Rủi ro chực chờ với mô hình ‘nhà đổi nhà’ hình thành trong tương lai

Dịch COVID-19 bùng lên lần thứ 4 khiến giao dịch nhà đất gần như ‘đóng băng’ ở các thành phố lớn nhưng gần đây thông tin mô hình ‘nhà đổi nhà’ lại đang "dậy sóng".

Ngày 12-9, trao đổi với Tuổi Trẻ Online, nhiều luật sư, chuyên gia cho rằng mô hình "nhà đổi nhà" hay còn gọi là "home for home" đang được mời chào tại Hà Nội và TP. HCM có rất nhiều rủi ro, bởi hiện nay không cho phép trao đổi "nhà đổi nhà" hình thành trong tương lai.

Luật sư Lê Hằng (Đoàn luật sư TP Hà Nội) nhận định bản chất của mô hình "nhà đổi nhà" là khách hàng thế chấp nhà đang ở, vay tiền ngân hàng để mua dự án cao cấp của chủ đầu tư.

"Theo hình thức ‘nhà đổi nhà’ thì người mua vay trả góp gần như 100% và phải có một bất động sản cũ để thế chấp hoàn toàn dựa vào sự thỏa thuận của các bên, chưa có bất cứ quy định nào của pháp luật nêu, điều chỉnh vấn đề này…", luật sư Hằng nói.

Luật sư Trương Anh Tú cho biết Luật nhà ở 2020 quy định với giao dịch trao đổi nhà ở thì phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật nhưng nhà ở hình thành trong tương lai không thể thỏa mãn điều kiện này. Do vậy, pháp luật Việt Nam không cho phép trao đổi "nhà đổi nhà" hình thành trong tương lai.

Luật Tú cho rằng với mô hình này, khách hàng phải mua nhà với giá cao hơn thị trường, không được lựa chọn ngân hàng có ưu đãi về lãi suất, buộc phải lựa chọn ngân hàng đối tác của chủ đầu tư.

"Chủ đầu tư được nhận đủ đến 100% tiền bán nhà trong khi theo quy định theo Luật kinh doanh bất động sản tối đa là 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại chỉ nhận khi làm xong ‘sổ hồng’. Ngoài ra chủ đầu tư có quyền xử lý căn nhà thế chấp, đối với ngân hàng thì cung cấp được các hợp đồng tín dụng cho khoản vay lớn có tài sản đảm bảo", luật sư Tú nhấn mạnh.

Luật sư Mai Thảo, phó giám đốc TAT Law firm, cho rằng chủ đầu tư đưa ra điều kiện khách hàng phải đặt cọc 50 triệu đồng mới được tư vấn "nhà đổi nhà", nhưng trong trường hợp không mua được nhà, khách rất dễ mất cọc vì không có thỏa thuận cụ thể.

"Đối với trường hợp khách hàng buộc phải bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng đã thế chấp trước đó cũng đem lại rất nhiều hạn chế như giá bán nhà phải theo thỏa thuận, qua thẩm định...

Khi khách hàng đã tham gia vào chương trình "nhà đổi nhà" thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà sẽ dùng để làm bảo đảm nghĩa vụ thanh toán hàng tháng gồm cả tiền gốc và lãi cho phía ngân hàng", luật sư Thảo nói.

Ngoài ra, theo luật sư Tú, nếu dự án chậm tiến độ hoặc dự án bị treo thì khách hàng sẽ lâm vào tình trạng ‘tiến thoái lưỡng nan’ vì vừa không có nhà ở, vừa phải trả nợ ngân hàng.

"Giữa lúc thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn từ dịch bệnh COVID, người mua nhà cần tỉnh táo để đưa ra quyết định tránh các rủi ro tài chính. Tránh cái lợi trước mắt là bề nổi của 'tảng băng’ mà không nhìn thấy những tồn tại khi chưa có khung quy định pháp lý rõ ràng …", luật sư Tú nói.

Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm cho hay, thể chế phát triển nhà ở các quốc gia đều không giống nhau, không thể bê y nguyên mô hình của nước khác để về áp dụng.

"Lâu nay chương trình phát triển nhà ở, các dự án lớn, nhỏ mọc lên nhằm đáp ứng nhu cầu cho tất các đối tượng trong xã hội. Tuy nhiên mô hình "nhà đổi nhà" lại hướng tới khách hàng "rất điều kiện" thì tôi nghĩ không khả thi vì nhu cầu ở sẽ không cao so với các dự án thông thường, giá cả vừa phải", ông Nghiêm nói.

Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, giữa thời điểm dịch COVID-19 làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình hấp dẫn là điều tích cực tuy nhiên khách hàng cần tìm hiểu kĩ. Nếu thấy chưa rõ ràng về pháp lý thì khách hàng là người phải biết bảo vệ chính mình!.