18/01/2024 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Phó Chủ tịch VNREA: Luật Đất đai (sửa đổi) đã đặt được viên gạch đầu tiên cho nền móng thị trường

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua vào ngày 18/01, là dự án luật quan trọng bởi đây là nền tảng pháp lý quan trọng nhất đề tạo dựng một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh cho thị trường địa ốc trong thời gian dài phía trước.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) kiêm Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), việc nhiều lần lùi thời hạn thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi) so với thường lệ, chậm tiến độ so với hai dự án luật khác là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là điều cần thiết, bởi rất nhiều điểm mấu chốt vẫn phải nghiên cứu, làm rõ thêm, tránh sự lệch pha, không ăn khớp và dễ đẩy thị trường tiếp tục phải đối diện với “mớ bòng bong”, chưa biết đến khi nào mới có thể tìm ra lối thoát.

Pháp lý vẫn là vấn đề được nhiều người quan tâm khi chiếm tới 70% các vướng mắc về bất động sản, khiến hàng trăm dự án tắc nghẽn, nguồn cung thiếu hụt, dòng tiền không được luân chuyển một cách linh hoạt, phù hợp. Tắc ở các dự án là một phần gây ra tình trạng mất cân đối trên thị trường vừa qua, gây khó khăn cho cả công tác lập kế hoạch, xây dựng chính sách điều tiết thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Bít cửa đối với các doanh nghiệp làm ăn không rõ ràng

Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua giúp việc tiếp cận đất đai cũng rõ ràng hơn khi được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, phần thắng sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. "Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ xin – cho, điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản" - ông Đính nhấn mạnh.

Với cách làm này, sẽ khiến các doanh nghiệp coi bất động sản chỉ đơn thuần là việc sang tay kiếm chênh lệch sẽ không còn “đất làm ăn”. Các doanh nghiệp làm thật sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.

Điểm mới rõ hơn trong Luật là việc “chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở” mở hơn nếu mục đích phù hợp. Quy định trước đây yêu cầu, muốn chuyển các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở thì đất đó phải có sẵn phần diện tích đất ở.

Quy định này vô hình chung gây khó khăn cho doanh nghiệp nếu muốn phát triển các dự án nhà ở tại các khu vực xa xôi, ít dân cư, điều mà rất cần khi quỹ đất trống trong các khu vực lõi đang ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, nếu không có quy định kiểm soát chặt chẽ, để mở hẳn cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây “loạn”, ông Đính cho hay.

Viên gạch đầu tiên cho nền móng của thị trường BĐS

Với Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua, việc quyết định bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường, theo ông Đính là một quyết định dũng cảm, quyết tâm rất lớn từ phía Chính phủ, Nhà nước nhằm tạo ra một môi trường thuận lợi để nắn chỉnh thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và công bằng.

Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã tập trung giải quyết vướng mắc cho doanh nghiệp, đặc biệt là vấn đề về thủ tục và quy trình đầu tư dự án. Một điểm rõ nhất là khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì thu một lần là một quan điểm mới mẻ, vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.

Qua đó, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ đánh bóng dự án nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào, ông Đính nhận định.

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Luật Đất đai sửa đổi theo hướng phân nhóm các dự án. Theo đó, nhóm các dự án phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, Nhà nước sẽ điều hành và chủ động giải quyết các vấn đề để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp, đúng với quy hoạch. Đối với các dự án của doanh nghiệp, chỉ đơn thuần phục vụ kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp cần tuân thủ đúng theo quy định.

Ông Đính đánh giá quy định này là phù hợp, vừa không cứng nhắc, tạo điều kiện cho các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội chung, vừa giúp Nhà nước kiểm soát được kế hoạch sử dụng đất. Tránh các trường hợp gom đất, gây nguy cơ sốt đất ảo, ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.