Sàn bất động sản: "Cán cân" minh bạch?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn siết chặt kỷ cương pháp lý, sàn giao dịch không còn đơn thuần là nơi môi giới mua bán, mà được xác lập như một chủ thể trung gian then chốt, giữ vai trò kết nối, chuẩn hóa thông tin và góp phần kiểm soát trật tự giao dịch trên thị trường.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã dành một chương quy định cụ thể về sàn giao dịch bất động sản, từ khái niệm, điều kiện thành lập đến nội dung hoạt động, qua đó chính thức xác lập vị trí pháp lý rõ ràng cho mô hình này trong cấu trúc thị trường bất động sản.

Điều kiện hoạt động: Không còn “ai cũng là sàn”

Theo khoản 10 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, sàn giao dịch bất động sản được xác định là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản. Thông qua sàn, các chủ thể tham gia thị trường được tiếp cận thông tin một cách công khai, minh bạch và có tổ chức.

Đáng chú ý, luật không giới hạn sàn giao dịch ở không gian vật lý truyền thống mà cho phép tổ chức, vận hành dưới hình thức điện tử, phù hợp với xu thế số hóa hoạt động kinh doanh. Dù tồn tại ở hình thức nào, sàn giao dịch vẫn giữ vai trò trung gian, thực hiện chức năng tập hợp, xử lý và cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản và các giao dịch phát sinh.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đồng thời nhấn mạnh: sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập và hoạt động theo đúng quy định của luật. Điều này đồng nghĩa không phải mọi tổ chức, cá nhân làm môi giới đều được coi là sàn giao dịch, mà chỉ những chủ thể đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định mới được công nhận hợp pháp.

Các điều kiện hoạt động được quy định chi tiết tại Điều 55. Trước hết, người quản lý, điều hành sàn phải có đầy đủ tư cách pháp lý để quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam và không thuộc các trường hợp bị cấm theo quy định pháp luật. Đây là yêu cầu nhằm bảo đảm tính hợp pháp, minh bạch và trách nhiệm trong điều hành hoạt động sàn giao dịch.

Bên cạnh đó, người quản lý, điều hành còn phải hoàn thành khóa đào tạo chuyên môn về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cấp chứng nhận theo quy định. Việc đào tạo này nhằm trang bị kiến thức pháp luật, nghiệp vụ môi giới cũng như kỹ năng tổ chức, kiểm soát giao dịch, bảo đảm người đứng đầu sàn có đủ năng lực chuyên môn và hiểu biết pháp lý cần thiết.

Về tư cách pháp nhân, sàn giao dịch phải được thành lập theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật và đăng ký ngành nghề kinh doanh phù hợp. Yêu cầu đăng ký không chỉ bảo đảm tính công khai, minh bạch của chủ thể tham gia thị trường mà còn là cơ sở để cơ quan nhà nước thực hiện quản lý thuế, thanh tra, kiểm tra và giám sát, qua đó hạn chế tình trạng hoạt động tự phát hoặc “chui”.

Ngoài ra, sàn giao dịch phải xây dựng và ban hành quy trình giao dịch thống nhất, được công khai để khách hàng dễ dàng tiếp cận và giám sát. Quy trình này thường bao gồm các bước tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra pháp lý bất động sản, niêm yết và cung cấp thông tin, tổ chức môi giới, hỗ trợ đàm phán, ký kết hợp đồng, thanh toán và bàn giao.

Việc chuẩn hóa quy trình giao dịch giúp phân định rõ trách nhiệm giữa các bộ phận, nâng cao tính minh bạch và kiểm soát rủi ro, đồng thời bảo vệ quyền lợi của khách hàng và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Về cơ sở vật chất, sàn giao dịch phải có địa điểm hoạt động cố định, văn phòng làm việc, khu vực tiếp khách, hệ thống lưu trữ hồ sơ và hạ tầng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu kinh doanh. Các phần mềm quản lý, hệ thống dữ liệu và thiết bị kỹ thuật là điều kiện cần thiết để phục vụ việc lưu trữ, tra cứu và xử lý thông tin giao dịch.

Hoạt động của sàn: Trung gian – kiểm soát – tổ chức thị trường

Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, phản ánh rõ vai trò trung gian và tổ chức của sàn trong toàn bộ chuỗi giao dịch.

Trước hết, sàn có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý của bất động sản và các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh trước khi cho phép giao dịch. Đồng thời, các thông tin liên quan phải được công khai, niêm yết đầy đủ và chính xác, tạo nền tảng minh bạch cho thị trường.

Song song đó, sàn thực hiện chức năng cung cấp thông tin và hỗ trợ khách hàng tìm kiếm bất động sản phù hợp. Thông qua việc tiếp nhận nhu cầu, phân tích khả năng tài chính và mục đích sử dụng, sàn giúp khách hàng tiếp cận nguồn cung một cách có định hướng và thuận lợi hơn.

Hoạt động môi giới và đàm phán là nội dung cốt lõi, trong đó sàn đóng vai trò kết nối giữa bên mua và bên bán, tổ chức giới thiệu, quảng bá và tiếp thị sản phẩm, đồng thời hỗ trợ các bên thương lượng để đạt được thỏa thuận phù hợp.

Trong quá trình giao dịch, sàn còn hỗ trợ lập, soạn thảo và ký kết hợp đồng theo đúng quy định pháp luật, hướng dẫn các bên hoàn thiện hồ sơ và kiểm tra hình thức, nội dung hợp đồng nhằm bảo đảm giá trị pháp lý của giao dịch.

Bên cạnh đó, sàn tham gia hỗ trợ khâu thanh toán và bàn giao bất động sản, theo dõi tiến độ thực hiện hợp đồng, kiểm tra chứng từ và hỗ trợ bàn giao tài sản, hồ sơ pháp lý theo đúng thỏa thuận.

Một nội dung quan trọng khác là việc lưu trữ hồ sơ, tài liệu và dữ liệu liên quan đến các giao dịch đã thực hiện qua sàn. Hệ thống lưu trữ này phục vụ cho việc tra cứu, đối chiếu, giải quyết tranh chấp và quản lý dữ liệu thị trường trong dài hạn.

Ngoài các hoạt động chính, sàn giao dịch còn có thể cung cấp các dịch vụ hỗ trợ như tư vấn pháp lý, quảng cáo, tiếp thị, định giá bất động sản và hỗ trợ thủ tục hành chính, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.

Cuối cùng, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng xác nhận các giao dịch được tiến hành qua sàn và cung cấp thông tin, báo cáo cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, qua đó góp phần phục vụ công tác thống kê, giám sát và điều hành thị trường bất động sản theo quy định pháp luật.