Shophouse "đắp chiếu" giữa đô thị mới

Trong bối cảnh hoạt động bán lẻ truyền thống suy yếu và tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu đô thị chưa cao, giới chuyên gia cho rằng thị trường shophouse đang chuyển từ cuộc chơi kỳ vọng tăng giá sang bài toán hiệu quả khai thác thực tế.

Không ít nhà đầu tư đang đối mặt với bài toán dòng tiền khi giá thuê shophouse giảm mạnh.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết đã mua căn shophouse rộng 75 m² tại khu đô thị ở Yên Nghĩa với giá khoảng 13 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng tới 8 tỷ đồng. Kỳ vọng ban đầu là cho thuê khoảng 20 triệu đồng/tháng để hỗ trợ trả lãi vay. Tuy nhiên sau nhiều tháng không có khách, mức giá thuê thực tế của các căn xây thô chỉ còn khoảng 10 triệu đồng/tháng.

Ngay cả khi bỏ thêm khoảng 500 triệu đồng để hoàn thiện nội thất, giá thuê cũng chỉ dao động 13-15 triệu đồng/tháng.

Trường hợp khác, một căn liền kề trị giá gần 16 tỷ đồng tại Hoài Đức ban đầu cho thuê được 12 triệu đồng/tháng, nhưng chỉ sau hai tháng, khách thuê yêu cầu giảm xuống 9 triệu đồng/tháng do hoạt động kinh doanh kém hiệu quả.

Tính toán cho thấy với mức thuê khoảng 8-10 triệu đồng/tháng, lợi suất khai thác chỉ đạt 0,6-0,8%/năm, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện nay.

Áp lực không chỉ đến từ giá thuê

Theo các đơn vị môi giới, nhiều shophouse tại khu đô thị mới hiện chủ yếu được thuê làm kho hàng hoặc điểm tập kết của các cửa hàng bán online thay vì kinh doanh bán lẻ trực tiếp như kỳ vọng ban đầu.

Trong khi đó, hoạt động thương mại truyền thống vẫn chưa phục hồi hoàn toàn, khiến nhiều khách thuê trả mặt bằng hoặc thu hẹp quy mô kinh doanh.

Theo chuyên gia của Savills, nguyên nhân lớn nhất nằm ở việc nhiều khu đô thị chưa đạt mật độ dân cư đủ lớn để hình thành hệ sinh thái thương mại. Khi lượng cư dân còn thấp, lưu lượng khách không đủ để duy trì hoạt động kinh doanh, khiến nhiều shophouse dù giảm giá vẫn khó tìm khách thuê.

Ngoài yếu tố dân số, sự phát triển mạnh của thương mại điện tử cũng đang làm thay đổi nhu cầu thuê mặt bằng. Nhiều hộ kinh doanh chuyển sang bán hàng trực tuyến, giảm phụ thuộc vào các vị trí mặt tiền có chi phí cao.

Tác động tới doanh nghiệp bất động sản

Diễn biến này phản ánh xu hướng thị trường bất động sản đang chuyển trọng tâm từ kỳ vọng tăng giá sang hiệu quả khai thác tài sản.

Đối với các chủ đầu tư, áp lực sẽ lớn hơn trong việc xây dựng cộng đồng cư dân, phát triển tiện ích và chính sách hỗ trợ khách thuê nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy các dãy shophouse.

Ở góc độ doanh nghiệp niêm yết, nhóm phát triển khu đô thị có tỷ trọng sản phẩm shophouse lớn có thể chịu áp lực tiêu thụ nếu dòng tiền khai thác chưa đủ hấp dẫn người mua. Trong khi đó, các doanh nghiệp tập trung vào nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực hoặc bất động sản công nghiệp có thể tiếp tục duy trì lợi thế tốt hơn trong bối cảnh thị trường ưu tiên giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá.

Diễn biến trên cũng cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền trở thành yếu tố quyết định giá trị tài sản nhiều hơn trước.