Quy định rõ hệ số K bồi thường

Khó khăn lớn nhất làm chậm tiến độ cải tạo chung cư cũ là cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm cư. Tuy nhiên, những vướng mắc này đã được giải quyết cụ thể qua các quy định nêu tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP được ban hành mới đây.

Chờ phương án rõ ràng để yên tâm di dời

Theo Bộ Xây dựng, hiện nay, tại các đô thị trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Trong đó, Hà Nội có khối lượng nhà lớn nhất với 1.579 chung cư cũ và đến nay đang tiếp tục rà soát, thống kê cập nhật, dự kiến tổng số khoảng 1.880 nhà chung cư cũ.

Hiện nay, đa phần căn hộ trong các nhà chung cư cũ đã bán cho người ở theo Nghị định 61/CP. Các căn hộ đang ở đa phần người dân tự cơi nới, lấn chiếm mở rộng diện tích, làm biến đổi cấu trúc, hư hỏng, xuống cấp nặng nề. Trong các khu ở, nhóm ở, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước…) xuống cấp, không đảm bảo đủ tiêu chuẩn, tỷ lệ cây xanh công cộng, không đảm bảo PCCC và không đủ điều kiện về vệ sinh môi trường.

Hạ tầng xã hội như trường học, nhà văn hóa… đều thiếu hoặc quá tải. Nhất là tại khu vực này không có diện tích dành cho chỗ đỗ xe phục vụ nhu cầu của người dân, chủ yếu tận dụng diện tích giao thông, sân chơi, khoảng trống giữa các tòa nhà và trong các hộ tầng 1 làm chỗ đỗ và gửi xe.

Từ năm 2015, việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội được thực hiện theo quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP (Nghị định 101), tuy nhiên đạt kết quả rất thấp. Trong số 401 nhà đã kiểm định, chỉ có 8 nhà chung cư nguy hiểm, thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại (2 dự án đã hoàn thành năm 2020; 2 dự án đang triển khai và 4 dự án chưa lựa chọn chủ đầu tư).

Kết quả này do nhiều nguyên nhân nhưng phần lớn là do cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định 101 chưa phù hợp với thực tế, hoặc còn mâu thuẫn, thiếu đồng bộ với các pháp luật khác.

Về phía người dân, dù đang phải sống trong điều kiện thấp kém, thậm chí đối mặt với nguy hiểm khi sự xuống cấp của căn hộ cũ đã rất nặng nề nhưng nhiều hộ dân vẫn cố “bám trụ” với nhiều lý do khác nhau. Đa phần người dân đều trông ngóng về một kế hoạch chi tiết của TP, nhất là cam kết cụ thể của chủ đầu tư mới yên tâm di dời đến nơi tạm cư.

Chị Phạm Khánh Ly, người dân sinh sống tại Khu tập thể Thành Công cho biết, không chỉ riêng khu vực nhà G6A và G6B mà cả quần thể đã xuống cấp trầm trọng. Hành lang, cầu thang gạch đã vỡ hết, trên tường xuất hiện rất nhiều vết nứt, gây nguy hiểm cho những hộ dân có trẻ nhỏ. Tuy rằng, mọi người ở đây tự khắc phục bằng nhiều cách khác nhau để đảm bảo an toàn cho gia đình nhưng đấy cũng chỉ coi là biện pháp tạm thời.

“Biết được Nhà nước đã lên các phương án triển khai, di dời dân cư, ở đây ai cũng mong muốn điều này từ rất lâu rồi. Bây giờ chúng tôi chỉ mong TP thực hiện sớm và có những cam kết rõ ràng về thời gian quay trở lại, quyền lợi được hưởng sau khi xây dựng mới chung cư thì chúng tôi sẽ yên tâm di dời” – chị Ly chia sẻ.

Gỡ vướng về hệ số K

Để khắc phục các tồn tại, vướng mắc nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các địa phương trên cả nước trong đó có TP Hà Nội, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thay thế cho Nghị định 101.

Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bùi Xuân Dũng cho hay, Nghị định 69 có nhiều điểm mới, có tính đột phá, khắc phục những tồn tại, bất cập trong quá trình thực hiện Nghị định 101 nhằm thúc đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ như: Xác định cụ thể các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư; quy định rõ trách nhiệm tổ chức kiểm định,đánh giá chất lượng nhà chung cư của UBND cấp tỉnh; xác định rõ 3 trường hợp lựa chọn chủ đầu tư; xác định trách nhiệm Nhà nước trong việc quy hoạch cải tạo, xây dựng lại và là cơ sở để xây dựng phương án bồi thường…

Đặc biệt, một nội dung được nhiều người dân quan tâm là phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong quá trình thực hiện dự án cũng đã có điểm mới.

Trước đây, Nghị định 101 không quy định khung hệ số K bồi thường mà việc bồi thường được thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp và các chủ sở hữu. Quy định hiện hành cũng không có cơ chế để xử lý đối với các công trình hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học), nhà ở riêng lẻ, các công trình xây dựng khác thuộc sở hữu hợp pháp của các tổ chức, cá nhân nằm xen kẹt trong khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Ngoài ra, cũng không quy định cụ thể trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bố trí chỗ ở tạm cư, cũng như việc tổ chức cưỡng chế, di dời, giải phóng mặt bằng mà giao cho chủ đầu tư tự giải quyết nên việc bố trí chỗ ở tạm cư và GPMB rất khó thực hiện.

Do vậy, Nghị định 69 đã giải quyết các tồn tại, bất cập nêu trên. Theo đó quy định hệ số K bồi thường linh hoạt từ 1 - 2 lần diện tích cũ và giao cho địa phương căn cứ vào từng dự án để xác định hệ số K bồi thường cụ thể. Cho phép các hộ tầng 1 có diện tích kinh doanh được mua thêm một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt với giá được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ công cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định.

Nghị định cũng quy định cụ thể mức bồi thường đối với nhà ở, đất ở riêng lẻ hoặc trụ sở làm việc (đối với nhà ở riêng lẻ thì UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm quy hoạch bố trí nhà ở riêng lẻ tái định cư tại khu vực khác trên địa bàn cấp xã, huyện hoặc lân cận).

Bên cạnh đó, quy định cơ chế bồi thường đối với diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc xử lý đối với diện tích đất thuộc công sản nằm xen kẹt trong khu chung cư để bảo đảm sự thống nhất với pháp luật đất đai hiện hành. Đồng thời, bổ sung quy định trách nhiệm của chính quyền trong việc giải quyết chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, việc giải phóng mặt bằng, cưỡng chế di dời để phá dỡ nhà chung cư.

Theo đánh giá của các chuyên gia, những điểm mới trong Nghị định 69 thực sự là bước đột phá trong thể chế, là cánh cửa mở rộng để triển khai thuận lợi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. TP Hà Nội đã thể chế hóa bằng Đề án và các kế hoạch triển khai, hy vọng với sự vào cuộc khẩn trương của các cơ quan, đơn vị liên quan, hình ảnh những khu chung cư cũ xuống cấp, sập xệ tại Hà Nội sẽ sớm được xóa bỏ.

"Với những quy định chi tiết, Nghị định 69 sẽ sớm phát huy hiệu quả trong thực tiễn, giảm bớt phiền hà. TP Hà Nội sẽ sớm thể chế hóa, huy động được sức mạnh, niềm tin từ Nhân dân để tạo bước đột phá mới trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ." - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm

Chờ phương án rõ ràng để yên tâm di dời

Theo Bộ Xây dựng, hiện nay, tại các đô thị trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Trong đó, Hà Nội có khối lượng nhà lớn nhất với 1.579 chung cư cũ và đến nay đang tiếp tục rà soát, thống kê cập nhật, dự kiến tổng số khoảng 1.880 nhà chung cư cũ.

Hiện nay, đa phần căn hộ trong các nhà chung cư cũ đã bán cho người ở theo Nghị định 61/CP. Các căn hộ đang ở đa phần người dân tự cơi nới, lấn chiếm mở rộng diện tích, làm biến đổi cấu trúc, hư hỏng, xuống cấp nặng nề. Trong các khu ở, nhóm ở, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước…) xuống cấp, không đảm bảo đủ tiêu chuẩn, tỷ lệ cây xanh công cộng, không đảm bảo PCCC và không đủ điều kiện về vệ sinh môi trường.

Hạ tầng xã hội như trường học, nhà văn hóa… đều thiếu hoặc quá tải. Nhất là tại khu vực này không có diện tích dành cho chỗ đỗ xe phục vụ nhu cầu của người dân, chủ yếu tận dụng diện tích giao thông, sân chơi, khoảng trống giữa các tòa nhà và trong các hộ tầng 1 làm chỗ đỗ và gửi xe.

Từ năm 2015, việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội được thực hiện theo quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP (Nghị định 101), tuy nhiên đạt kết quả rất thấp. Trong số 401 nhà đã kiểm định, chỉ có 8 nhà chung cư nguy hiểm, thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại (2 dự án đã hoàn thành năm 2020; 2 dự án đang triển khai và 4 dự án chưa lựa chọn chủ đầu tư).

Kết quả này do nhiều nguyên nhân nhưng phần lớn là do cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định 101 chưa phù hợp với thực tế, hoặc còn mâu thuẫn, thiếu đồng bộ với các pháp luật khác.

Về phía người dân, dù đang phải sống trong điều kiện thấp kém, thậm chí đối mặt với nguy hiểm khi sự xuống cấp của căn hộ cũ đã rất nặng nề nhưng nhiều hộ dân vẫn cố “bám trụ” với nhiều lý do khác nhau. Đa phần người dân đều trông ngóng về một kế hoạch chi tiết của TP, nhất là cam kết cụ thể của chủ đầu tư mới yên tâm di dời đến nơi tạm cư.

Chị Phạm Khánh Ly, người dân sinh sống tại Khu tập thể Thành Công cho biết, không chỉ riêng khu vực nhà G6A và G6B mà cả quần thể đã xuống cấp trầm trọng. Hành lang, cầu thang gạch đã vỡ hết, trên tường xuất hiện rất nhiều vết nứt, gây nguy hiểm cho những hộ dân có trẻ nhỏ. Tuy rằng, mọi người ở đây tự khắc phục bằng nhiều cách khác nhau để đảm bảo an toàn cho gia đình nhưng đấy cũng chỉ coi là biện pháp tạm thời.

“Biết được Nhà nước đã lên các phương án triển khai, di dời dân cư, ở đây ai cũng mong muốn điều này từ rất lâu rồi. Bây giờ chúng tôi chỉ mong TP thực hiện sớm và có những cam kết rõ ràng về thời gian quay trở lại, quyền lợi được hưởng sau khi xây dựng mới chung cư thì chúng tôi sẽ yên tâm di dời” – chị Ly chia sẻ.

Gỡ vướng về hệ số K

Để khắc phục các tồn tại, vướng mắc nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các địa phương trên cả nước trong đó có TP Hà Nội, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thay thế cho Nghị định 101.

Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bùi Xuân Dũng cho hay, Nghị định 69 có nhiều điểm mới, có tính đột phá, khắc phục những tồn tại, bất cập trong quá trình thực hiện Nghị định 101 nhằm thúc đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ như: Xác định cụ thể các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư; quy định rõ trách nhiệm tổ chức kiểm định,đánh giá chất lượng nhà chung cư của UBND cấp tỉnh; xác định rõ 3 trường hợp lựa chọn chủ đầu tư; xác định trách nhiệm Nhà nước trong việc quy hoạch cải tạo, xây dựng lại và là cơ sở để xây dựng phương án bồi thường…

Đặc biệt, một nội dung được nhiều người dân quan tâm là phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong quá trình thực hiện dự án cũng đã có điểm mới.

Trước đây, Nghị định 101 không quy định khung hệ số K bồi thường mà việc bồi thường được thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp và các chủ sở hữu. Quy định hiện hành cũng không có cơ chế để xử lý đối với các công trình hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học), nhà ở riêng lẻ, các công trình xây dựng khác thuộc sở hữu hợp pháp của các tổ chức, cá nhân nằm xen kẹt trong khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Ngoài ra, cũng không quy định cụ thể trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bố trí chỗ ở tạm cư, cũng như việc tổ chức cưỡng chế, di dời, giải phóng mặt bằng mà giao cho chủ đầu tư tự giải quyết nên việc bố trí chỗ ở tạm cư và GPMB rất khó thực hiện.

Do vậy, Nghị định 69 đã giải quyết các tồn tại, bất cập nêu trên. Theo đó quy định hệ số K bồi thường linh hoạt từ 1 - 2 lần diện tích cũ và giao cho địa phương căn cứ vào từng dự án để xác định hệ số K bồi thường cụ thể. Cho phép các hộ tầng 1 có diện tích kinh doanh được mua thêm một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt với giá được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ công cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định.

Nghị định cũng quy định cụ thể mức bồi thường đối với nhà ở, đất ở riêng lẻ hoặc trụ sở làm việc (đối với nhà ở riêng lẻ thì UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm quy hoạch bố trí nhà ở riêng lẻ tái định cư tại khu vực khác trên địa bàn cấp xã, huyện hoặc lân cận).

Bên cạnh đó, quy định cơ chế bồi thường đối với diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc xử lý đối với diện tích đất thuộc công sản nằm xen kẹt trong khu chung cư để bảo đảm sự thống nhất với pháp luật đất đai hiện hành. Đồng thời, bổ sung quy định trách nhiệm của chính quyền trong việc giải quyết chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, việc giải phóng mặt bằng, cưỡng chế di dời để phá dỡ nhà chung cư.

Theo đánh giá của các chuyên gia, những điểm mới trong Nghị định 69 thực sự là bước đột phá trong thể chế, là cánh cửa mở rộng để triển khai thuận lợi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. TP Hà Nội đã thể chế hóa bằng Đề án và các kế hoạch triển khai, hy vọng với sự vào cuộc khẩn trương của các cơ quan, đơn vị liên quan, hình ảnh những khu chung cư cũ xuống cấp, sập xệ tại Hà Nội sẽ sớm được xóa bỏ.

"Với những quy định chi tiết, Nghị định 69 sẽ sớm phát huy hiệu quả trong thực tiễn, giảm bớt phiền hà. TP Hà Nội sẽ sớm thể chế hóa, huy động được sức mạnh, niềm tin từ Nhân dân để tạo bước đột phá mới trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ." - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm