Nhiều địa phương sắp bị siết phân lô, bán nền

Luật Kinh doanh Bất động sản mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại hàng loạt địa phương và các chuyên gia cho rằng việc này sẽ khiến thị trường đất nền có những thay đổi vô cùng lớn.

Nhiều địa phương bị siết phân lô, bán nền

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2025. Theo đó, quy định về việc phân lô, bán nền trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố (TP), thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Được biết, theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Từ năm 2025, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 TP, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Ngoài 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP HCM sẽ bị siết phân lô bán nền còn có 22 đô thị loại I; trong đó, có 3 thành phố trực thuộc Trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.

Bên cạnh đó là 36 đô thị loại II bao gồm các thành phố thuộc tỉnh Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang-Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.

Ngoài ra, còn có 45 đô thị loại III bao gồm 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.

Cùng với đó, 16 thị xã gồm Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Thị trường đất nền sẽ diễn biến ra sao?

Trước động thái siết phân lô bán nền, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng sẽ bị tác động khá mạnh mẽ.

Theo đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, với những quy định về siết phân lô bán nền của luật mới, có thể sẽ khiến thị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về cả nguồn cung, tệp khách hàng và giá bán.

Vị chuyên gia này lí giải, hiện nay có tới 90% nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Trong đó, loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua.

Đồng thời, loại hình đất nền cá nhân tự tách thửa thường phát triển theo hình thức “ăn theo” hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Do đó, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng sẽ bị tác động khá mạnh mẽ.

Vì thế, khi siết chặt việc phân lô, nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp lại, tệp khách hàng có thể tiếp cận loại hình này cũng ít nhiều có giảm sút so với thời gian trước đây. Song song với đó, thị trường sẽ có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Khi ấy, các nhà đầu tư sẽ chấp nhận phải bán "cắt lỗ" để thoát hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ rằng, việc siết quy định phân lô bán nền, tách thửa tự do giai đoạn đầu có thể làm giảm hoạt động mua bán đất phân lô, tách thửa, mặc dù vậy nhìn về lâu dài, những quy định mới này sẽ giúp thị trường đất nền ngày càng minh bạch và phát triển bền vững hơn.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, ở nước ta nhu cầu đất nền luôn rất cao trong khi thực tế thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Điều này đã dẫn đến việc nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa. Cá biệt, nhiều trường hợp còn tự ý đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo nhà đầu tư, hợp tác để cùng tạo “sốt ảo”, đẩy giá nhà đất lên cao. Do đó, Chủ tịch VARS cho rằng việc siết quy định về phân lô bán nền là cần thiết...

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.