà phố cho thuê sẽ thấp tiền hơn chung cư cùng mức giá. Lý do là người ta kỳ vọng nhà phố tăng giá nhanh hơn chung cư, tiền thuê chỉ là một phần, tiền tăng giá của chính tài sản là phần còn lại để người ta quyết định đầu tư.

2.4. Ngân hàng cho vay cũng thế, cũng dựa trên khả năng tăng giá của chính tài sản cầm cố chứ không phải dựa vào tiền sinh ra được từ khai thác tài sản. Vì chắc chắn tiền sinh ra từ khai thác tài sản thường thấp hơn khá nhiều lãi vay ngân hàng.

2.5. Như thế, nhà đầu tư sẽ chỉ hành động nếu cảm thấy thị trường BĐS sẽ tăng trong vòng 2-3 năm, còn nếu không cảm thấy điều đó thì sẽ không đầu tư.

(3)

Tại sao bất động sản không tăng thì có vấn đề?

3.1. Thứ nhất là bởi vì một lượng người rất lớn tham gia vào thị trường với mong muốn thị trường tăng, và với cách thức là dùng tiền vay để tham gia đầu tư, thì thị trường không tăng thì chính những người tham gia đó sẽ gặp chuyện. Ví dụ thời điểm hiện tại, nhiều người "gồng lãi ngân hàng" là bởi vì không chịu nổi lãi ngân hàng cho khoản vay để đầu tư. Lý do là không bán được tài sản như kỳ vọng.

3.2. Thứ hai là ngân hàng: Vì nhiều người vay dùng thu nhập kỳ vọng từ chính BĐS để làm hồ sơ vay, vay đầu tư BĐS cũng như vay kinh doanh BĐS, nếu kinh doanh không được thì sẽ gây nguy hại đến chính khoản vay đó. Mà đáng lý việc vay kinh doanh BĐS chỉ dành cho các Cty Bất động sản thôi, nhưng ở Việt Nam thì việc này xảy ra gần như trên toàn bộ, bao gồm cả NĐT. Nên khi NĐT có chuyện thì ngân hàng cũng có chuyện.

3.3. Thứ ba chính là kỳ vọng: Khi thị trường ngon, giá cao người ta vẫn mua vì tâm lý kỳ vọng sẽ bán lời, nhưng khi thị trường đứng thì giá thấp người ta vẫn không mua vì người ta không thấy được khả năng "ra hàng". Mà khi không đầu tư bất động sản thì biết làm cái gì cho nó có lãi mấy chục phần trăm bây giờ? Vì không biết nên thôi không làm gì cả, gửi ngân hàng lãi thấp cũng được, có còn hơn không.

3.4. Như vậy, khi bất động sản đứng thì kèm theo dòng tiền cũng đứng, còn các ngành sản xuất khác thì bản chất lợi nhuận không cao cho lắm nếu tính trung bình, không cao bằng làm bất động sản. Nên nếu không đầu tư bất động sản nữa thì không biết làm gì tiếp theo. Việt Nam chúng ta có câu "Làm thuê cả đời không bằng tiền lời lô đất" là nó có lý do.

(4)

Hệ luỵ

4.1. Dẫu biết rằng BĐS tăng hoài thì sẽ không tốt, vì nó sẽ ảnh hưởng đến nhiều thứ trong tương lai. Nhưng mà nó đứng cái là gây ảnh hưởng trong hiện tại ngay.

4.2. Nhiều khi chúng ta chửi các CĐT thổi giá BĐS, nhưng nếu nhìn tổng thể thì các CĐT chỉ đóng góp được xíu trong thị trường này thôi. Việc tăng giá BĐS chính là "ý chí" của toàn bộ người tham gia thị trường. Số lượng tham gia thì không biết, nhưng mà chí ít sẽ có khoảng 350-400K môi giới, và một cơ số khác NĐT nhỏ lẻ bên cạnh CĐT. Thị trường đứng phát là khổ ngay. Nhưng thị trường mà không đứng thì cái khổ sẽ lớn hơn, vì bản chất chúng ta cứ mua BĐS xong chờ nó tăng giá thì đó không phải là thị trường đúng. Vì có làm thì mới có ăn, còn mặc định mua là lời mà còn mua bằng tiền vay nữa thì gần như không làm mà vẫn có ăn vậy.

(5)

Thêm một vài thống kê.

Theo CreditSuite, thì tài sản ròng của VN khoảng 1000ty usd. Tài sản ròng là sau khi trừ nợ. Nếu tính ra Vn mình mỗi người được 10Kusd tài sản thôi đó.