Những rủi ro tiếm ẩn của thị trường bất động sản

Các nhà đầu tư có nhu cầu mua bán trên thị trường bất động sản trong thời gian này cần chủ động phòng tránh những rủi ro trước tình trạng "sốt đất", "ảo giá".

Giá đất tăng “nóng” ở khắp nơi

Những ngày cuối cùng quý I/2022, nhiều phân khúc bất động sản như chung cư, đất nền… đều có xu hướng tăng giá chóng mặt. Chị Kiều Loan (quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội) kể, hai vợ chồng chị sắp chuyển công tác về quê, nên có nhu cầu mua đất ở tại TP. Hà Tĩnh. Tuy nhiên, sau khi về tận nơi tham khảo giá, chị không khỏi bất ngờ vì giá đất tại đây còn đắt hơn ở Hà Nội. Để sở hữu một miếng đất với diện tích hơn 80m2 tại đây phải bỏ ra 2,3 tỷ đồng, chưa kể chi phí xây dựng và hoàn thiện nhà. Theo người môi giới giới thiệu, nếu chưa đủ tiền mua, chị có thể đặt cọc 300 triệu đồng để làm thủ tục mua lô đất trên, sau vài tuần có thể bán lại cho người khác với giá 2,7 tỷ đồng để lấy lời vì dự án sắp về, giá sẽ lên rất nhanh.

Trong khi đó, anh Lê Ngọc Thịnh (quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội) đang mắc kẹt trong nợ nần vì đất cát. Thời gian trước, sau khi nghe thông tin quy hoạch Khu du lịch Quốc gia Ba Vì - Suối Hai từ bạn bè quen làm môi giới bất động sản, anh có đầu tư vào một mảnh đất hơn 200m2, với giá gần 20 triệu đồng/m2. Mặc dù biết giá đất đang cao so thị trường, nhưng anh vẫn quyết định mua vì được giới thiệu giá đất khu này sẽ tăng nhanh trong thời gian ngắn khi quy hoạch hoàn tất. Tuy nhiên, sau khi hoàn thành các thủ tục mua bán đất, chờ mãi chẳng thấy có thông tin kết quả quy hoạch, rao bán mãi cũng chẳng ai mua. Số tiền anh vay từ ngân hàng, gia đình, bạn bè để mua đất, cũng vì thế mà bị mất khả năng thanh khoản.

Xảy ra tình trạng này, theo một chuyên gia phân tích, thì nguyên nhân là do giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như thông tin về quy hoạch đô thị, xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị rồi gây nhiễu loạn, từ đó nâng giá đất lên, đồng thời nhắm vào tâm lý kỳ vọng giá trong tương lai của nhà đầu tư, tạo nên những cơn sốt đầu cơ bất động sản tiềm ẩn nguy cơ bong bóng!

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng thẳng thắn nhìn nhận, công tác lập quy hoạch, công bố quy hoạch của các địa phương hiện còn chưa được công khai, minh bạch để định hướng kịp thời cho người dân và doanh nghiệp. Mặt khác, thời gian qua có hiện tượng, chỉ trong thời gian ngắn, nhiều dòng vốn lớn đã chảy vào thị trường bất động sản. Đồng thời, tại một số địa phương thực hiện lộ trình điều chỉnh giá đất với mức tăng từ 15 - 20% cũng là một trong những nguyên nhân gây "sốt đất" "ảo giá".

Nhanh chóng có biện pháp xử lý

Trước tình trạng một số nơi đang có dấu hiệu “sốt ảo” giá đất trở lại, gây nhiễu loạn thị trường, một số địa phương cũng đã vào cuộc với tinh thần xử lý nghiêm. Mới đây, UBND huyện Lộc Ninh ra quyết định xử phạt hành chính đối với Công ty TNHH Địa ốc Nam Khương 100 triệu đồng về hành vi “kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, đồng thời vừa là nhà môi giới, vừa là bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản”. Ngoài ra, lãnh đạo huyện này cũng đề xuất lập đoàn thanh tra toàn diện việc mua bán đất của doanh nghiệp địa ốc này.

Cũng trong thời điểm này, UBND tỉnh Hà Tĩnh đã có văn bản chấn chỉnh tình trạng tách thửa, phân lô, bán nền trái phép làm ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan và vi phạm về trật tự xây dựng, đất đai tại các địa phương và tăng cường quản lý đất đai. Liên quan đến những thông tin “sốt” đất trên địa bàn, đại diện UBND tỉnh Quảng Trị cho biết, tỉnh này sẽ xem xét siết chặt hơn điều kiện tham gia đấu giá đất bằng cách nâng cao mức đặt cọc nhằm tránh tình trạng bên trúng đấu giá sẵn sàng bỏ cọc do không chuyển nhượng lại được đất sau đó, dẫn tới phải tổ chức đấu giá nhiều lần như các địa phương khác trên cả nước.

Tuy nhiên, theo đánh giá của một số chuyên gia, để giải quyết dứt điểm tình trạng "sốt đất", "ảo giá", trước mắt, cần tạm dừng việc giải quyết thủ tục liên quan đến chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lý giải, nếu cho phép phân lô tràn lan, tùy tiện, bán đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thì vô hình trung đang dung túng cho các đối tượng đầu cơ, tạo tình trạng "sốt ảo" giá...

Ngoài ra, đại diện Bộ Xây dựng cũng đề nghị, các địa phương cần tập trung hoàn thiện và phê duyệt các đồ án quy hoạch; công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai dự án nhằm minh bạch thông tin; ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ để đẩy giá, trục lợi. Đồng thời, tăng cường quản lý, kiểm soát việc mua đi, bán lại các giao dịch bất động sản trao tay nhiều lần, đặc biệt quản lý thật tốt các tổ chức, môi giới kinh doanh bất động sản tham gia giao dịch; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm những trường hợp đầu tư kinh doanh bất động sản không đúng quy định, nhất là các “dự án ma”, không đủ hồ sơ pháp lý, điều kiện kinh doanh.

Đặc biệt, các nhà đầu tư có nhu cầu mua bán trên thị trường bất động sản trong thời gian này cần chủ động phòng tránh những rủi ro trước tình trạng "sốt đất", "ảo giá".