Rủi ro và cơ hội đối với cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Luật thuế tối thiểu toàn cầu vừa gây ra rủi ro ngắn hạn nhưng cũng là cơ hội dài hạn đối với cổ phiếu nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới.

Lợi nhuận tăng trưởng tích cực

Là một trong số ít ngành có kết quả kinh doanh (KQKD) quý III/2023 vẫn tích cực, định giá cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) hiện không rẻ nhưng cũng không đắt và khối ngoại vẫn trong xu hướng mua ròng nhóm này.

Nếu tính từ đáy tháng 11/2022, giá cổ phiếu nhóm KCN đã tăng 46% trong khi VN-Index đã tăng 23%.

Theo đó, quý III/2023, doanh thu các doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết giảm nhẹ 0,17% so với cùng kỳ năm trước, đa phần là do giảm doanh thu từ mảng BĐS dân cư. Tuy nhiên, lợi nhuận vẫn tăng trưởng tích cực 33% nhờ giá cho thuê KCN tăng cũng như các chi phí được quản lý tốt.

Biên lợi nhuận gộp quý III cũng tăng lên 43,4% trong khi cùng kỳ năm ngoái là 36,5% do giá cho thuê KCN tăng và biên lợi nhuận mảng KCN cao hơn mảng BĐS dân cư. Biên lợi nhuận ròng thấp hơn cùng kỳ do giảm lợi nhuận khác từ các hoạt động đầu tư, chuyển nhượng BĐS.

Mặc dù từ đầu năm đến nay, khối ngoại đã bán ròng khoảng 19.000 tỷ đồng nhưng vẫn đang trong xu hướng mua ròng tích cực 1.193 tỷ đồng nhóm BĐS KCN.

Động lực tăng trưởng của nhóm này đến từ các yếu tố như: Thứ nhất, tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê vẫn tăng tích cực. Đối với các KCN phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với thuê đất là 80,2%. Trong đó, Bắc Ninh và Hải Phòng là hai tỉnh có nguồn cung KCN lớn nhất, giá cho thuê cao, trung bình 131 USD/m2/chu kỳ, tăng 2% so với cùng kỳ quý và 12% so với cùng kỳ năm; cao nhất là ở Hà Nội, nơi nguồn cung KCN không còn nhiều. Tại các tỉnh khác giá cho thuê là khá tương đương đồng nhau, ở mức 120-150 USD/m2/chu kỳ thuê.

Ở phía Nam, Bình Dương và Đồng Nai là hai tỉnh có nguồn cung KCN lớn nhất với tỷ lệ lấp đầy thuê đất cao, trung bình 91%. Ngoài ra, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An cũng có tiềm năng mới đối với mảng KCN, tỷ lệ lấp đầy đang ở mức trên 80% nhưng nguồn cung đất lại khá hạn chế.

Thứ hai, nguồn cung suy giảm hỗ trợ giá thuê tăng, nhất là phía Nam. Diện tích hấp thụ và nguồn cung KCN phía Bắc giảm mạnh trong quý I/2023 nhưng đã hồi phục trong quý II và quý III. Đối với thị trường phía Nam, nguồn cung đất KCN giảm mạnh từ năm 2022 và hiện chưa hồi phục như 2020-2021 do nhiều nguyên nhân: Thủ tục giải phóng mặt bằng bị chậm; Các tỉnh phía Nam đa phần đều vừa thông qua giai đoạn Quy hoạch 2021-2030 trong năm 2023 nên việc phê duyệt các KCN mới/mở rộng đa phần là đền nay mới bắt đầu triển khai tiếp; Giá đất hiện tăng cao khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng khó khăn hơn. Tuy nhiên, chúng ta có thể kỳ vọng các thủ tục pháp lý sẽ tiến triển khả quan hơn từ 2024 khi các vấn đề về Quy hoạch từ Chính quyền địa phương đã được thông qua.

Thứ ba, dòng vốn FDI tích cực nhờ các lợi thế ngoài việc ưu đãi thuế. Việt Nam là nước có tăng trưởng thu hút FDI mạnh, là điểm đến trong xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng nhờ nhiều lợi thế về vị trí địa lý thuận lợi, chính trị ổn định, hạ tầng cải thiện nhanh, lực lượng nhân công nhiều, ổn định với tiền lương hợp lý và quy trình thụ tục pháp lý cải thiện nhanh. Quan trọng là không phụ thuộc vào ưu đãi thuế.

Tổng vốn FDI đăng ký 11 tháng năm 2023 đạt 28,85 tỷ USD, tăng trưởng dương lần thứ 5 liên tiếp kể từ đầu năm. Vốn giải ngân đạt 20,25 tỷ USD. Chúng tôi vẫn duy trì quan điểm tích cực với khu vực FDI nhờ vốn đăng ký mới tiếp tục đi vào ngành sản xuất, chế biến chế tạo. Cùng với đó, hạ tầng giao thông cải thiện tích cực nhờ đầu tư công và các tỉnh thành, địa phương đang có xu hướng thi đua thu hút các công ty lớn nước ngoài.

Tuy nhiên, FDI vào các tỉnh thành có sự phân hóa. Trong 11 tháng của năm 2023, những tỉnh phía Bắc có sự tăng trưởng mạnh FDI đều là các tỉnh có sẵn hệ thống nhiều KCN như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang và vẫn còn dư địa tăng trưởng, mở rộng. Đối với phía Nam, các tỉnh đã nổi danh về KCN như TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương không có sự tăng trưởng mạnh thu hút FDI, do các KCN hiện tại đã đạt tỷ lệ lấp đầy khá cao (95-99%). Tiềm năng tăng trưởng nằm ở 2 cái tên mới là Bình Phước và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Rủi ro cần lưu ý

Mặc dù vậy, đối với cổ phiếu nhóm BĐS KCN vẫn có những rủi ro cần lưu ý, trong đó Luật thuế tối thiểu toàn cầu vừa gây ra rủi ro ngắn hạn nhưng cũng là cơ hội dài hạn.

Cụ thể, tháng 12/2022, EU và Hàn Quốc đã thông qua kế hoạch áp dụng Thuế tối thiểu toàn cầu (thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu 15%) từ ngày 01/01/2024. Nhật Bản, Hồng Kông, Singapore cũng đang có cùng xu hướng này, đây đều là các nước có đầu tư FDI nhiều vào Việt Nam.

Theo đó, các công ty đa quốc gia có doanh thu trên 750 triệu EUR và tỷ suất lợi nhuận trên 10%, sẽ bị áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu 15% cho công ty con ở nước ngoài. Ví dụ nếu công ty đa quốc gia A thỏa mãn 2 yếu tố trên, có công ty con là B (công ty FDI) ở Việt Nam và B được hưởng thuế thu nhập ưu đãi ở mức 10% thì A vẫn sẽ bị thu thêm 5% kia ở chính quốc gia mà A đặt trụ sở. Chúng tôi lưu ý luật mới này sẽ có những tác động tích cực và tiêu cực tới các doanh nghiệp FDI đang ưu đãi về thuế.

Về tác động với Việt Nam, điều đó sẽ làm giảm sức cạnh tranh trong thu hút FDI do chúng ta đang áp dụng các ưu đãi về thuế cho doanh nghiệp FDI. Theo một rà soát của Tổng cục Thuế, dự kiến có khoảng 120 tập đoàn đa quốc gia đầu tư vào Việt Nam (với hơn 1.000 doanh nghiệp liên quan) sẽ bị ảnh hưởng nếu chính sách thuế tối thiểu được áp dụng trong thời gian sắp tới.

Trước mắt có thể tạo ra những xáo trộn trong các cơ chế chính sách thu hút đầu tư nước ngoài vốn nghiêng nhiều về các biện pháp ưu đãi thuế. Tuy vậy, về lâu dài, đây có thể là một cơ hội để Việt Nam đổi mới chính sách đối với đầu tư nước ngoài. Vì các nước cạnh tranh với Việt Nam trong thu hút FDI và đang có ưu đãi thuế suất tốt hơn Việt Nam như Ấn Độ, Malaysia,… cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng hơn.

Ngoài ra, còn các rủi ro khác có thể kể đến như chi phí đền bù mặt bằng tăng làm chậm quá trình giải phóng mặt bằng. Giá cổ phiếu đã tăng nhiều, định giá nhiều doanh nghiệp ở mức “hợp lý”, không còn rẻ nhưng cũng chưa phản ánh hết tiềm năng tương lai. Hay FDI vào các khu vực có chọn lọc và một số tỉnh thành đã không còn dư địa mở rộng các KCN.

Lựa chọn cổ phiếu

Đối với nhóm ngành này, chúng tôi đánh giá cao một số cổ phiếu tiềm năng như: Một là, Công ty Cổ phần Long Hậu (HoSE: LHG). Hiện LHG có các dự án hỗ trợ tăng trưởng trong tương lai như KCN Long Hậu mở rộng – Giai đoạn 2 (90ha), KCN An Định tại Vĩnh Long (200 ha). Chúng tôi kỳ vọng quy trình pháp lý sẽ cải thiện nhanh trong 2024 sau khi các quy hoạch, Luật mới đã được thông qua.

Bên cạnh đó, KCN Long Hậu 3 giai đoạn 1 còn trống khoảng 35% diện tích với giá thuê khoảng 200 USD dự kiến sẽ đem về lượng tiền mặt lớn cho LHG. Mảng nhà xưởng đang góp phần mang lại dòng tiền ổn định và các dự án nhà xưởng tại Khu công nghệ cao Đà Nẵng và KCN LH3.

Kết thúc quý III/2023, LHG ghi nhận doanh thu đạt 67 tỷ đồng, giảm 62,1% so với cùng kỳ năm trước, lợi nhuận sau thuế đạt 32 tỷ đồng, giảm 61,2%. Nguyên nhân do LHG không ghi nhận doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây sẵn theo yêu cầu. Đáng chú ý, LHG duy trì cơ cấu nguồn vốn lành mạnh, tổng nợ vay cuối quý 3/2023 đạt 183 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước, nhưng tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sỏ hữu chỉ ở mức thấp.

Hai là, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) là đại diện tiềm năng cho KCN phía Bắc. KBC đã rất tích cực trong việc phát triển quỹ đất ở Long An như CCN Phước Vĩnh Đông 1,2,3 với 149 ha, Tân Lập 654 ha và Lộc Giang 466 ha. Đây là các dự án hỗ trợ động lực tăng trưởng dài hạn cho KBC.

Lợi nhuận trong năm 2024 sẽ được hỗ trợ bởi KCN Tân Phú Trung và Nam Sơn Hạp Lĩnh. Các khu vực KCN của KBC đều nằm ở các tỉnh thu hút mạnh FDI. Trong 9 tháng đầu năm 2023 , KBC cho thuê khoảng 128-130 ha đất KCN tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KCN Quang Châu mở rộng cho các khách hàng lớn như Foxconn và Goertek. Trong nửa đầu năm nay, KBC đã mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá trị 2.400 tỷ đồng, góp phần giúp tài chính công ty ổn định hơn.

Ba là, Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (HoSE:PHR) với KCN Nam Tân Uyên 3 và KCN VSIP 3 là động lực tăng trưởng trong năm 2024. KQKD mảng cao su của PHR có thể giảm trong giai đoạn 2023-2024 do diện tích vườn cao su đã giảm nhiều cho mảng KCN và các khoản đền bù cũng đã được nhận hết trong 2023. Tuy nhiên, PHR vẫn sẽ hưởng lợi khi giá cao su hồi phục.

Với mảng KCN, KCN Nam Tân Uyên 3 và KCN VSIP 3 có thể mang lại lợi nhuận lớn từ năm 2024. Trong dài hạn, KCN Tân Lập (400 ha) và KCN Tân Bình 2 (1,055 ha) sẽ là động lực tăng trưởng, tiến độ pháp lý của hai dự án này sẽ là các thông tin hỗ trợ giá cổ phiếu.