#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Quỹ nhà ở không thể “gánh vác” tất cả

Quỹ nhà ở quốc gia được kỳ vọng tạo cân bằng cung – cầu, hạ nhiệt giá nhà. Nhưng để giấc mơ an cư trở thành hiện thực, thị trường vẫn đòi hỏi những giải pháp đồng bộ và quyết liệt hơn.

Mô hình hoạt động 100% vốn Nhà nước

Dự thảo Nghị định về thành lập và tổ chức hoạt động Quỹ nhà ở quốc gia, kết hợp triển khai Nghị quyết 201 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận.

Bộ Xây dựng kỳ vọng quỹ này sẽ cân đối cung – cầu, từ đó kéo giá nhà thương mại về mức hợp lý, góp phần ổn định thị trường bất động sản và tạo nguồn lực dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội.

Theo dự thảo, Quỹ nhà ở quốc gia hoạt động theo mô hình doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước: cấp trung ương do Chính phủ thành lập, cấp địa phương do UBND tỉnh, thành phố trực tiếp lập và quản lý.

Nguồn vốn trung ương bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn điều lệ ngân sách ban đầu tối thiểu 5.000 tỉ đồng (sau 3 năm nâng lên 10.000 tỉ đồng), cùng các khoản đóng góp tự nguyện và các nguồn huy động hợp pháp khác. Quỹ cũng có thể bổ sung vốn từ bán nhà công hoặc các tài sản, hoạt động khác do quỹ quản lý.

Ở cấp địa phương, vốn ban đầu do ngân sách tỉnh cấp, đồng thời được trích từ nguồn thu quỹ đất đã đầu tư hạ tầng, bán nhà công hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, với tỷ lệ trích nộp do UBND cấp tỉnh quyết định.

Quỹ hoạt động theo nguyên tắc đầu tư – tạo lập nhà ở để cho thuê. Dự án nhà ở xã hội có thời hạn triển khai tối đa 5 năm; các dự án hạ tầng đồng bộ phục vụ cho thuê không quá 7 năm. Hình thức đầu tư đa dạng: trực tiếp xây dựng, tiếp nhận chuyển đổi công năng tài sản công, mua lại nhà xã hội từ chủ đầu tư hoặc thậm chí mua nhà thương mại theo giá thị trường để khai thác cho thuê.

Vai trò lớn nhưng cần giải pháp tổng thể

Quỹ ra đời trong bối cảnh đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến 2030 mới chỉ đáp ứng một phần nhu cầu thực tế. Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 692 dự án nhà ở xã hội với hơn 633.000 căn; tiến độ thực hiện chỉ đạt gần 60% chỉ tiêu đề án. Trong 9 tháng đầu năm, 43.600 căn được hoàn thành, đạt gần 44% kế hoạch, chủ yếu tập trung ở Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nghệ An và Lào Cai.

Để tăng nguồn lực, Bộ Xây dựng đề xuất Nghị định về Quỹ nhà ở quốc gia song song với sửa đổi Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Quỹ được đánh giá là công cụ quan trọng giúp người thu nhập thấp và trung bình, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, tiếp cận nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ, ổn định thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhấn mạnh tốc độ đô thị hóa nhanh, giá bất động sản tăng cao, thu nhập dân chưa theo kịp khiến nhu cầu nhà ở ngày càng lớn. Theo bà, quỹ cần xác định rõ mục tiêu, đa dạng nguồn vốn và minh bạch trong quản lý để phát huy hiệu quả.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo quỹ không phải “đũa thần” hạ giá nhà. Ông Đinh Minh Tuấn (Batdongsan.com.vn) cho rằng để điều chỉnh giá, cần phát triển các đô thị vệ tinh gắn hạ tầng, tiện ích, đảm bảo kết nối giao thông, việc làm, trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại. Ông đề xuất quỹ tập trung giảm giá nhà cho nhu cầu thực, còn các phân khúc thương mại để thị trường tự điều tiết.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng (DKRA Group) nhấn mạnh quỹ giúp tăng nguồn cung nhà xã hội, nhưng song song cần tháo gỡ pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, giảm chi phí đầu vào và hỗ trợ người trẻ mua nhà lần đầu tiếp cận vốn vay phù hợp.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực bổ sung, để giảm mặt bằng giá, ngoài Quỹ nhà ở quốc gia, Nhà nước cần đa dạng hóa nguồn vốn, xây dựng lộ trình thuế hợp lý, chống lãng phí đất đai và đầu tư công, đồng thời triển khai cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản và nhà ở hiệu quả. Đây là nền tảng quan trọng giúp thị trường minh bạch, bền vững và tạo niềm tin cho nhà đầu tư cũng như người dân.