Nhiều hệ lụy nếu không kiểm soát tình trạng đẩy giá đất lên cao bất thường

Sau các phiên đấu giá đất, nếu không có hướng kiểm soát và xử lý tình trạng đẩy giá đất lên cao bất thường, sẽ gây ra hệ lụy về lâu dài cho cả xã hội.

Thời gian qua, hàng loạt phiên đấu giá đất tại các quận, huyện ở Hà Nội đã làm nóng thị trường nhà đất với các mức giá trúng cao gấp nhiều lần so với khu vực .

Thị trường “dậy sóng” với 2 phiên đấu giá đất tại huyện Hoài Đức và Thanh Oai.

Ngày 10/08/2024, huyện Thanh Oai đã tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, có diện tích từ 60m² đến 85m², với giá khởi điểm từ 8.6-12.5 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá đã thu hút 4,600 hồ sơ tham gia, nhưng chỉ có 4,201 hồ sơ đủ điều kiện của 1,545 người. Kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100.5 triệu đồng/m², gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m², gấp 5 đến 6.4 lần so với giá khởi điểm.

Sau đó, kết quả phiên đấu giá 19 lô đất tại khu LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội vào ngày 19/08 tiếp tục thu hút sự quan tâm. Cụ thể, 19 thửa đất được đưa ra đấu giá có diện tích từ 74-118m², giá khởi điểm 7.3 triệu đồng/m², khoản tiền đặt cọc dao động từ 109-172 triệu đồng/lô đất. Sau cuộc đấu giá kéo dài 19 giờ đồng hồ, 19 lô đất được bán thành công. Mức giá trúng cao nhất 133.3 triệu đồng/m², gấp 30 lần so với giá khởi điểm. Lô thấp nhất giá trúng cũng tới 91.3 triệu đồng/m², cao gấp 12.5 lần giá khởi điểm.

Ngày 21/08 Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký ban hành Công điện số 82, chỉ đạo các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Sau đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi UBND TP. Hà Nội thông báo việc cử đoàn kiểm tra đột xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Oai và huyện Hoài Đức.

Đến ngày 22/08/2024, huyện Hoài Đức công bố hủy 2 phiên đấu giá 52 lô tiếp theo tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên để đoàn kiểm tra của Bộ Tài nguyên và Môi trường về xác minh các vấn đề liên quan đến công tác đấu giá.

Đơn vị được giao tổ chức đấu giá ở Hoài Đức là Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt cũng đã ra thông báo về việc dừng 2 phiên đấu giá 52 lô đất. Trong đó, 20 lô đấu giá vào ngày 26/08 và 32 lô đấu giá ngày 09/09.

Những khách hàng đã mua hồ sơ, đặt cọc tiền để tham gia sẽ được bảo lưu hoặc hoàn trả lại tiền theo đúng quy định. Thời gian đấu giá lại các lô đất này sẽ được UBND huyện Hoài Đức thông báo sau.

Tuy nhiên, sáng 29/08, tại hội trường UBND huyện Phúc Thọ, hàng trăm người đã tham gia phiên đấu giá 39 lô đất. Trong đó, xã Trạch Mỹ Lộc có 30 lô nằm ở khu Dộc Tranh, diện tích 96-148m², giá khởi điểm 23.4 triệu đồng/m². Còn lại là các lô thuộc xã Thọ Lộc với giá khởi điểm 19.8 triệu đồng/m².

Theo kết quả sơ bộ, toàn bộ 39 lô đất đều đã bán đấu giá thành công. Trong đó, lô cao nhất trúng với giá 60 triệu đồng/m², gấp 2.6 lần mức khởi điểm. Lô đất có diện tích gần 149m². Như vậy, người trúng sẽ phải bỏ ra khoảng 9 tỷ đồng.

Phần lớn các thửa đất đều được trả với mức giá trên dưới 40 triệu đồng/m². Lô trúng thấp nhất là hơn 24 triệu đồng/m².

Khảo sát ở các khu dân cư xung quanh khu đất đấu giá, đất mặt đường rơi vào khoảng 40 triệu đồng/m², đất trong ngõ khoảng 20-30 triệu đồng. Như vậy, so về mặt bằng giá, mức trúng đấu giá cao hơn khoảng 1.5 lần so với khu vực gần đó.

Trong tháng 9, huyện Phúc Thọ cũng có kế hoạch đấu giá quyền sử dụng 50 thửa đất. Cụ thể, 30 thửa thuộc TT01, TT03, TT04, TT06, TT07 khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc, diện tích từ hơn 85-162m², giá khởi điểm 23.4 triệu đồng/m².

9 thửa đất thuộc TT08 khu Đồng Phươm, xã Thọ Lộc, diện tích từ 134-185m², giá khởi điểm 19.8 triệu đồng/m². 11 thửa khu Hương Nam, xã Xuân Đình diện tích từ hơn 99-196m², giá khởi điểm 25 triệu đồng/m². Cuộc đấu giá dự kiến diễn ra chiều 10/09.

Ẩn chứa bất thường!?

Trước việc hàng loạt nơi có kết quả đấu giá đất cao gấp nhiều lần so với giá thị trường, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng Trường đại học Nguyễn Trãi cho rằng, trong điều kiện các yếu tố như hạ tầng giao thông, quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết không có sự thay đổi; cũng không có đột biến về đầu tư hay thu hút các dự án đầu tư lớn có tiềm năng tạo nhiều việc làm và nguồn thu ngân sách lớn; không có sự đột phá về khách du lịch hay giao thương thương mại giữa vùng đó với các nơi để tương lai có thể quy tụ được lượng lớn số người đổ về sinh sống, kinh doanh, đầu tư sản xuất thì không có cơ sở gì để giá đất có thể tăng quá cao so với giá thị trường. Chắc chắn ẩn chứa bên trong là sự bất thường.

Tuy nhiên, ông Huy cho rằng mức giá tăng này chỉ phản ánh cục bộ trong phạm vi nhỏ ở khu vực lô đất được đấu giá chứ không đại diện cho cả khu vực huyện hay vùng đó. Trong khi đó, xung quanh khu vực đấu giá cũng có dự án với đầu tư hạ tầng, nhưng cả nhà và đất được rao bán khoảng 100 triệu đồng/m2 mà theo người dân xung quanh phản ánh hầu như không có người ở và hiếm có giao dịch thành công.

Nếu không có hướng kiểm soát và xử lý tình trạng đẩy giá đất lên cao bất thường như vậy, sẽ gây ra hệ lụy về lâu dài cho cả xã hội.

Trước tiên, sẽ tạo tâm lý đầu cơ, găm đất chờ hưởng lợi từ việc tăng giá. Dòng tiền trong dân, các tổ chức chảy về và đọng vào đất, không được luân chuyển vào sản xuất kinh doanh, khiến sản xuất bị đình trệ, làm nền kinh tế mất đi tính năng động, ổn định, triệt tiêu sự đổi mới sáng tạo khi mọi người chỉ muốn làm giàu từ hưởng chênh lệch giá qua việc bỏ tiền vào bất động sản.

Thêm vào đó, các dự án hiện sẽ đền bù, giải phóng mặt bằng dựa trên giá thị trường nên khi giá quá cao sẽ dẫn đến việc đàm phán với người dân trong diện đền bù gặp khó khăn, kéo dài thời gian thỏa thuận, gây rủi ro dự án bị trượt dự toán, đội vốn do giá đền bù cao; kéo theo các yếu tố đầu vào như: Nguyên liệu, vật liệu, nội thất, nhân công... cũng tăng giá theo thời gian.

Hay thậm chí những dự án được triển khai để phục vụ an sinh xã hội, mục đích công cũng sẽ bị trì hoãn, gặp khó khăn khi giải phóng mặt bằng. Thậm chí, người dân đang sở hữu đất cũng bị ảnh hưởng tiêu cực khi không còn chủ động tham gia sản xuất kinh doanh mà “ôm đất” chờ bán để hưởng lợi, thỏa mãn chi tiêu cá nhân, hoặc mâu thuẫn gia đình, xã hội vì giá trị đất lên cao.

Làm thế nào quản lý?

Trước nhiều hệ lụy có thể xảy ra, ông Huy cho rằng, cần phải có các giải pháp để quản lý việc đấu giá đất, đảm bảo giá đấu phù hợp với thị trường và không để xảy ra tình trạng bỏ cọc.

Việc định giá khởi điểm cần sát với thị trường. Song song đó, cần nâng cao tỷ lệ đặt cọc theo giá khởi điểm như 30-50% giá khởi điểm. Ngay sau khi công bố giá trúng đấu giá thì phải cọc tiếp số tiền tối thiểu từ 50% giá đấu giá thành công ngay lập tức. Thanh toán chậm nhất sau 7-15 ngày. Cách này sẽ khiến những cá nhân, tổ chức tham gia phải nghiên cứu kỹ, tư duy nghiêm túc và có trách nhiệm với mỗi bước giá đưa ra. Khi xảy ra việc chậm thanh toán, ta sẽ thu tiền cọc vào ngân sách Nhà nước và hủy kết quả đấu giá.

Việc đấu giá ở các địa phương tùy vào quan hệ cung cầu và sự quan tâm của người dân địa phương lẫn giới đầu tư các nơi khác. Nếu có yếu tố bất thường về dự án lớn, đầu tư nhà máy lớn hay dự án khu du lịch, thương mại lớn... có thể gây sự chú ý cho giới đầu tư thì họ sẽ chủ động tìm tới tham gia, từ đó có thể tạo ra sức nóng cho các phiên đấu giá nếu số lượng nhà đầu tư quan tâm vượt quá lượng cung sản phẩm ra đấu giá.

Vừa qua, UBND TPHCM cũng đã thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất TPHCM nhằm thẩm định bảng giá đất theo quy định của pháp luật. Về chủ trương, định hướng là đúng đắn, nhằm tạo ra sự khách quan, minh bạch, phát huy trí tuệ tập thể trên cơ sở tuân thủ các quy định của pháp luật. Tính hiệu quả trong việc kiểm soát giá đất sẽ được phát huy sau thời gian Hội đồng đi vào thực hiện triển khai trên thực tế.