Sự cần thiết phải ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Luật Kinh doanh bất động sản tạo cơ sở pháp lý quan trọng giúp thị trường bất động sản ngày càng phát triển, ổn định. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của đất nước, dần xuất hiện những quan hệ mới cần được điều chỉnh. Vì vậy, việc sửa đổi Luật để phù hợp với thực tiễn là vấn đề cấp bách đặt ra hiện nay.

Góc nhìn từ pháp lý

Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, ban hành nhiều chủ trương, cơ chế, chính sách để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh làm động lực thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội. Sự quan tâm đó đã được thể hiện trong các Văn kiện, Nghị quyết của Đại hội Đảng toàn quốc.

Có thể thấy Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Đảng đã có những định hướng, cụ thể: “Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản. Tăng cường sự quản lý, điều tiết của Nhà nước từ Trung ương đến địa phương. Việc phát triển đô thị, các dự án kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, nhu cầu của thị trường”.

Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bằng quan hệ cung - cầu; từng bước thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản; rà soát lại các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư, bảo đảm nhà đầu tư phải có đủ năng lực thực hiện các dự án bất động sản".

Đến Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 3/6/2017, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII đã nêu quan điểm chỉ đạo: “Hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản. Xây dựng thể chế và các mô hình phù hợp để gắn kết quá trình công nghiệp hóa với đô thị hóa và xây dựng nông thôn mới. Xây dựng chính sách xã hội về nhà ở”.

Bên cạnh đó, trong mục tiêu đổi mới mới mạnh mẽ mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế, nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế tại văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng cũng có nội dung “Cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao”.

Đồng thời, một trong các nội dung đột phá chiến lược và phương hướng, nhiệm vụ, giải pháp phát triển kinh tế - xã hội trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021-2030 có nêu: “…Tiếp tục hoàn thiện và nâng cao chất lượng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đầy đủ, đồng bộ, hiện đại, hội nhập, trọng tâm là thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất, khoa học, công nghệ. Huy động, sử dụng các nguồn lực thực hiện theo cơ chế thị trường…”; “…Phát triển đầy đủ và đồng bộ thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là các thị trường quyền sử dụng đất, khoa học, công nghệ..”, “…Xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường”.

Trong năm 2021 vừa qua, tại Nghị quyết số 66/NQ-CP của Chính phủ có yêu cầu: “Tăng cường chỉ đạo việc rà soát, đánh giá, tổng kết thi hành pháp luật để chủ động tháo gỡ các vướng mắc, bất cập đang cản trở đến hoạt động phát triển kinh tế, tạo động lực mới thông qua việc sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật; hỗ trợ, thúc đẩy các thành phần kinh tế khôi phục, phát triển sản xuất kinh doanh, thực hiện mục tiêu kép, vừa chống dịch Covid-19 vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội...”.

Pháp luật liên quan đến đất đai, bất động sản có tác động không nhỏ đến sự phát triển của kinh tế, xã hội. Chính vì vậy, định hướng rà soát, hoàn thiện pháp luật đối với lĩnh vực này để phù hợp với sự phát triển của đất nước luôn được chú trọng.

Góc nhìn từ thực tiễn

Trong những năm gần đây, Quốc hội đã ban hành nhiều Luật mới tác động tới nội dung, kết cấu của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như: Luật Đầu tư (sửa đổi) 2020, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020... và một số Luật khác cũng đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung (như Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị...).

Theo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), các văn bản trên có nhiều nội dung quy định liên quan đến chủ đầu tư dự án bất động sản, điều kiện đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, phân loại công trình xây dựng, do đó, để đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, việc rà soát, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo yêu cầu đồng bộ, thống nhất với các pháp luật khác có liên quan là yêu cầu cấp bách cần thực hiện ngay.

Quá trình dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Nguyễn Văn Sinh có nhấn mạnh: “Hiện nay, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) đang được tổng kết, trong đó có một số chính sách lớn cần xin ý kiến của Trung ương, làm cơ sở xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi). Do đó, việc bám sát quá trình tổng kết Nghị quyết trên và các nội dung kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai để từ đó đề xuất chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến ngay sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong giai đoạn mới là hết sức cần thiết”.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết: “Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) khi được thông qua sẽ hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đặc biệt, sẽ tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong quản lý giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản”.

Việc nghiên cứu, xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là cần thiết, nhằm thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của nhà nước, nhất là việc thực hiện các chính sách thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản trong tình hình mới cũng như giải quyết những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn, cũng như đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan, đặc biệt là một số Luật mới được sửa đổi, hoặc đang được nghiên cứu sửa đổi như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai…