Nhà ở xã hội trỗi dậy nhờ lực đỡ tín dụng bất động sản

Đến cuối tháng 7/2025, tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó các chương trình cho vay nhà ở đã giải ngân khoảng 30.000 tỷ. Nhiều gói tín dụng ưu đãi, đặc biệt gói 145.000 tỷ đồng, được kỳ vọng sẽ tạo cú hích lớn cho nhà ở xã hội, nhưng tiến độ vẫn vướng pháp lý, quỹ đất và nhu cầu thực tế. Thị trường được đánh giá có triển vọng bứt phá khi các rào cản được tháo gỡ.

Với hơn 600.000 căn hộ từ gần 700 dự án đã khởi động, mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội không còn xa. Song để chạm đích, thị trường cần sự cộng hưởng từ vốn tín dụng, quy hoạch đất đai và tháo gỡ pháp lý. Giới chuyên gia nhìn nhận, chính dòng tín dụng mới là “ngòi nổ” quyết định, đánh thức nguồn cung và tạo sức bật bền vững cho phân khúc này.

Giải ngân tín dụng nhà ở cán mốc 30.000 tỷ đồng

Đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024 và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng gần 24%), dư nợ tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng hơn 12%). Tỷ lệ nợ xấu duy trì ở mức 2,43%, cho thấy hệ thống ngân hàng vẫn giữ được kỷ luật cho vay, cân bằng giữa tăng trưởng tín dụng và an toàn hệ thống.

Riêng các chương trình nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ đã giải ngân khoảng 30.000 tỷ đồng, trong đó gói theo Nghị quyết 02 đạt gần 29.700 tỷ, còn Nghị quyết 100 giải ngân hơn 19.200 tỷ. Đáng chú ý, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng triển khai đến năm 2030 theo Nghị quyết 33 được thiết kế theo cơ chế mới: không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm, ưu tiên người dưới 35 tuổi và áp lãi suất thấp hơn đáng kể so với trước.

Hiện đã có 26/34 tỉnh, thành công bố danh mục 108 dự án tham gia, với cam kết cấp tín dụng 8.600 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân thực tế 4.578 tỷ đồng. Tuy nhiên, tiến độ vẫn gặp khó do ba điểm nghẽn: nhu cầu thực tế còn chênh lệch (nhiều lao động ưa thuê hơn mua, trong khi quy định hạn chế chuyển nhượng gây rào cản), cơ chế pháp lý cho vay qua chủ đầu tư chưa hoàn thiện, và quỹ đất tại nhiều địa phương chưa được chuẩn bị kịp thời.

Kỳ vọng bứt phá từ nguồn cung nhà ở xã hội

Thị trường bất động sản đã phục hồi từ quý I/2024, với 692 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, tổng cộng hơn 600.000 căn. Tuy vậy, để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn, vẫn cần thêm khoảng 300.000 căn nữa. Nguồn lực trọng yếu được kỳ vọng đến từ gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại cam kết, trong đó riêng Vietcombank dành 30.000 tỷ đồng. Hiện gói này chưa giải ngân được do vướng mắc pháp lý, song dự kiến sẽ sớm được khai thông khi các nghị quyết đặc thù và luật sửa đổi được ban hành.

Bên cạnh đó, đề xuất sửa đổi Nghị định 100 với tiêu chí thu nhập cao hơn sẽ mở rộng đối tượng thụ hưởng, trong khi kiến nghị giảm lãi suất vay về mức 4,8%/năm (từng áp dụng giai đoạn 2021–2024) sẽ giúp gia tăng khả năng tiếp cận. Tuy nhiên, để giảm giá nhà, ngoài tín dụng, cần đồng bộ giải pháp: hạ chi phí đất đai, vật liệu, năng lượng, rút ngắn thủ tục hành chính, đồng thời doanh nghiệp chia sẻ bằng việc hạ kỳ vọng lợi nhuận về mức hợp lý.

Dù còn nhiều vướng mắc, thị trường bất động sản vẫn được đánh giá tích cực trong trung và dài hạn. Với chính sách tín dụng định hướng, tháo gỡ pháp lý và nền tảng dự án đang triển khai, kỳ vọng “làn sóng” nhà ở xã hội sẽ bùng nổ, góp phần hiện thực hóa mục tiêu an cư cho người thu nhập trung bình và thấp.