SZC: Doanh thu khu công nghiệp giảm sâu, nhưng điều đáng lo lại nằm ở cam kết thuê mới

Kết quả quý 3 của Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) có một điểm dễ gây hiểu nhầm: doanh thu khu công nghiệp giảm tới 58% so với cùng kỳ, nhưng điều này không hoàn toàn phản ánh hoạt động cho thuê đất suy yếu tương ứng.

Phần lớn biến động đến từ việc SZC chuyển sang phân bổ doanh thu theo thời gian từ đầu năm 2026. Trong khi đó, bất động sản dân cư lại trở thành lực đỡ giúp lợi nhuận vẫn tăng nhẹ. Câu hỏi quan trọng hơn cho quý 4 là liệu nhu cầu thuê đất mới có đủ mạnh để duy trì tăng trưởng trong các quý tới hay không.

Quý 3, SZC ghi nhận 112 tỷ đồng doanh thu, tăng 30% so với cùng kỳ nhưng giảm 15% so với quý trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 22 tỷ đồng, tăng 4% so với cùng kỳ và 16% so với quý 2. Nhìn bề ngoài, đây là mức tăng khá khiêm tốn, nhưng cơ cấu lợi nhuận bên trong đã thay đổi đáng kể.

Mảng khu công nghiệp chỉ ghi nhận 14 tỷ đồng doanh thu, giảm 58% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp của mảng này cũng thu hẹp mạnh xuống 27,5%. Tuy nhiên, từ đầu năm 2026, SZC không còn ghi nhận toàn bộ giá trị hợp đồng khi bàn giao đất mà phân bổ doanh thu theo thời gian. Vì vậy, doanh thu và biên lợi nhuận hiện tại không còn phản ánh trực tiếp lượng đất thực tế được bàn giao như trước. Đây là điểm quan trọng khi đánh giá chất lượng hoạt động của SZC trong giai đoạn chuyển đổi cách hạch toán.

Dấu hiệu tích cực nằm ở doanh thu chưa thực hiện dài hạn, tăng từ 784 tỷ đồng cuối quý 2 lên 1.008 tỷ đồng cuối quý 3, tương ứng khoảng 7 ha đất được bàn giao trong kỳ. Con số này cho thấy hoạt động bàn giao đất khu công nghiệp thực tế vẫn diễn ra, dù chưa phản ánh ngay vào doanh thu.

Lực đỡ rõ nhất trong quý 3 lại đến từ bất động sản dân cư. SZC ghi nhận 31 tỷ đồng doanh thu từ việc tiếp tục bàn giao tại Khu dân cư Hữu Phước, trong khi cùng kỳ năm trước không có nhà bàn giao. Đáng chú ý, biên lợi nhuận gộp của mảng này đạt 67,7%, giúp bù đắp đáng kể cho sự suy giảm của mảng khu công nghiệp. Mảng thu phí cầu đường cũng duy trì ổn định với doanh thu 39 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ.

Nhưng đây cũng là điểm cần nhìn kỹ hơn. Bàn giao đất vẫn có, song lượng cam kết thuê mới đang cho tín hiệu yếu. Tiền đặt cọc liên quan đến mảng khu công nghiệp giảm từ 13 tỷ đồng cuối quý 2 xuống còn 11 tỷ đồng cuối quý 3. Điều này cho thấy lượng hợp đồng mới chưa cải thiện rõ rệt và nhu cầu thuê đất khu công nghiệp trong quý 4 có thể tiếp tục trầm lắng.

Vì vậy, câu chuyện của SZC hiện không nằm ở việc doanh thu khu công nghiệp quý 3 giảm bao nhiêu, mà nằm ở khả năng bổ sung khách thuê mới. Cách hạch toán mới khiến kết quả từng quý khó so sánh trực tiếp với quá khứ, trong khi bất động sản dân cư đang giúp lợi nhuận ổn định hơn. Nếu lượng đặt cọc và hợp đồng thuê mới phục hồi, phần doanh thu chưa thực hiện lớn sẽ tạo nền cho các kỳ tiếp theo. Ngược lại, nếu nhu cầu thuê đất tiếp tục chậm, động lực tăng trưởng của mảng cốt lõi sẽ khó cải thiện nhanh dù hoạt động bàn giao vẫn diễn ra.

Nhà đầu tư muốn tham khảo vùng giá tích sản và giá mục tiêu của SZC có thể vào trang tiểu sử để xem phân tích chi tiết.