NLG: Lợi nhuận quý 3 gần như biến mất, vấn đề nằm ở bàn giao hay chất lượng kinh doanh?

Quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) gây chú ý khi doanh thu giảm 83% so với cùng kỳ, còn lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ chỉ khoảng 5 tỷ đồng, giảm tới 97%.

Con số rất yếu, nhưng vấn đề chính chưa hẳn nằm ở việc hoạt động kinh doanh xuống cấp đột ngột. Điểm mấu chốt là doanh thu bàn giao bất động sản giảm mạnh trên nền cùng kỳ rất cao, trong khi cơ cấu doanh thu thay đổi và thuế suất tăng mạnh tiếp tục ép lợi nhuận xuống thấp.

Doanh thu quý 3 đạt 328 tỷ đồng, giảm 21% so với quý trước và 83% so với cùng kỳ. Trong đó, bàn giao bất động sản chỉ đạt 226 tỷ đồng, giảm 88% so với cùng kỳ và chiếm 69% tổng doanh thu. Các dự án đóng góp chính gồm CT43ha với 123 tỷ đồng, Valora Southgate 51 tỷ đồng, EhomeS Cần Thơ 24 tỷ đồng và Izumi City 16 tỷ đồng.

Sự sụt giảm này cần được đặt trong đúng bối cảnh. Quý 3/2025 là giai đoạn NLG ghi nhận khoảng 1.862 tỷ đồng doanh thu bàn giao bất động sản, tức nền so sánh rất cao. Vì vậy, mức giảm mạnh năm nay phản ánh đáng kể yếu tố thời điểm ghi nhận doanh thu, thay vì đủ cơ sở để kết luận sức khỏe dự án của NLG đã suy yếu tương ứng.

Tuy nhiên, điểm cần lưu ý hơn nằm ở chất lượng lợi nhuận. Biên lợi nhuận gộp quý 3 vẫn đạt 46,1%, cao hơn cùng kỳ nhưng giảm mạnh so với mức 57% của quý 2. Nguyên nhân đáng chú ý là dịch vụ xây dựng và EPC tăng lên 95 tỷ đồng, chiếm 29% doanh thu quý. Đây là mảng có biên lợi nhuận thấp hơn bán bất động sản, khiến cơ cấu doanh thu trở nên kém thuận lợi hơn.

Nói cách khác, vấn đề của NLG trong quý này không chỉ là “bán giao ít”, mà còn là phần doanh thu được ghi nhận có khả năng tạo lợi nhuận thấp hơn.

Áp lực tiếp tục thể hiện ở lợi nhuận hoạt động khi chỉ còn 28 tỷ đồng, giảm 91% so với cùng kỳ. Doanh thu tài chính đạt 81 tỷ đồng, chủ yếu từ lãi tiền gửi và cho vay, nhưng chi phí tài chính cũng ở mức tương đương nên gần như không tạo thêm lợi nhuận ròng đáng kể.

Một yếu tố khác khiến lợi nhuận cuối cùng giảm rất sâu là thuế. Lợi nhuận trước thuế đạt 38 tỷ đồng nhưng chi phí thuế lên tới 33 tỷ đồng, tương ứng thuế suất hiệu dụng khoảng 86%. Sau thuế, NLG chỉ còn khoảng 5,4 tỷ đồng lợi nhuận, trong đó phần thuộc cổ đông công ty mẹ khoảng 5 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 128 tỷ đồng, giảm 64% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy NLG đang cần một nhịp phục hồi rõ hơn về bàn giao bất động sản để kéo doanh thu và lợi nhuận trở lại.

Với dữ liệu hiện tại, chưa có đủ cơ sở để khẳng định lợi nhuận sẽ bật mạnh ngay trong quý kế tiếp. Biến số quan trọng nhất vẫn là tiến độ bàn giao tại các dự án và cơ cấu doanh thu được ghi nhận. Nếu tỷ trọng bàn giao bất động sản tăng trở lại, lợi nhuận có thể cải thiện đáng kể do biên của mảng này tốt hơn dịch vụ xây dựng. Ngược lại, nếu điểm rơi bàn giao tiếp tục chậm, kết quả kinh doanh ngắn hạn vẫn có thể duy trì ở mức thấp.

Nhìn tổng thể, quý 3 yếu của NLG chủ yếu phản ánh điểm rơi bàn giao trên nền so sánh cao, nhưng chưa thể xem nhẹ sự suy giảm biên so với quý trước và thuế suất bất thường cao. Câu chuyện 1–2 quý tới vì vậy không nằm ở việc quý 3 đã giảm bao nhiêu, mà nằm ở khả năng NLG đưa doanh thu bất động sản quay trở lại và chuyển phần doanh thu đó thành lợi nhuận thực chất.

Nhà đầu tư muốn tham khảo vùng giá tích sản và giá mục tiêu của NLG có thể vào trang tiểu sử để xem phân tích chi tiết.