Nhóm cổ phiếu bất động sản đã đến lúc trở lại chưa?

THƯƠNG CHIẾN là câu chuyện nóng cho kinh tế toàn cầu lẫn Việt Nam trong năm 2025. Xuất khẩu đã đạt nhiều kỷ lục ấn tượng trong 2024, nhưng bước vào thời “Trump 2.0” thì Xuất khẩu sẽ khó đoán định hơn. Vì thế, tôi cho rằng, để đạt tăng trưởng GDP cao, động lực kinh tế trong 2025 cần phải đến nhiều hơn từ nội lực trong nước.

Bước vào kỷ nguyên mới – chu kỳ mới, để tăng trưởng cao thì Ngân hàng phải đóng vai trò dẫn vốn, còn thành bại sẽ nằm ở ngành BĐS! Dư nợ tín dụng BĐS luôn chiếm trên 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đây là con số không hề nhỏ!

GIAI ĐOẠN NÀY CÓ ĐÁNG ĐỂ XUỐNG TIỀN ĐẦU TƯ CHƯA?

Giai đoạn 2022 – 2023, ngành BĐS gặp khủng hoảng kép từ Lãi suất tăng cao và quả bom trái phiếu khiến thị trường vốn đóng băng. Sang 2025, bức tranh nay đã sáng hơn nhiều với nhiều yếu tố hội tụ. Câu “đúng người – đúng thời điểm” có lẽ đã đến. Và năm nay cần phải có cổ phiếu BĐS khi xây dựng danh mục.

Chúng ta đang ở đâu của chu kỳ BĐS?

BĐS là ngành mang tính chu kỳ! Năm 2025 cũng tròn 10 năm của 1 chu kỳ. Và theo tôi, chúng ta đã qua điểm đảo chiều – thị trường đang “rã băng” và sắp khởi sắc!

Nhóm cổ phiếu bất động sản đã đến lúc trở lại chưa?

Có 3 yếu tố để khẳng định BĐS sắp bước vào chu kỳ mới:

- Tín dụng tăng trưởng trở lại (Mục tiêu năm nay đặt ra là 15 – 16%/năm, bơm 2.5 triệu tỷ ra nền kinh tế. Tính đến 20/3/2025, dư nợ tín dụng tăng 17,60% svck)

- Pháp lý khơi thông, nguồn cung tăng trở lại mạnh mẽ

Từ 08/2024, 3 bộ luật mới đã ban hành và có hiệu lực sớm gồm: Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS

Với phân khúc giá rẻ, nguồn cung Nhà Ở Xã Hội trong 2025 dự kiến sẽ tăng 2.1 lần so với 2024 triển khai 100.000 căn, so với 47.500 căn trong 2024).

Với phân khúc cao hơn, các vấn đề pháp lý của các dự án lớn như GEM Riverside (DXG), Nam Long Cần Thơ (NLG) và Bắc Hà Thanh (PDR) đã được giải quyết sẽ mang đến nguồn cung mới đáng kể cho thị trường.

- Mồi lửa Đầu Tư Công thắp sáng thị trường BĐS

Câu chuyện này quá quen thuộc với NĐT nên có thể không phải nhắc lại nhiều. Năm 2025 là năm cuối của nhiệm kỳ 2021 – 2026. Các công trình lớn dần đi vào hoàn thành sẽ là “cú hích” cho cả thị trường BĐS nhờ các đô thị được kế nối trực tiếp.

Sáp nhập tỉnh tạo nên sự biến động giá trên thị trường BĐS

Việc thay đổi địa giới hành sẽ kéo theo điều chỉnh về quy hoạch đô thị, kết hợp với hạ tầng giao thông đang hoàn thiện sẽ dẫn đến sự di cư lao động. Điều này tạo nên biến động cung – cầu mới và giá đất một số khu vực cũng sẽ tăng theo.

Ví dụ rõ ràng nhất gần đây, đó là khi bản đồ mới được định hình, Nhơn Trạch sẽ sáp nhập vào TPHCM thì giá đất tại đây đang tăng rất mạnh cùng khối lượng giao dịch lớn.

Cho câu chuyện này, tôi đánh giá các DN có quỹ đất tại Đông Nam Bộ gần công trình hạ tầng như: SB Long Thành, Vành đai 3 HCM, Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu; Cầu vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu; Metro Cần Giờ - HCM… sẽ hấp dẫn về mặt định giá. Đó là: DXG, HDC, NLG, DIG

Thấy gì từ con số Tồn Kho đang ở mức kỷ lục

Thông kê tính đến cuối 2024, tổng giá trị hàng tồn kho của các DN vượt 491 ngàn tỷ - cao nhất từ trước đến nay. Thực tế rằng, nếu dự án vướng pháp lý không bán được hàng, thì tồn kho chính là “cục máu đông”. Nhưng ngược lại, đây cũng chính là “Nguồn Thu” khổng lồ của các DN trong tương lai. Vì thế, cần đi sâu hơn và tìm hiểu từng dự án của từng DN thì mới có kết luận chính xác là NGUY hay là CƠ.

Đứng đầu thị trường về Hàng tồn kho, đó là NVL và VIC, lần lượt 146.000 tỷ đồng và 112.800 tỷ. Kế đến là KDH 22.000 tỷ, NLG 18.000 tỷ, DXG 13.400 tỷ.

Lợi nhuận đã tạo đáy và trở lại mạnh mẽ từ 2025

Tính đến cuối 2024, các DN BĐS trên sàn đã kết thúc được chuỗi Lợi nhuận tăng trưởng âm liên tiếp dù các khía cạnh khác vẫn khó khăn như: dòng tiền chưa cải thiện, bán hàng chậm, nợ vay giảm nhưng phải trả tăng…

Sang 2025, nhóm BĐS được kỳ vọng sẽ ghi nhận LN tăng trưởng mạnh nhất sàn với mức tăng 77.5 – 105% (nhờ nền năm 2024 thấp).

KẾT LUẬN

Thị trường đang có nhiều tín hiệu cho 1 chu kỳ mới, nhưng bức tranh sẽ phân hóa hơn. Các DN có nhiều lợi thế về vị trí quỹ đất đẹp kèm với tính pháp lý cao, DN đang triển khai nhiều dự án sẽ là lựu chọn ưu. Theo tôi đó là:

- HDC các dự án: The Light City GĐ 1 – 27,2 ha, Khu đô thị Phước Thắng (P.12, TP. Vũng Tàu)

- NLG các dự án The Privia (bắt đầu bàn giao từ Q4.2024); phân khu mới tại dự án Waterpoint; dự án Izumi City và Paragon Đại Phước

- DXG với dự án Gem Riverside được cấp giấy phép xây dựng vào tháng 9/2024, dự kiến bán hàng trong nửa đầu năm 2025

- PDR đã tái cấu trúc tài chính, dự án KDC Bắc Hà Thanh (Bình Định) là lương khô trong nửa đầu 2025 và kỳ vọng lợi nhuận lớn từ dự án Cao ốc Thuận An 1&2 (Bình Dương)

Nếu thực sự chu kỳ mới của ngành này sắp bắt đầu, NĐT đừng đứng ngoài chu kỳ này nhé!