Nhà ở xã hội "ế" vì thiếu điều người dân cần?

Giữa lòng một đô thị đang lên cơn sốt đất như Hà Nội, việc hàng loạt dự án nhà ở xã hội chịu cảnh đắp chiếu, đóng băng không phải vì người nghèo chê giá đắt, mà vì một khuyết tật quy hoạch thầm lặng: Nơi cư trú bị chặt đứt hoàn toàn cơ hội mưu sinh.

Dự thảo cho phép hoán đổi 20% quỹ nhà ế sang mục đích thương mại đang vấp phải sự phản kháng quyết liệt từ giới chuyên gia, làm dấy lên nghi ngại về một chiến dịch hợp thức hóa dòng vốn công, biến đất an sinh thành miếng mồi ngon cho giới đầu cơ.

Nhà ở xã hội "ế" vì thiếu điều người dân cần?

Nhà ở xã hội từ lâu được xem là lời giải cho bài toán an cư của người thu nhập thấp. Tuy nhiên, giữa lúc nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn liên tục tăng cao, không ít dự án vẫn rơi vào tình trạng khó bán, thậm chí tồn kho kéo dài.

Nghịch lý này một lần nữa được đặt lên bàn nghị sự khi Hà Nội lấy ý kiến về dự thảo cho phép chuyển đổi một phần nhà ở xã hội không tiêu thụ được sang nhà ở thương mại. Theo đề xuất, những căn hộ đủ điều kiện bán nhưng vẫn tồn sau 12 tháng có thể được chuyển đổi với tỷ lệ tối đa 20% tổng số căn trong dự án.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, điều quan trọng không phải là chuyển đổi hay không, mà là phải làm rõ nguyên nhân khiến người dân không lựa chọn các dự án này ngay từ đầu.

Nhiều năm qua, mỗi khi nhà ở xã hội khó tiêu thụ, câu chuyện thường xoay quanh giá bán. Thế nhưng, theo vị chuyên gia, đó chưa phải gốc rễ vấn đề. Điểm nghẽn lớn hơn nằm ở quy hoạch đô thị và chất lượng hạ tầng đi kèm.

Không ít dự án được xây dựng tại khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông, thiếu dịch vụ công cộng và chưa hình thành hệ sinh thái việc làm. Trong bối cảnh đó, một căn hộ giá rẻ chưa đủ sức thuyết phục người dân chuyển đến sinh sống lâu dài.

Người mua nhà không chỉ lựa chọn một căn hộ. Họ còn cân nhắc khả năng đi lại, cơ hội việc làm, trường học cho con, cơ sở y tế và toàn bộ môi trường sống xung quanh. Khi những yếu tố nền tảng này chưa được đáp ứng, giá thấp cũng khó trở thành lợi thế quyết định.

Bên cạnh bài toán quy hoạch, cơ chế phát triển nhà ở xã hội hiện nay cũng bộc lộ nhiều bất cập. Theo GS. Đặng Hùng Võ, Việt Nam vẫn chưa quản lý hiệu quả thu nhập và việc làm của người dân để xác định đúng đối tượng thụ hưởng chính sách. Trong khi đó, phần hỗ trợ lớn nhất vẫn chủ yếu đến từ ưu đãi đất đai.

Ông cũng đặt dấu hỏi về ý nghĩa của nhà ở xã hội khi giá bán tại nhiều dự án hiện đã lên tới khoảng 25 triệu đồng/m². Nếu giá ngày càng tiệm cận nhà ở thương mại giá thấp, mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp có còn được bảo đảm hay không là vấn đề cần được nhìn nhận thẳng thắn.

Theo chuyên gia này, việc chuyển đổi sang nhà ở thương mại có thể là giải pháp xử lý hàng tồn trong một số trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, đây chỉ là biện pháp mang tính tình thế. Nếu nguyên nhân gốc rễ nằm ở quy hoạch, hạ tầng và vị trí dự án thì chuyển đổi công năng chưa chắc giúp cải thiện thanh khoản.

Một mối lo khác là nguy cơ đầu cơ. Nhà ở xã hội vốn được hưởng nhiều ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư. Nếu quá trình chuyển đổi không được kiểm soát chặt chẽ, các nguồn lực an sinh có thể bị chuyển hóa thành lợi ích thương mại.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Đại cho rằng việc cho phép chuyển đổi có thể giúp tránh lãng phí nguồn lực nhưng chỉ nên được xem là giải pháp cuối cùng. Nếu áp dụng quá dễ dàng, quỹ nhà ở xã hội sẽ bị thu hẹp, ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu bảo đảm an sinh nhà ở.

Theo ông, trong trường hợp được chuyển đổi, cần nghiên cứu cơ chế hoàn trả một phần ưu đãi đã hưởng hoặc bổ sung nghĩa vụ tài chính để tránh thất thoát nguồn lực công.

Suy cho cùng, thị trường có lẽ không thiếu thêm một cơ chế chuyển đổi. Điều còn thiếu là những dự án thực sự phù hợp với nhu cầu của người dân. Bởi nếu một khu nhà ở xã hội không thể hấp dẫn chính những người cần nhà nhất, vấn đề nằm ở cách phát triển dự án chứ không đơn thuần ở tên gọi hay loại hình sản phẩm.