Sôi động thị trường căn hộ thứ cấp

Nguồn cung khan hiếm, giá sơ cấp tăng cao, nhiều người mua nhà ở thực đang có xu hướng chuyển sang tìm mua lại các sản phẩm căn hộ đã ở.

Săn tìm mua nhà thứ cấp

Dù phải đi vay ngân hàng gần 800 triệu đồng, cộng với khoản hỗ trợ ít ỏi của hai bên gia đình để hoàn tất hợp đồng mua lại căn hộ có diện tích hơn 70m2, nội thất đầy đủ với giá 2,45 tỷ đồng tại chung cư Belleza (phường Phú Mỹ, Quận 7, TP.HCM), chị Lê Thị Hà (35 tuổi) vui vẻ nói rằng, đây vẫn là lựa chọn “ổn” nhất mà gia đình chị có thể đưa ra thời điểm này.

Dù muốn mua dự án mới để có thể hưởng gói hỗ trợ vay thanh toán theo tiến độ từ phía chủ đầu tư nhưng do giá nhà sơ cấp rao bán quá cao, nguồn cung lại ít, chị đành chấp nhận tìm cơ hội ở thị trường giao dịch thứ cấp.

“Trước khi đi mua nhà đã bàn giao, tôi có tìm hiểu một số dự án mới trên địa bàn quận 7, Bình Tân và cũng đã nhắm đến một dự án ở ngay trung tâm huyện Bình Chánh, nhưng so về vị trí, chất lượng và diện tích thì với tài chính của gia đình không phù hợp”, chị Hà than thở và cho rằng, dù những dự án này có chính sách bán hàng tốt, nhưng giá đều trên dưới 40 triệu đồng/m2 và phải đợi 2 - 3 năm mới nhận được nhà. Suy đi tính lại, với mức giá này vợ chồng chị đành chuyển sang mua chung cư đã được bàn giao cho vừa túi tiền.

“Chung cư này đã đưa vào sử dụng gần 5 năm, mặc dù giá thứ cấp cao hơn nhiều so với thời điểm mở bán, nhưng so với những dự án cùng phân khúc và các dự án đang xây dựng vẫn rẻ hơn rất nhiều”, chị Hà nói.

Không chỉ với những dự án đã đưa vào sử dụng, nhiều dự án chuẩn bị bàn giao cũng có lực hút rất lớn với những người mua ở thực. Chẳng hạn như dự án căn hộ Q7 Sài Gòn Riverside do Hưng Thịnh làm chủ đầu tư dự kiến bàn giao trong quý IV/2021 này, nhưng đang được sang nhượng với mức giá thứ cấp dao động trên dưới 2,1 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, tại thời điểm mở bán vào năm 2018, căn hộ tương tự chỉ có giá 1,6 tỷ đồng.

Tương tự, với dự án Akari City (quận Bình Tân, TP.HCM) của Nam Long Group đã bàn giao từ đầu tháng 11 này nhưng vẫn được nhiều người tìm mua. Theo tìm hiểu của phóng viên Đầu tư Chứng khoán, căn hộ tại đây đang chào giá thứ cấp khoảng 37 - 38 triệu đồng/m2, tăng 15-20% so với thời điểm mở bán năm 2019.

Trung, nhân viên môi giới tại dự án này cho biết, sức mua tại Akari City phần lớn đến từ nhóm khách hàng có nhu cầu mua để ở thực. Thời điểm trước dịch bệnh, dự án chuẩn bị bàn giao, lượng khách mua để ở chiếm hơn 40% và hiện tại, giao dịch sang nhượng tại dự án này vẫn rất tốt.

Ngoài những dự án nói trên, một loạt dự án chung cư bàn giao các quý trước đó như Asiana Capella, Eco Green Sài Gòn, Citi Esto, Midtown Phú Mỹ Hưng, Q7 Boulevard hay một số dự án đã đưa vào sử dụng nhiều năm như Dragon Hill, Orchid Park, Phú Hoàng Anh, Saigon South Residence, Sunrise Riverside… cũng ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng, trong khi mức giá đã có sự chênh lệch từ 20 - 50% so với thời điểm mở bán ra thị trường. Điểm nổi bật của các dự án này là nằm ở những trục đường lớn, thuận tiện giao thông, tiện ích nội khu đa dạng…

Khan hiếm nguồn cung mới

Không khó để lý giải vì sao thị trường căn hộ thứ cấp lại sôi động trong thời điểm này, bởi cuối năm thường là thời điểm “tậu nhà” đón tết của không ít người dân có nhu cầu ở thực. Trong khi kịch bản khan hiếm nguồn cung mới tiếp tục diễn biến trong quý III và dự báo chưa có sự thay đổi mạnh trong những tháng cuối năm 2021.

Báo cáo mới nhất của UBND TP.HCM gửi Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý III/2021, thị trường bất động sản TP.HCM phát triển chậm hơn so với quý II và chậm hơn so với cùng kỳ năm trước, do Thành phố vẫn đang bị ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh nên không có biến động về lượng và giá nhà ở trên diện rộng. Nguồn cung nhà ở tại các dự án mới rất hạn chế.

Vướng mắc pháp lý về thủ tục đầu tư, tiền sử dụng đất và giá vật liệu xây dựng tăng nóng được cho là nguyên nhân chính gây ảnh hưởng đến nguồn cung và giá thành sản phẩm bất động sản. Giám đốc kinh doanh của một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM giãi bày, qua một thời gian dài ngưng trệ, hầu hết doanh nghiệp đều khó khăn về nguồn lực, văn phòng đóng cửa trong khi dự án không thể triển khai do vướng tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp còn đối mặt với tình trạng giá cả các mặt hàng vật liệu xây dựng tăng cao. Đối với một công trình xây dựng, chi phí nguyên vật liệu thường chiếm 40-70% tổng dự toán công trình. Nếu chỉ tính riêng sự tăng giá của 5 loại vật liệu chủ yếu là xi măng, thép xây dựng, đá, cát và gạch thì đã đẩy chi phí xây dựng tăng 1,25 - 1,4 lần.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam nhìn nhận, khi những biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng, các sản phẩm bất động sản sẽ được đẩy mạnh chào bán trở lại, nhưng chủ yếu là các sản phẩm có sẵn từ trước, bị gián đoạn do giãn cách xã hội, chứ không nhiều sản phẩm mới, do đó thị trường sẽ khó có thể sớm sôi động như trước khi có dịch bệnh.

Các dự án ra hàng vào cuối năm nay và nửa đầu năm 2022 có thể sẽ chịu áp lực tăng giá do giá vật liệu xây dựng tăng cao cũng như nguồn cung mới không được dồi dào.

Nguồn cung khan hiếm bắt buộc người mua nhà ở thực phải tìm kiếm những sản phẩm đã bàn giao trên thị trường thứ cấp, khi theo đánh giá của nhiều người, giá giao dịch căn hộ thứ cấp thậm chí rẻ hơn nhiều so với căn hộ sơ cấp nằm trong cùng phân khúc và vị trí.

Theo số liệu ghi nhận tại hệ thống dữ liệu của Rever, lượng đăng rao nhà đất tại TP.HCM chỉ tính riêng đầu tháng 10 đến nay đã có đến hơn 140.000 tin đăng bán và hơn 100.000 tin đăng mua. Điều này chứng minh rằng thị trường thứ cấp đang giao dịch rất sôi nổi, thu hút lượng lớn người tham gia giữa bối cảnh nguồn cung thị trường sơ cấp thiếu hụt.

Đơn vị này cũng đưa ra dự báo trong quý IV/2021, dù thị trường căn hộ sơ cấp sẽ tiếp tục được bổ sung nguồn cung lớn từ việc hàng loạt dự án bước vào giai đoạn bàn giao nhà như D’lusso, Ricca, Akari City, phân khu The Origami của Vinhomes Grand Park…, nhưng giao dịch sản phẩm thứ cấp cũng sẽ tăng mạnh tương ứng.