Phát triển quỹ đất yêu cầu vốn

..Đây là giai đoạn khó nhất của các doanh nghiệp BĐS bởi lẽ đòi hỏi vốn, rành về quy trình pháp lý, thời gian có thể kéo dài,… nhiều dự án qua những thời điểm tốt của thị trường để có thể khởi công và bán khi đủ điều kiện.

Có nhiều dự án BĐS có quỹ đất được hình thành từ trước đó trên 10 năm, công bố giai đoạn 2015-2016 mà đến 2025-2026 mới triển khai và bán hàng. Tiền đã bỏ vào quỹ đất có khi cả nhiều ngàn tỷ. Rồi khi có thể triển khai và mở bán thì thị trường lại rơi vào giai đoạn trầm lắng (ví dụ do lãi suất cao). Tiền bỏ vào lấy quỹ đất thì nhiều, nhưng chờ đến lúc có thể thu tiền bán thì rất lâu.

Mình có tư vấn chiến lược cho một nhà phát triển BĐS, thì điểm nhấn chính là Chiến lược tài chính và khả năng tiếp cận vốn với chi phí thấp. Có như thế thì doanh nghiệp BĐS mới có thể phát triển bền vững được. Phải rất trường vốn.

BĐS LÀ TÀI CHÍNH

Thực tế, không chỉ doanh nghiệp BĐS, mà kể cả các nhà đầu tư BĐS cá nhân thì điều quan trọng nhất vẫn phải là Tài chính Bất động sản. Tài chính ở đây gồm (1) Vốn và chi phí vốn, (2) Định giá BĐS, (3) Dòng tiền.

(1) Vốn và chi phí vốn, bên cạnh nguồn thu nhập cá nhân hàng năm, thì nguồn cung vốn và lãi suất sẽ quyết định sự thành công của khoản đầu tư BĐS, không chỉ tác động đến khoản đầu tư đơn lẻ mà còn cả thị trường BĐS.

(2) Định giá BĐS, khi không ai dám mua, thì mình mua, vấn đề là mua giá bao nhiêu? Tất cả nhờ hiểu được Định giá, tức là giá trị mang lại của BĐS cụ thể. Mà muốn như thế cần hiểu rõ mục đích mua, khách hàng (người dùng hoặc người mua tiếp theo). Cần hiểu và thực hành được những phương pháp định giá BĐS cơ bản và đâu là các yếu tố tác động đến định giá.

(3) Dòng tiền, dân tình bảo “cứ mua đất là thắng”, vì thế nên chết. Dòng tiền của nhà đầu tư không đủ mạnh, thiếu vốn, khả năng huy động vốn kém, chi phí vốn cao thì chỉ cần biến động nhỏ về các yếu tố như lãi suất, cung tiền là đủ để “tởn đến già” cũng không dám mó vào BĐS. Rồi đất nền chờ tăng giá, dòng tiền không sinh ra, gặp giai đoạn lãi suất cao, tiền ít, là nằm kẹt vốn nhiều năm.