Nút thắt BĐS nhà ở đang được tháo gỡ: Nên theo dõi những mã nào?

Trong báo cáo về ngành bất động sản mới đây, Chứng khoán VNDirect nhận định các nút thắt đang được tháo gỡ quyết liệt. Đồng thời VNDirect cũng ưu thích cổ phiếu NLG, VHM và đưa KDH, DXG vào danh mục theo dõi.

NLG - CTCP Đầu tư Nam Long

NLG có nội tại vững chắc từ phân khúc sản phẩm phù hợp với chiến lược linh hoạt nhờ sức khỏe tài chính lành mạnh và quỹ đất lớn 681ha tính đến cuối Q2/23 đã hoàn thiện thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện.

(1) Chúng tôi tin rằng NLG sẽ tiếp tục duy trì doanh số ký bán hàng năm trong giai đoạn 2023-25 ở mức từ 8.500 tỷ đồng trở lên, nhờ tập trung nguồn lực vào phát triển các phân khúc căn hộ tầm trung và vừa túi tiền gắn liền với nhu cầu thực của khách hàng.

(2) Với cấu trúc tài chính lành mạnh và dòng tiền dồi dào từ các đợt ký bán trước bởi khách hàng với nhu cầu thực, chúng tôi không nhận thấy bất kỳ thách thức nào về thanh khoản đối với NLG, với tỷ lệ Nợ ròng/VCSH thấp chỉ 12% (so với mức trung bình của các doanh nghiệp cùng ngành là 53%-55%) và tỷ trọng tiền và tương đương tiền cao lên tới 3.493 tỷ đồng, chiếm 12,5% tổng tài sản (so với trung bình các doanh nghiệp cùng ngành là 3-4%) tính đến cuối Q2/23.

(3) Chúng tôi dự phóng NLG đạt tăng trưởng kép 31,4% đối với doanh thu và 27,0% với LN ròng giai đoạn 2022-24, chủ yếu nhờ vào lượng lớn BĐS sẽ được bàn giao từ các đợt ký bán trước.

VHM - Công ty cổ phần Vinhomes

(1) VHM là DN phát triển BĐS hàng đầu với tổng quỹ đất tính đến cuối Q2/23 đạt 17.800ha với hơn 90% là quỹ đất chưa được phát triển, cho thấy tiềm năng rất lớn của VHM trong tương lai. Dù triển vọng thị trường BĐS năm nay vẫn trầm lắng, VHM vẫn hấp dẫn cho đầu tư dài hạn nhờ vị thế, tên tuổi và mức định giá hấp dẫn. Trong bối cảnh ngân hàng thắt chặt cho vay vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn việc phát hành TPDN, chúng tôi vẫn cho rằng thanh khoản không phải là vấn đề đáng lo ngại đối với VHM. VHM duy trì đòn bẩy thấp với tỷ lệ nợ ròng/VCSH là 11,8% tính đến cuối Q2/23 để giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn.

(2) VHM là một trong số ít DN phát triển BĐS công bố lãi ròng nửa đầu 2023 tăng trưởng mạnh đạt 21,6 nghìn tỷ (+295,3% svck, nhờ (i) bàn giao Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire và (ii) ghi nhận giao dịch bán buôn tại Vinhomes Ocean Park 2 & 3 với tổng lợi nhuận trước thuế đạt 8,8 nghìn tỷ đồng, chiếm 32% LNTT nửa đầu 2023 của VHM. Trong tháng 6 năm 2023, VHM tiếp tục mở bán dự án Vinhomes Sky Park project, Mega Grand World thể hiện tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận lớn trong các quý tiếp theo.

(3) Ban lãnh đạo dự kiến mở bán ba dự án NƠXH gồm: Happy Home tại Hải Phòng, Thanh Hóa và Quảng Trị trong nửa cuối 2023. Từ đó giúp VHM tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ và khẳng định độ bao phủ của sản phẩm VHM trên thị trường BĐS Việt Nam

KDH - Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền

(1) Chúng tôi đánh giá cao KDH bởi quy mô, năng lực tài chính và quỹ đất lớn tại các khu vực được săn đón tại TP.HCM (khoảng 600ha cho khu dân cư và 110ha cho khu công nghiệp tính đến cuối Q2/23), cũng như tính minh bạch về mặt pháp lý. Theo quan điểm của chúng tôi, những yếu tố này giúp các dự án BĐS của KDH vẫn trở nên hấp dẫn trong bối cảnh áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao.

(2) Chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ mở bán dự án The Privia (1,8ha) với tỷ lệ hấp thụ ở mức 60-70% trong 2023, và hai dự án thấp tầng (Classia – 4,3ha; Clarita – 5,7ha) trong năm 2024, tương đương mức tăng trưởng 35,0%/41,3% svck về doanh số ký bán 2023-24.

(3) Chúng tôi ước tính doanh thu 2023 của KDH sẽ giảm 23,5% svck xuống 2.228 tỷ đồng, với biên lợi nhuận gộp tăng 13,7 điểm % svck lên 61,2% nhờ bàn giao dự án thấp tầng Classia. Tuy nhiên, chúng tôi dự báo LN ròng năm 2023 sẽ giảm 22,4% svck xuống 856 tỷ đồng do thiếu các khoản thu nhập bất thường. Chúng tôi kỳ vọng sẽ có sự phục hồi từ 2024 với LN ròng tăng 32,5% svck/19,7% svck trong năm 2024-25 khi các dự án mở bán trong 2023-24 vào giai đoạn bàn giao.

(1) Dù DT Q2/23 giảm 56,9% svck xuống còn 676 tỷ đồng, DXG bắt đầu có kết quả lợi nhuận dương sau hai quý với kết quả lợi nhuận âm liên tiếp, lợi nhuận ròng Q2/23 tăng 17,3% svck đạt 156 tỷ đồng. Lợi nhuận tăng đến từ: (i) chiến lược cắt giảm nhân sự nhằm thu hẹp quy mô kinh doanh giúp chi phí hoạt động giảm đáng kể 62,0% svck xuống còn 208 tỷ đồng và (ii) 342 tỷ đồng đến từ doanh thu hoạt động tài chính qua bán buôn đất dự án.

(2) Với việc hoạt động bán hàng và bàn giao dự án của DXG tương đối kém khả quan, chúng tôi đưa ra dự phóng thận trọng với doanh thu cốt lõi từ mảng phát triển dự án BĐS 2023 sẽ giảm 3,1% svck và sẽ chỉ hồi phục trở lại từ năm 2024 với mức tăng 34,3% svck nhờ kì vọng bàn giao trở lại dự án Gem Skyworld và Opal Skyline. Từ mức nền thấp năm 2022, chúng tôi kì vọng LN ròng 2023-24 sẽ bật tăng trở lại lần lượt 285,6%/65,3% svck nhờ hoạt động cắt giảm chi phí nhân công, thu hẹp quy mô hoạt động để phù hợp với thị trường.