Nhà ở xã hội không thể chạy theo số lượng

Nguồn cung nhà ở xã hội đang tăng tốc khi thủ tục đầu tư được tháo gỡ và nhiều dự án chuyển sang triển khai. Tuy nhiên, khi số lượng căn hộ tăng, bài toán mới lại nổi lên: sản phẩm phải đúng nơi có nhu cầu, vừa khả năng chi trả và đi cùng hạ tầng.

Chính phủ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội với các ưu đãi về thuế, đất đai và lãi suất. Tuy nhiên, nguồn cung tăng nhưng khó theo kịp nhu cầu thực tế, đặt ra câu hỏi về khả năng bền vững của các doanh nghiệp tham gia.

Thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn mở rộng nguồn cung rõ rệt. Tính đến hết tháng 7/2026, cả nước có 875 dự án đang triển khai với quy mô 773.457 căn, tương đương khoảng 77% mục tiêu của Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Trong số này, 289 dự án đã hoàn thành với 197.805 căn; 270 dự án đang thi công với 270.409 căn và 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 305.243 căn.

Động lực lớn đến từ việc các điểm nghẽn về quy hoạch, đất đai, chủ trương đầu tư và thủ tục xây dựng từng bước được tháo gỡ. Nhiều địa phương đang đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, khởi công và hoàn thiện dự án để đáp ứng chỉ tiêu năm 2026.

Hà Nội là một ví dụ. Thành phố đặt mục tiêu đưa khoảng 25.000-27.000 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện ra thị trường trong năm 2026, đồng thời dự kiến triển khai hơn 40 dự án giai đoạn 2026-2030, với tổng vốn gần 77.400 tỷ đồng và khoảng 41.600 căn hộ.

Quy mô nguồn cung này tạo dư địa đáng kể cho các doanh nghiệp xây dựng, vật liệu, hạ tầng và phát triển bất động sản. Khi nhiều dự án đồng loạt triển khai, nhu cầu thép, xi măng, thiết bị xây dựng, tư vấn và thi công cũng có thể mở rộng theo tiến độ giải ngân.

Nhưng nguồn cung tăng không đồng nghĩa mọi dự án đều dễ hấp thụ. Nhà ở xã hội có nhóm khách hàng và tiêu chuẩn tiếp cận riêng; vị trí quá xa nơi làm việc, thiếu trường học, y tế, giao thông hoặc tổng chi phí sở hữu vượt khả năng chi trả đều có thể làm giảm sức hút. Thực tế chính sách cũng đặt yêu cầu phát triển nhà ở gắn với quy hoạch và nhu cầu thực tế, tránh đầu tư dàn trải gây lãng phí nguồn lực.

Vì vậy, cuộc đua đang chuyển từ “có bao nhiêu căn” sang “căn hộ nằm ở đâu, giá bao nhiêu và ai có thể mua”. Với doanh nghiệp, lợi thế không chỉ nằm ở quỹ đất mà còn ở khả năng kiểm soát chi phí, tiến độ và kết nối hạ tầng.