Nhà siêu méo "bủa vây" đô thị

Nghịch lý nhà siêu mỏng, siêu méo bủa vây các trục giao thông nghìn tỷ không nằm ở khoảng trống pháp lý, mà xuất phát từ bài toán lợi ích kinh tế giữa các chủ đất.

Sau mỗi dự án mở đường, nhiều tuyến phố tại Hà Nội lại xuất hiện những công trình có hình dạng bất thường trên các phần đất còn sót lại sau giải phóng mặt bằng. Dù thành phố đã ban hành nhiều quy định nhằm ngăn chặn tình trạng này, thực tế cho thấy nhà "siêu mỏng, siêu méo" vẫn tiếp tục tái diễn tại các dự án như Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, đường Nguyễn Tuân hay Vành đai 2,5.

Theo giới chuyên gia, nguyên nhân không xuất phát từ việc thiếu hành lang pháp lý mà chủ yếu nằm ở quá trình tổ chức thực hiện.

Quyết định 61/2024 của UBND TP. Hà Nội, có hiệu lực từ tháng 10/2024, đã quy định rõ tiêu chí xử lý các thửa đất không đủ điều kiện xây dựng sau thu hồi đất. Đối với đất ở, các thửa đất có diện tích dưới 15 m² và mặt tiền hoặc chiều sâu dưới 3 m sau giải phóng mặt bằng được xác định là không đủ điều kiện tồn tại độc lập và cần có phương án xử lý.

Đây được đánh giá là bước tiến so với các quy định trước đây khi không chỉ kiểm soát việc tách thửa mà còn hướng tới xử lý những phần đất méo mó phát sinh sau các dự án hạ tầng.

Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SBLaw, khó khăn lớn nhất nằm ở khâu thực thi. Nhiều dự án chỉ tập trung thu hồi đúng phần đất phục vụ giao thông mà chưa xây dựng phương án xử lý triệt để các phần đất còn lại.

Trong khi đó, việc hợp thửa lại phụ thuộc vào sự tự nguyện giữa các hộ dân liền kề. Khi các bên không thống nhất được giá chuyển nhượng hoặc không có nhu cầu nhận phần đất còn lại, những thửa đất nhỏ vẫn tiếp tục tồn tại. Bên cạnh đó, cơ chế định giá, hỗ trợ hợp thửa hay phân chia chi phí cũng chưa đủ rõ ràng để tạo đồng thuận.

Một vấn đề khác là công tác quản lý xây dựng tại một số khu vực chưa thật sự chặt chẽ. Một số công trình vẫn được sửa chữa, cơi nới hoặc xây dựng trên các thửa đất không đủ điều kiện, khiến việc xử lý về sau trở nên khó khăn hơn.

Ở góc độ thị trường, tình trạng nhà siêu mỏng không chỉ ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị mà còn phản ánh chất lượng công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Với các doanh nghiệp bất động sản và hạ tầng, việc quy hoạch thiếu đồng bộ có thể kéo dài thời gian triển khai dự án, phát sinh chi phí bồi thường và làm giảm hiệu quả đầu tư.

Trong bối cảnh Hà Nội tiếp tục đầu tư nhiều tuyến giao thông lớn, yêu cầu xử lý đồng bộ từ giai đoạn lập dự án được xem là yếu tố quyết định. Các chuyên gia cho rằng việc rà soát các thửa đất dự kiến không đủ điều kiện tồn tại, xây dựng phương án hợp thửa hoặc thu hồi bổ sung cần được thực hiện ngay từ đầu thay vì xử lý sau khi công trình hoàn thành.

Nếu các cơ quan quản lý đất đai, quy hoạch, xây dựng và chính quyền địa phương phối hợp chặt chẽ hơn, tình trạng nhà "siêu mỏng, siêu méo" có thể được hạn chế đáng kể. Ngược lại, nếu chỉ dừng ở quy định trên giấy, những công trình có hình dạng bất thường nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp tục xuất hiện sau mỗi dự án mở đường.