Nhu cầu về nhà ở của tầng lớp trung lưu ngày càng tăng

Tầng lớp này cần những căn hộ không quá đắt tiền (tức là những căn hộ có giá khoảng 1.500 USD/m2 phục vụ nhu cầu ở thông thường).

Trong 4 quý gần đây, nhu cầu về bất động sản nhà ở đã trải qua một mùa đông ảm đạm, đồng thời phải đối mặt với áp lực dai dẳng từ lãi suất vay cao. Điều này đã tạo ra những thách thức đáng kể đối với thị trường bất động sản trong nước.

“Điều này có thể được quan sát thông qua việc trì hoãn trả nợ trái phiếu, đã tích lũy lên trên 45.000 tỉ đồng trong 4 quý gần đây. Diễn biến này cũng là hậu quả của một giai đoạn tăng trưởng nóng đối với thị trường bất động sản, khi các doanh nghiệp liên tục gia tăng đòn bẩy tài chính và phát hành một lượng lớn trái phiếu trong giai đoạn nới lỏng tiền tệ”, Công ty Chứng khoán Mirae Asset nhận định.

Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, việc ban hành Nghị định 08 của Chính phủ vào tháng 3/2023 đã đóng vai trò giảm bớt áp lực đối với các khoản thanh toán nợ quá hạn. Bằng cách trì hoãn các khoản nợ cho tương lai, điều này sẽ nhằm giảm tỉ lệ thanh toán trễ hạn và giảm thiểu các rủi ro hệ thống liên quan đến việc không trả nợ.

Trong ngắn hạn, Mirae Asset cho biết họ duy trì một quan điểm thận trọng đối với xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản. Điều này là do nhu cầu tiêu dùng và lòng tin của nhà đầu tư vẫn chưa có sự cải thiện đáng kể. Ngoài ra, lãi suất cao kéo dài và thắt chặt tiêu chuẩn tín dụng làm cho việc giải quyết tình hình trở nên khó khăn. Đáng chú ý, phần lớn giá trị trái phiếu bất động sản chưa được thanh toán được phát hành trong giai đoạn lãi suất thấp từ 2019 đến 2021, với tỉ lệ lớn sẽ đáo hạn từ 2024 đến 2026. “Chúng tôi đặc biệt theo dõi các rủi ro tiềm tàng liên quan đến khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản”, Mirae Asset nhấn mạnh.

Ở góc nhìn cá nhân, ông Michael Kokalari, CFA, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường, VinaCapital cho rằng Việt Nam hiện không có đủ số lượng nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tầng trung lưu. Tầng lớp này cần những căn hộ không quá đắt tiền (tức là những căn hộ có giá khoảng 1.500 USD/m2 phục vụ nhu cầu ở thông thường).

Theo đại diện VinaCapital, nút thắt đầu tiên mà các chủ đầu tư đang phải đối mặt để xây thêm nhiều chung cư/đơn vị nhà ở là quy trình phê duyệt và quy hoạch của Việt Nam, vốn đã luôn khắt khe và đặc biệt trong những năm gần đây. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng đang rất cần được hỗ trợ tài chính cho các hoạt động thu mua đất/quỹ đất và xây dựng các dự án việc này cũng đồng thời làm chậm tiến độ các dự án nhà ở.

Thêm vào đó, mức lãi suất ở Việt Nam đặc biệt cao (cho tới gần đây) khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp tục xây dựng các dự án. Việc các chủ đầu tư gặp khó khăn trong quy trình phê duyệt cũng như quy hoạch cũng ảnh hưởng nhiều đến vấn đề vay vốn vì các ngân hàng không hỗ trợ cho các dự án vay mà không có sự phê duyệt từ các cơ quan quản lý.

Cuối cùng, đại diện của VinaCapital cho biết họ nhận thấy rằng Chính phủ đã có những nỗ lực nhằm giảm bớt những trở ngại mà các nhà phát triển bất động sản đang gặp phải khi xin phê duyệt cần thiết để tiến hành triển khai dự án. Những nỗ lực đó một phần xuất phát từ việc hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam chậm lại đã làm ảnh hưởng đến tâm lý người tiêu dùng ở Việt Nam, điều này cũng gây sức ép lên mức chi tiêu của người dân.