Phát triển condotel: Hoàn thiện hành lang pháp lý để ngăn ngừa rủi ro

Thực tế là mô hình condotel vào Việt Nam đã được 10 năm, song đến nay một khung pháp lý cụ thể, minh bạch cho mô hình kinh doanh này vẫn chưa được đề xuất, tạo điều kiện để condotel phát triển theo đúng nghĩa.

Việc Công ty Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Emprise) thông báo chấm dứt chi trả lợi nhuận 12% tại dự ánCocobay Đà Nẵng và chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết ngày 31/12/2019 đã khiến nhiều chủ sở hữu condotel lo lắng. Bởi với những chủ sở hữu đã thanh toán tiền mua condotel tại Cocobay (cá biệt đã đóng đủ 95% tiền mua căn hộ) nhưng chưa được nhận căn hộ và mới chỉ được thanh toán cam kết lợi nhuận 2 năm. Còn với những chủ sở hữu đã “lỡ” vay ngân hàng 60-70% để mua căn hộ sẽ phải đối mặt với khoản nợ khổng lồ, nếu Thành Đô không trả đúng lợi nhuận như cam kết ban đầu.

Ngược dòng thời gian, việc các chủ sở hữu căn hộ condotel Đà Nẵng chấp nhận giá mua "cắt cổ" lên đến 40-60 triệu đồng/m2 vào năm 2016, vì cam kết lợi nhuận 12% là cao hơn so với lãi suất gửi ngân hàng đã làm họ mờ mắt. Tình trạng bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp được nhiều chủ đầu tư thực hiện theo phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” vốn chỉ có ở Việt Nam, nhằm mục tiêu:Bán nhanh - thu hồi vốn nhanh - chốt lời nhanh đã đẩy rủi ro cho khách hàng.

Chủ đầu tư đã nhìn thấy điểm yếu này của khách hàng để huy động vốn, trong khi chủ sở hữu căn hộ condotel - nhà đầu tư cho vay lại không biết nhiều về phương án kinh doanh, không biết chủ đầu tư trông vào đâu để trả lợi nhuận cam kết lên đến 12%, uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư hay đơn giản chỉ là khả năng xem bản cáo bạch, báo cáo tài chính 3 năm liền kề hay phân tích được hiệu quả kinh doanh…

Điều đó đồng nghĩa là các dự án Condotel đang cam kết lợi nhuận trên giá thị trường chứ không cam kết trên suất đầu tư, có chênh lệch lớn giữa tỷ suất lợi nhuận trên suất đầu tư so với tỷ suất lợi nhuận trên giá bán, trong khi suất đầu tư bao nhiêu mới là yếu tố quyết định giá bán và lợi nhuận. Ở các nước phát triển, họ thực hiện theo hình thức chung vốn đầu tư cùng khai thác rồi ăn chia lợi nhuận. Nhưng ở Việt Nam, việc tồn tại nhà đầu tư thứ cấp khiến các dự án triển khai sau lại có xu hướng cam kết cao hơn để hút được vốn đầu tư.

Thực tế mức lợi nhuận dành cho căn hộ condotel được nhiều chủ đầu tư cam kết với khách hàng lên tới 10%, 12%/năm, thậm chí có dự án lên tới 15%/năm với hợp đồng kéo dài từ 5 – 10 năm.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, mức lợi nhuận này ở Việt Nam là quá cao, ngay ở những nước có du lịch phát triển mạnh trong khu vực như: Thái Lan, Indonesia… mức cam kết lợi nhuận đối với condotel cũng chỉ ở ngưỡng khoảng 5%. Một condotel muốn đạt tỷ suất lợi nhuận cao thì phải được vận hành như một khách sạn và khu nghỉ dưỡng.

Và thực tế là mô hình condotel vào Việt Nam đã được 10 năm, song đến nay một khung pháp lý cụ thể, minh bạch cho mô hình kinh doanh này vẫn chưa được đề xuất, tạo điều kiện để condotel phát triển theo đúng nghĩa. Bởi về hình thức, condotel có nhiều lợi điểm trong kinh doanh như: không gian sử dụng phù hợp cho một kỳ nghỉ, tiết giảm chi phí kỳ nghỉ thấp đi, hệ số sử dụng đất cao, khả năng thu hút vốn đầu tư cũng nhanh hơn, GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho hay, cách đây 2 – 3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một quyết sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao đến khó tin. Đã có những cảnh báo được đưa ra về những cam kết này, nhưng vẫn không ít nhà đầu tư mải miết chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn. Qua thời gian, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel. Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước.

Giải thích một cách đơn giản là bởi hoạt động của dự án không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường, thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý”, ông Troy Griffiths phân tích thêm.

Ông Troy Griffiths khẳng định, cam kết lợi nhuận ở các dự án condotel không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết, bởi trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng. Song, kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng.

Xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản. Cũng như tại nhiều quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình.

Tuy nhiên, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn của chủ đầu tư, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận. Gần đây, đã có nhiều dự ánnghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2 không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư, đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.

Thông tin mới nhất từ Họp báo thường kỳ Chính phủ tháng 11/2019, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến condotel cũng như hoàn thiện cơ chế vận hành condotel; giao Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch ban hành quy chế quản lý kinh doanh loại hình này; giao Bộ Tài nguyên và Môi trường có văn bản cụ thể hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và cấp quyền sử dụng đất đối với condotel. Tất cả các văn bản này yêu cầu phải xong trong tháng 12/2019 để hoàn thiện hành lang pháp lý.