Phân tích chuyên sâu LHG - Cổ phiếu rẻ nhất nhóm KCN

Mới chỉ thành lập từ 2006, LHG đã nhanh chóng trở thành một đối thủ đáng gờm trong ngành KCN Việt Nam nhờ vào sở hữu vị trí đắc địa, chiến lược kinh doanh linh hoạt và một đội ngũ ban lãnh đạo được đánh giá là tâm huyết. KCN Long Hậu có thể nói là hình mẫu đáng học hỏi cho rất nhiều nhà kinh doanh trong ngành vì sự linh hoạt trong các sản phẩm của cty.

EZ Capital tin rằng LHG là một case rất đáng chú ý cho giai đoạn tới, với trọng tâm là định giá rẻ nhất nhóm KCN và cổ tức tăng trưởng đều trong dài hạn. Trong bài phân tích “LHG: Cổ phiếu rẻ nhất nhóm KCN?”, chúng tôi sẽ trình bày về tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận 1,800 tỷ (bằng vốn hóa hiện tại) giai đoạn 2024 - 2026, bên cạnh đó là những vướng mắc còn lại chưa có lời giải.

I. Luận điểm đầu tư

1. Định giá rẻ

P/B chỉ 1.15

Có khá nhiều cách để định giá một cổ phiếu như P/E, P/B, P/S, chiết khấu dòng cổ tức,… Đối dạng doanh nghiệp có tài sản thực chất lượng tốt như nhiều tiền, nợ vay rất ít, hàng tồn kho dưới dạng đất đai có giá trị gia tăng theo thời thời gian như Long Hậu thì EZ Capital sẽ áp dụng phương pháp P/B để đánh giá sự “rẻ hay đắt” của DN này.

LHG đóng phiên ngày 28/03 tại giá 36.250 đ/cp, tương ứng vốn hóa đang đạt 1813 tỷ đồng. Theo đó, tính đến hết ngày hôm nay thì P/B của LHG mới 1.2 lần. Nếu đem con số này so sánh với P/B của toàn ngành là khoảng gần 2.3 hay so sánh với chính đỉnh P/B trong quá khứ của LHG là hơn 2, thì câu chuyện thấy được ở đây là cổ phiếu LHG đang có vẻ rẻ.

Cơ cấu tài sản lành mạnh

Khi đặt chỉ số P/B của LHG lên bàn cân thì sơ bộ có thể thấy LHG đang có vẻ khá rẻ. Tuy nhiên, chúng ta đều hiểu rằng P/B được tính dựa trên tài sản thực của DN, vậy nên điều cần quan tâm đó là lượng tài sản đó như thế nào? cơ cấu ra sao?…từ đó mới có thể hiểu được chính xác được nó có thực sự là rẻ hay không. Chỉ xét P/B thấp thôi là chưa đủ vì P/B thấp cần phải đi cùng một cơ cấu tài sản lành mạnh thì mới cơ bản được xem là rẻ.

LHG có một cơ cấu tài sản rất sạch sẽ. Theo BCTC Q4/2023, tiền mặt + tiền gửi ngân hàng của cty đang là khoảng 1400 tỷ đồng, chiếm tới 46% trong tổng tài sản, đây là yếu tố rất khó tìm được tại các DN kinh doanh cùng ngành khác (ảnh 3) . Trong khi đó, nợ vay của LHG cực kỳ thấp, tính cả vay ngắn và dài hạn thì con số này chỉ rơi vào khoảng 180 tỷ (ảnh 4). Chính vì tiền nhiều và nợ vay thấp đã tạo LHG khả năng trả cổ tức đều đặn, thực sự cty đã duy trì trả cổ tức xuyên suốt kể từ 2010 cho tới hiện tại và chủ yếu là trả bằng tiền mặt. Trong giai đoạn 2019 - 2022, Long Hậu trả đều đặn mỗi năm là 1.900 đ/cp, nếu như so sánh với mức thị giá hiện hành là 37,150 đ/cp thì mức tỷ suất cổ tức trên mỗi cổ phiếu đang đạt khoảng 5.1%, cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Điều này củng cố cho luận điểm định giá rẻ của EZ Capital.

Ngoài ra trong cơ cấu tài sản của Long Hậu còn có một khoản mục phải nhắc tới đó là hàng tồn kho. Theo số chốt năm 2023, hàng tồn kho đang ở mức 647 tỷ đồng, chiếm 21% tổng tài sản của cty. Do kinh doanh trong lĩnh vực KCN vậy nên hàng tồn kho của LHG không những có giá trị cao mà giá trị đó còn tăng dần theo thời gian.

Sơ bộ, EZ Capital đánh giá cổ phiếu LHG đang ở trạng thái rẻ do P/B thấp, cổ tức đều đặn, tỷ suất cổ tức cao hơn lãi gửi tiết kiệm và cơ cấu tài sản lành mạnh.

2. Tiềm năng tăng trưởng trong 2024

Hai mảng kinh doanh cốt lõi của LHG là cho thuê đất khu công nghiệp và cho thuê nhà xưởng xây sẵn (NXXS).

Đối với mảng cho thuê đất, hiện LHG đang vận hành 3 khu bao gồm khu Long Hậu 1, khu Long Hậu 2 và khu Long Hậu 3.1 (khu 3 giai đoạn 1). Hai khu 1 và 2 đã full từ khá lâu vậy nên EZ Capital sẽ chỉ tập trung vào khu 3.1 - nơi tạo ra doanh thu và lợi nhuận chính trong năm tới. Tổng diện tích của khu 3.1 là 124 ha trong đó có 91 ha thương phẩm, đi vào hoạt động từ 2019. Tính tới hiện tại, Long Hậu đã đã bàn giao được lũy kế khoảng 40,7 ha (39 ha đất cho thuê và 1,7 ha NXXS), tỷ lệ lấp đầy đạt 44,7%. Theo Vietcap, quỹ đất có thể cho thuê còn lại của khu 3.1 là 42 ha, trong đó 85% đã GPMB (giải phóng mặt bằng). Thực tế trong 01/2024, LHG thông báo đã nộp tiền sử dụng đất lần thứ 7 và diện tích đất sẵn sàng cho thuê ở khu 3.1 có thể tăng lên tầm 20 ha sau khoản thanh toán này.

Nền kinh doanh của Long Hậu trong 2023 là khá thấp do cả năm ngoái cty chỉ bàn giao được vỏn vẹn 2,3 ha đất, đây là nguyên do chính làm cho doanh thu (394 tỷ đồng) và lợi nhuận ròng (166 tỷ đồng) 2023 sụt giảm đến 37% và 18% svck. Tuy rằng bức tranh 2023 là xấu nhưng có một điều chúng ta đều hiểu đó là nền kinh doanh thấp luôn tạo cơ hội tăng trưởng cho năm kế tiếp. Ngay trong 12/2023, LHG đã nhận một khoản tiền cọc tới từ Orifood VN và khoản cọc này được hạch toán rõ ràng trong BCTC Q4/2023 (ảnh 5). Dự kiến LHG sẽ giao khoảng 1.3 ha với giá cho thuê khoảng 254 đô/m2 ngay trong quý 1 này. Chỉ tính riêng một hợp đồng cho thuê này thôi đã bằng khoảng 60% số thực hiện cả năm 2023 và nó là chắc chắn vì tiền cọc đã nổi trên BCTC. Doanh thu và lợi nhuận ròng tiềm năng có thể đem về chỉ từ khách hàng Orifood đã lên tới 70 tỷ đồng và 28 tỷ đồng. Theo dự báo của nhiều đơn vị nghiên cứu uy tín (VDSC, Vietcap, VCBS) thì LHG có thể giao được 4 - 5 ha trong 2024, thì với mức giá thuê TB khoảng 250 đô/m2 có thể nhẩm nhanh ra lợi nhuận ròng tiềm năng có thể lên tới 100 - 120 tỷ đồng.

Đối với mảng cho thuê NXXS, LHG vận hành 2 khu NXXS bao gồm khu 3.1 ở Long An và khu nhà xưởng công nghệ cao ở Đà Nẵng. Diện tích cho thuê còn lại ở khu 3.1 là khoảng 8 ha và khu nhà xưởng công nghệ cao Đà Nẵng lên tới 19 ha. Doanh thu của mảng này tăng rất đều đặn kể từ 2018 và chỉ có duy nhất thời điểm cuối 2021 - đầu 2022 là có sự sụt giảm, nhưng sự sụt giảm này lại chỉ đến từ lý do là nguồn cung NXXS bị gián đoạn, tức là vấn đề chỉ nằm ở phần cung chứ không phải cầu. Không chỉ có doanh thu tăng đều đặn mà lợi nhuận gộp mảng này cũng tăng lên một cách rất đều đặn. (ảnh 6, 7) Phân khúc NXXS có thời gian cho thuê ngắn hơn và diện tích cho thuê bé hơn, chỉ từ 800 m2 đến 1200 m2. Tập khách hàng của loại phân khúc này chủ yếu là khách lẻ, ví dụ như trend thương mại điện tử cũng đang thúc đẩy nhu cầu mảng NXXS, nhà kho cao tầng nói chung. Điều EZ Capital có thể khẳng định ở đây đó là NXXS đã on trend từ 2018 cho tới tận bây giờ và nhu cầu trong tương lai sẽ được thúc đẩy liên tục.

EZ Capital dự báo rằng mảng NXXS có thể sẽ đem về khoản lợi nhuận gộp 110 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2024 - 2026 và sẽ chiếm khoảng 28 - 30% tổng lợi nhuận gộp của LHG. Theo đó, lợi nhuận ròng tiềm năng có thể đem về 80 - 100 tỷ/năm một cách đều đặn.

(Nguồn: https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/nha-xuong-xay-san-con-chiem-song-post336944.html)

EZ Capital dự báo khả năng để LHG tăng trưởng trong năm 2024 là cao do 2 lý do chính: nguồn cung dồi dào và nền kinh doanh 2023 thấp.

3. Câu chuyện tương lai tươi sáng

Mảng cho thuê đất KCN

Hiện tại, LHG đang vận hành chính tại khu 3.1 và có 2 dự án đang triển khai là khu Long Hậu 3.2 (90ha, Long An) và KCN An Định (200ha, Vĩnh Long). Trong đó, khu 3.1 và khu 3.2 có vị trí rất đẹp, chỉ cách tp HCM 27 km, cách cảng Cái Mép - Thị Vải 70 km và hàng tá các địa điểm phục vụ cho khâu logistic khác. Đối với KCN An Định thì nằm xa trung tâm hơn nên vị trí không đẹp bằng KCN ở Long An. Vậy nên, giá cho thuê TB tại 2 khu 3.1 và 3.2 dự kiến ở mức cao trên 250 đô/m2, còn giá thuê TB của KCN An Định thì dự kiến ở mức 120 đô/m2.

Nếu chỉ nhìn riêng mỗi khu 3.1, ước tính đơn giản là còn 42 ha đất có thể cho thuê, tính theo giá thuê 254 đô/m2 thì doanh thu và lợi nhuận ròng niềm năng đã lên tới 2.600 tỷ đồng và 1040 tỷ đồng. EZ Capital xin được nhấn mạnh thêm một lần nữa đó là vấn đề kinh doanh của LHG không nằm ở cầu và nằm ở cung, khách hàng quan tâm đến LHG rất nhiều chỉ là LHG có đủ nguồn cung để phục vụ không mà thôi. Lời giải đáp cho câu hỏi đó nằm ở chính 2 dự án Long Hậu 3.2 và An Định - mũi nhọn để đảm bảo nguồn cung trong dài hạn cho cty.

Theo cập nhật mới nhất của EZ Capital, dự án khu 3.2 và An Định đều đang chờ duyệt bản quy hoạch 1/2000 và dự báo sẽ hoàn thành phê duyệt 1/2000 vào cuối 2024 - đầu 2025. Nếu đặt ra một giả định rằng trong các năm tới, LHG giao được 5 ha/năm thì quỹ đất còn lại vẫn đủ để cover nguồn cung cho 5 - 8 năm tới. Khoảng thời gian này EZ Capital tin rằng đủ để LHG kịp đưa 2 dự án 3.1 và An Định đi vào khai thác, nguồn cung trong dài hạn sẽ được đảm bảo.

Mảng cho thuê NXXS

Nguồn cung NXXS tại khu 3.1 vẫn đang còn 8 ha sẵn sàng cho thuê và khu nhà xưởng Đà Nẵng còn sẵn 19 ha, tổng lại LHG còn đến 27 ha sẵn sàng giao ngay khi cần. Ngoài ra, LHG đã chính thức triển khai đầu tư xây dựng khu NXXS lô 3A (thêm 4 nhà xưởng) vào 27/12/2023 với quy mô 1,7 ha, dự kiến sẽ hoàn thành và bàn giao vào Q4/2024. Trong tương lai xa hơn, NXXS sẽ còn xuất hiện nhiều trong 2 dự án gối đầu khu 3.1 và An Định. Câu chuyện của NXXS sẽ tạo một nền móng vững chắc để các nhà đầu tư có thể nâng dần định giá của cổ phiếu LHG trong tương lai.

(nguồn: https://longhau.com.vn/truyen-thong/tin-tuc-su-kien/khoi-cong-mo-rong-khu-nha-xuong-xay-san-tieu-chuan-va-gioi-thieu-cac-du-an-trong-diem-cua-cong-ty-co-phan-long-hau)

Mảng BĐS

BĐS dân dụng đang là câu chuyện mới nhất đang được kể. Tuy hiện tại, mảng này vẫn là hoàn toàn mới đối với LHG nhưng chúng ta vẫn nên chú ý vì ít hay nhiều thì đó vẫn sẽ là những dòng tiền trong tương lai rất hấp dẫn. Cty đang triển khai 2 dự án BĐS là khu đô thị Long Hậu 3 (19 ha) đang chờ phê duyệt quy hoạch 1/500 và khu đô thị Long Hậu mở rộng (10 ha) đang chờ phê duyệt quy hoạch 1/2000.

II. Rủi ro đầu tư

Cty Phát Triển Công Nghiệp Tân Thuận - IPC là cổ đông lớn nhất của LHG, sở hữu tới 49% cổ phần. Vào năm 2018, IPC và LHG đã nổ ra một tranh chấp về một khoản tiền lên tới 329 tỷ đồng mà IPC yêu cầu LHG trả. Đây là khoản tiền đền bù GPMB mà IPC đã chi trả cho khu Long Hậu 1 trước khi giao lại cho LHG vận hành. Hiện tại, LHG đã trả cho IPC 65 tỷ đồng và số tiền này được LHG cho hay rằng đã đủ để cover khoản tiền GPMB. Tuy nhiên, IPC vẫn không thay đổi quan điểm và yêu cầu LHG trả nốt 264 tỷ đồng còn lại. Nếu thực sự phải trả đầy đủ 329 tỷ đồng cho IPC thì với lợi nhuận ròng hằng năm cũng chỉ xấp xỉ 200 tỷ, có thể LHG sẽ có một năm “mất trắng” lợi nhuận. Quả tạ này vẫn đang treo trên đầu LHG cho tới tận bây giờ.

EZ Capital cho rằng rủi ro này là cần phải theo dõi tuy nhiên không quá đáng lo ngại vì 2 lý do:

Khoản tiền đền bù 329 tỷ này là IPC tự ước tính, tuy nhiên IPC lại không thể chứng minh được tính chính xác về mặt pháp lý của cách tính khoản tiền.

Sự việc này đã diễn ra từ 2018 chứ không phải chuyện mới, yếu tố bất ngờ đã không còn.

III. Kết luận

Qua phần trình bày ở trên, EZ Capital muốn nêu bật 2 key đầu tư chính đó là định giá rẻ và tiềm năng tăng trưởng cao trong tương lai. Trong bối cảnh thị trường tốt như hiện tại thì LHG thực sự là một khoản đầu tư hấp dẫn đối với những nhà đầu tư yêu thích những doanh nghiệp tăng trưởng đều đặn và không yêu cầu quá cao về sự đột biến trong ngắn hạn của giá cổ phiếu.