Rủi ro hình thành từ thị trường bất động sản thương mại Mỹ

Ngành ngân hàng đang phải đối mặt với tình trạng hỗn loạn mới sau những khoản lỗ tín dụng khổng lồ và bút toán giảm các khoản vay bất động sản thương mại ở Mỹ, chủ yếu là ở văn phòng và một số ở nhiều gia đình. Trong những tuần gần đây, tình trạng hỗn loạn như vậy đã bùng phát tại ngân hàng New York Community Bancorp và một số ngân hàng khác từ Nhật Bản, Đức và Canada. Giờ đây, một báo cáo mới cho thấy vết nứt đang xuất hiện ở một góc khác của thị trường bất động sản thương mại (CRE).

Tạp chí Phố Wall giải thích rằng các nhà bán lẻ lớn đang quay trở lại với chiến lược quản lý hàng tồn kho từ “đúng thời điểm” thay thế cho chiến lược “dự phòng” thời kỳ Covid do các chuỗi cung ứng bị trục trặc. Sự chuyển đổi cách quản lý hàng tồn kho này đã khiến nhà sản xuất hàng tiêu dùng Newell Brands, chuỗi dược phẩm bán lẻ Rite Aid, và nhà bán lẻ đồ thể thao Fanatics buộc phải thu hẹp diện tích kho hàng.

Theo công ty dịch vụ bất động sản Savills, quý 3/2023 lượng diện tích kho bãi ở Mỹ được đăng ký cho thuê lại đạt mức cao kỷ lục với hơn 156 triệu feet vuông – gấp ba lần diện tích có sẵn trong quý 4/2021.

WSJ cho biết: "Điều này đánh dấu sự thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản khu công nghiệp, nơi đã chứng kiến sự bùng nổ về nhu cầu và tỷ lệ lấp đầy tăng mạnh trong thời kỳ đại dịch, khi các đơn đặt hàng thương mại điện tử tăng vọt và các nhà bán lẻ tích trữ hàng hóa để tránh gián đoạn chuỗi cung ứng".

Công ty dịch vụ bất động sản JLL cho biết nhu cầu về kho bãi trong thời gian Covid đã đẩy giá chào thuê tăng 24% vào năm 2022 so với cùng kỳ, và so với mức tăng hàng năm là 6.3% vào năm 2019. Bây giờ, tốc độ tăng giá trong giá thuê kho bãi đang chậm lại, chỉ tăng 12.5% vào năm 2023 - và dự kiến sẽ chậm lại hơn nữa trong năm nay.

Trưởng bộ phận nghiên cứu công nghiệp tại Savills Mark Russo cho biết các công ty đang chuẩn hóa chuỗi cung ứng để phù hợp với nhu cầu: "Các công ty sắp bước qua một giai đoạn nhu cầu tăng cao thực sự bất thường và đó là sự bình thường hóa."

Trưởng bộ phận nghiên cứu công nghiệp toàn cầu tại JLL Mehtab Randhawa nói: "Nếu bạn có ba hoặc bốn cơ sở khác nhau và chi phí bất động sản của bạn cao, và sắp phải gia hạn, có thể sẽ hợp lý hơn khi giảm từ bốn xuống còn ba". Mehtab Randhawa cho biết thêm rằng các công ty đang thu nhỏ diện tích kho bãi và nâng cấp lên các tòa nhà hiện đại hơn để có thể hỗ trợ tự động hóa và cần ít lao động hơn.

Các bất động sản công nghiệp phần lớn đã được cách ly khỏi sự suy giảm của thị trường CRE đã làm rung chuyển ngành văn phòng. Tuy nhiên, sự thay đổi trong quản lý hàng tồn kho đang làm tăng nguồn cung kho bãi, điều này có thể là một vấn đề khác cho các ngân hàng có mức CRE cao.