Quy định về thủ tục cấp sổ đỏ cho Condotel nhiều điểm chưa rõ ràng

Chuyên gia cho rằng, quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho người mua Condotel còn chung chung khiến các cơ quan chức năng còn e dè trong quá trình cấp sổ cho loại hình này.

Cấp sổ đỏ cho Condotel còn chung chung

Liên quan đến quy định cấp sổ đỏ cho loại hình Condotel, phát biểu tại tọa đàm “Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023”, luật sư Hoàng Tuấn Vũ, Công ty Cổ phần Truyền thông Luật Việt Nam phân tích:

Condotel là một công trình xây dựng thực hiện chức năng của một cơ sở lưu trú. Việc kinh doanh dịch vụ lưu trú của các Condotel này thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú trong Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

Theo quy định tại điểm đ, khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27 năm 2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì loại đất được sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ là đất thương mại, dịch vụ.

Như vậy, Condotel sẽ được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ chứ không phải đất ở và điều đó cũng đồng nghĩa Condotel là một công trình xây dựng không phải là nhà ở.

Nói thế để thấy rằng, thực chất, Nghị định 43 trước đây đã quy định về điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Condotel rồi. Cụ thể, Điều 32 của Nghị định 43 quy định về điều kiện “Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở” ngay sau Điều 31 là “Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.

Như vậy, điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Condotel đã được quy định khá chi tiết. Thậm chí, ngoài quy định về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu cho cả công trình thì khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017 của Chính phủ cũng đã bổ sung nội dung quy định về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình (cấp cho người dân mua từng Condotel).

Tuy nhiên, với pháp luật hiện hành nói chung và Nghị định 43 nói riêng, vấn đề quan trọng nhất là trình tự, thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho người mua loại công trình không phải là nhà ở này (Condotel - PV) thì lại chưa có điều luật nào quy định thật sự chi tiết.

Có chăng, về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua Condotel chỉ được quy định khá chung chung tại Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, tại điều 70 Nghị định 43 có quy định về “Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất” cho rất nhiều loại công trình xây dựng.

Sau Điều 70 với chức năng là điều luật quy định chung về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho nhiều loại công trình xây dựng là Điều 72 quy định riêng về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, “công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở” mà chưa thấy một điều luật nào quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng “công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở”.

Đây chính là mấu chốt khiến các cơ quan chức năng chưa thể “mạnh dạn” áp dụng các quy định trên trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua Condotel.

Mà thực tế cho thấy, cho dù điều luật quy định về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Condotel có cụ thể, chi tiết tới đâu mà điều luật quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận sở hữu cho người mua Condotel vẫn còn chung chung, mơ hồ thì các cơ quan chức năng cũng chưa thể “tự tin” cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Condotel được.

Đây chính là một trong những nút thắt, những vướng mắc đặt ra cho Nghị định 10 phải giải quyết...

Đề xuất “ngân hàng quản lý Condotel”

Trong khi đó, liên quan đến việc quản lý loại hình Condotel, Officetel, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết: Condotel, Officetel… là sản phẩm mới của loại hình BĐS. Chúng ta phải thừa nhận, chấp nhận loại hình này bởi đây là thực tiễn. Tuy nhiên, làm thế nào để loại hình này tồn tại và phát triển được và phù hợp với xu thế của thời đại. Phần lớn Condotel, Officetel xây trên đất thương mại dịch vụ với thời gian 50-70 năm chứ không phải lâu dài. Do đó, tháo gỡ bằng cách nào là cả một vấn đề.

Trước đây, do chưa có hành lang pháp lý nên dẫn đến tranh cấp sổ hồng cho loại hình này. Khi Nghị định 10 có hiệu lực, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận cho loại hình này thì chuyện gì sẽ xảy ra?. Nếu những căn hộ chưa cấp sổ hồng thì quyền của chủ đầu tư còn nguyên và có thể quản trị được giá trị BĐS này. Nếu đã cấp sổ rồi thì mỗi khách hàng cầm một sổ thì làm thế nào để vận hành. Đây là câu chuyện rất nan giải.

Theo ông Lượng, cũng giống như đất nông nghiệp, hiện nay để manh mún, hoang hóa lãng phí, sắp tới nhà nước tháo gỡ bằng cách mở ngân hàng đất nông nghiệp do đó, để khai thác vận hành có hiệu quả loại hình Condotel cần có “ngân hàng cho Condotel”, phải có người đứng ra gom lại tất cả các sổ hồng đó để cho các nhà vận hành chuyên nghiệp, những đơn vị có chuyên môn vận hành loại hình này thì mới hiệu quả được, nếu không loại hình này sẽ “nằm chết" và dẫn đến hệ lụy lâu dài.

Theo thống kê, đang có hơn 600 nghìn tỉ đồng nằm trong bất động sản loại hình Condotel, Officetel, Shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng khắp cả nước. Dù tổng giá trị tài sản rất lớn nhưng đến nay hầu hết sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đều chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho nhà đầu tư thứ cấp, nên chưa thể giao dịch, mua bán trên thị trường thứ cấp, đây chính là điểm nghẽn trong phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua.

Mới đây, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5. Trong đó, bổ sung quy định cấp sổ đỏ công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.