Phá bỏ xung đột pháp lý cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong “hệ sinh thái” kinh tế, tác động đến chuỗi sản xuất như vật liệu, sắt thép, đồ gia dụng, thị trường vốn, tín dụng, thị trường lao động, tác động đến ổn định kinh tế vĩ mô. Thời gian gần đây, Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đã ban hành nhiều chính sách mới, nỗ lực tháo gỡ vướng mắc liên quan thị trường bất động sản; trong đó có việc khơi thông pháp lý.

Mới đây, tại buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu khẩn trương triển khai các giải pháp hoàn thành thủ tục pháp lý cho dự án bất động sản nhằm tạo chuyển biến, tác động tích cực ngay đến thị trường.

“Phải khẩn trương triển khai giải pháp hoàn thành thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản, tạo chuyển biến, tác động tích cực ngay đến thị trường. Không thể cứ họp nhiều nhưng thị trường vẫn như vậy, vướng mắc vẫn như vậy" - Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.

Thực tế thời gian qua, có quá nhiều dự án bất động sản vướng pháp lý khiến nguồn cung trên thị trường khan hiếm và là một trong những nguyên nhân làm giá tăng cao. Câu chuyện này được phản ánh nhiều nhưng những “nút thắt” pháp lý vẫn kéo dài năm này qua năm khác.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tình trạng có nhiều khoảng trống pháp luật trong một luật và có nhiều khoảng xung đột giữa các luật có liên quan là lý do chính khiến những cán bộ có thẩm quyền không dám phê duyệt các dự án bất động sản. Điều này dẫn đến hàng loạt dự án “đắp chiếu” trong khi nguồn cầu ngày càng cấp bách.

Bên cạnh đó, nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, rà soát lại thủ tục pháp lý… dẫn đến việc đùn đẩy trách nhiệm, chậm giải quyết thủ tục của một số cán bộ Nhà nước. Khoảng trống pháp luật trong một luật và có nhiều xung đột pháp lý với các luật liên quan cũng là lý do chính làm cho bộ phận có thẩm quyền không dám phê duyệt các dự án bất động sản.

Đơn cử như Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài mua nhà ở có thời hạn tại Việt Nam, nhưng Luật Đất đai 2013 lại không cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Luật Đất đai chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án phát triển bất động sản nhà ở mang tính thương mại, không phải mang tính sử dụng...

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng khẳng định, nguyên nhân cơ bản của các khó khăn, vướng mắc dự án bất động sản đang gặp phải chủ yếu do việc tổ chức thực thi pháp luật của địa phương. Cụ thể, liên quan đến quy hoạch chưa có sự đồng bộ, thống nhất giữa quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đang triển khai thực hiện với quy hoạch chung của địa phương…

Một số dự án trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng có sai lệch, chưa phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Ngoài ra, các dự án gặp khó khăn liên quan đến quy định của pháp luật về bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Một số trường hợp do địa phương chậm triển khai việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án…

Riêng với Tp. Hồ Chí Minh có 30 nội dung vướng mắc thuộc phạm vi quản lý của Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường; trong đó có 25 nội dung liên quan đến thẩm quyền của Bộ Xây dựng về nhà ở xã hội, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ, quy hoạch, chuyển nhượng dự án…

“Qua tổng hợp, rà soát, khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản chủ yếu liên quan đến các quy định pháp luật, thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng gồm các nhóm chính sách về phát triển nhà ở xã hội; xây dựng cải tạo chung cư cũ; quy hoạch. Bộ đã và đang tiếp tục sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật, trình cấp có thẩm quyền xem xét thông qua trong thời gian tới” – Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh chia sẻ.

Theo Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), hiện thành phố có 156 dự án bất động sản gặp vướng, chủ yếu thuộc diện rà soát pháp lý nhưng đều có tính chất phức tạp, đã được xử lý qua nhiều thời kỳ, vướng nhiều quy định pháp luật; trong đó, có những dự án có nguồn gốc đất công, có dự án bị vướng phải rà soát lại việc tính tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung, dẫn đến bị dừng triển khai, dừng huy động vốn…

Có dự án vướng mắc trong việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, hoặc việc thực hiện trách nhiệm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 ha phải dành 20% diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội được thực hiện nghĩa vụ này bằng tiền…

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận xét, tình trạng hàng trăm dự án vướng pháp lý không thể triển khai trong thời gian qua một phần do quy định pháp luật chồng chéo, một phần do cán bộ thực thi cũng như lãnh đạo một số địa phương không mạnh dạn triển khai mặc dù đã có quy định pháp luật.

Từ năm 2020 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; trong đó có nội dung giao thẩm quyền cho chủ tịch UBND các tỉnh, thành trực thuộc trung ương có hướng dẫn cụ thể đối với các dự án đấu giá phần đất công xen cài trong các dự án mà doanh nghiệp đang triển khai dự án để thực hiện dự án độc lập hoặc giao đất thu tiền sử dụng đất đối với những phần đất không đủ điều kiện để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, đến thời điểm này chỉ có 50% các tỉnh thành có hướng dẫn, các thành phố trực thuộc trung ương cũng chỉ có Hà Nội có hướng dẫn. Nếu tháo gỡ được bất động sản thì nhiều ngành nghề khác, như vật liệu xây dựng, nội thất, thiết kế, thu ngân sách… cũng sẽ khởi sắc theo. Trong lúc chờ đợi Quốc hội sửa luật thì Chính phủ cần có những hướng dẫn cụ thể để cán bộ thực thi mạnh dạn thực hiện nhiệm vụ để vực dậy lĩnh vực bất động sản - ông Châu kiến nghị.

Ghi nhận thực tế cho thấy, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án đang đem đến những hiệu quả tích cực hơn. Theo ông Trần Hoàng Quân - Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trong tháng 4, Sở đã xác nhận 2 dự án nhà ở đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai với 1.083 căn hộ. Như vậy, từ đầu năm đến nay có 7 dự án với khoảng 9.000 căn hộ, tăng 83% so cùng kỳ được đưa ra thị trường với tổng vốn huy động từ xã hội lên đến 123.000 tỷ đồng.

Trong tổng số 32 dự án đang vướng mắc mà Tp. Hồ Chí Minh báo cáo với Tổ Công tác của Chính phủ, Tổ Công tác đã chuyển về, tháo gỡ 16/32 dự án; 16 dự án còn lại tiếp tục xem xét. Ngoài ra, 10/20 kiến nghị của Thành phố về nhóm giải pháp để “khơi thông” các dự án đã được đồng ý và mới đây Thành phố tiếp tục kiến nghị thêm 10 nhóm nội dung nữa nhằm giải quyết kịp thời các vướng mắc hiện nay – ông Quân thông tin.

Từ những động thái này, các chuyên gia nhận định, giai đoạn tới, nguồn cung của các phân khúc trên thị trường phụ thuộc rất lớn vào chất lượng sửa đổi các luật. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở… nếu được thông qua trong năm 2023 sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản nhưng phải kể từ nửa cuối năm 2024 và bước sang năm 2025.