Rủi ro khi kê khai giá ảo "né" thuế trong giao dịch mua bán nhà đất ở TPHCM

Để tránh nộp thuế cao, nhiều người vẫn muốn thỏa thuận lấy giá nhà đất do Nhà nước ban hành để ghi trong hợp đồng công chứng thay vì ghi giá thật mà không lường trước được các rủi ro.

Khai giá thấp né thuế là chuyện thường

Trong vai người có nhu cầu tìm mua nhà phố tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức, chúng tôi liên hệ nhân viên môi giới và chọn một căn nhà phố tại khu dân cư Citi Bella 1 gần cảng Cát Lái.

Mức giá bán chủ nhà đưa ra là 6,7 tỉ đồng nhưng nếu tiến hành mua bán thì nhân viên môi giới và cả chủ nhà đều đưa ra phương án ghi giá trị trên hợp đồng khi công chứng chỉ là 4 tỉ đồng.

Khi thấy chúng tôi phân vân, nhân viên tư vấn cho biết, đây là mức giá ở thời điểm ban đầu chủ đầu tư đưa ra nên sẽ không có vấn đề gì với cơ quan thuế.

Thời gian qua, do khu vực này gần với trung tâm hành chính TP Thủ Đức nên mặt bằng giá thị trường của các dự án ở đây đều tăng khá mạnh từ 30-50% so với mức giá bán ban đầu của các chủ đầu tư.

Chính vì vậy, khi giao dịch thì hầu như các người bán đều chọn mức giá chủ đầu tư để né được việc bị đánh thuế cao.

Câu chuyện trên đang là một thực trạng khá phổ biến. Tìm hiểu thực tế từ các văn phòng công chứng, chúng tôi ghi nhận được ý kiến chia sẻ một thực tế đó là khi mua bán nhà đất, nhiều trường hợp các bên đã thỏa thuận ghi giá bán trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá trị thực tế rất nhiều nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân cho người bán.

Đổi lại người mua được người bán giảm một ít tiền phải trả. Việc làm nêu trên được nhiều người trong giới bất động sản xem là thỏa thuận để đôi bên cùng có lợi.

Không lường trước các rủi ro

Để siết lại hoạt động giao dịch bất động sản, Bộ Tài chính cũng vừa gửi công văn đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, doanh nghiệp.

Và theo thông tin từ Cục thuế TPHCM, thời gian qua, các chi cục thuế cũng đang xử lý hàng loạt hồ sơ kê khai nhà hai giá, đồng thời rà soát các hồ sơ chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn 5 năm kể từ năm 2015-2020.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, rất khó có thể xác định được đâu là mức giá giao dịch thực sự nếu cả bên mua và bán đồng ý đưa ra mức thấp hơn.

Cơ quan thuế có cơ sở dữ liệu về giá nhưng cùng một con đường, cùng một chung cư cũng có giá giao dịch khác nhau, mức giá đối chiếu chỉ là tương đối để đưa ra so sánh kê khai đừng thấp quá, không phải lúc nào giá giao dịch cũng bằng nhau.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Nhã, Văn phòng luật DBS, thông thường người bán chỉ khai giá khoảng 30% hoặc 50% giá trị thật. Đặc biệt, với các giao dịch giá trị lớn của cá nhân thì tình trạng lách thuế càng nhiều.

Tuy nhiên, khi kê khai giá thấp để né thuế chuyển nhượng nhà đất, người bán đối mặt với nhiều rủi ro.

Ngoài việc bị cơ quan thuế truy thu, xử phạt nếu phát hiện, rủi ro phát sinh nếu xảy ra tranh chấp. Khi đó, hợp đồng công chứng ghi giá thấp sẽ có giá trị, còn hợp đồng thật để thanh toán sẽ bị vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Chưa hết, theo quy định hiện nay, nếu trốn thuế từ 100 triệu đồng có thể bị xử lý hình sự.

Với mức thuế 2% như hiện nay, nếu kê khai chênh lệch từ 5 tỉ đồng là có thể rơi vào trường hợp bị xử lý hình sự nếu bị phát hiện.

Cơ quan thuế có thể truy thu lại trong thời hạn 10 năm, phạt trong thời hạn 5 năm kể từ khi giao dịch mua bán được thực hiện.