Nhà ở thương mại giá thấp vẫn phải chờ 'trợ lực'

Dự thảo Nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp đang được Bộ Xây dựng khẩn trương hoàn thiện và dự kiến trình Chính phủ thông qua trong Quý III.

Đây là một chủ trương tốt được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến người có thu nhập vừa và thấp tại các đô thị lớn như Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng... Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, để hiện thực hoá mục tiêu này vẫn còn nhiều rào cản.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nhà ở thương mại giá thấp để bán có tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sử dụng dưới 70 m2, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2; tối đa một căn hộ được bán với giá không vượt quá 1,5 tỷ đồng (bao gồm cả VAT). Nghị quyết này sẽ đưa ra nhiều nhóm cơ chế chính sách ưu đãi, tập trung giúp hạ giá thành dự án bằng nhiều giải pháp.

Theo đề xuất, Nhà nước sẽ giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án. Trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất (đã trả tiền sử dụng đất theo quy định) thì sẽ được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại địa phương sau khi được cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét, thẩm định.

Đồng thời, chủ đầu tư sẽ được vay lãi suất ưu đãi, với mức lãi suất có thể ở mức 7 - 8%/năm, được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất...

Từ góc nhìn của một chuyên gia kinh tế và xây dựng, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Công ty Savills Việt Nam cho rằng, đây là một trong những đổi mới rất tích cực trong việc thay đổi và bổ sung các chính sách của Nhà nước, nhằm tạo điều kiện cho lĩnh vực bất động sản có thêm cơ hội phục hồi hậu đại dịch COVID-19.

Phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ luôn là nhóm sản phẩm thu hút quan tâm và nhu cầu cao của xã hội, đặc biệt với bối cảnh Việt Nam hiện đại, dân số trẻ, tập trung vào các đô thị lớn để học tập, làm việc và cống hiến cho đất nước. Tuy nhiên, để hiện thực hóa Nghị quyết đến thực tế cuộc sống vẫn còn có một số nút thắt cần được giải quyết triệt để.

Trước hết, quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội đang là bán toán khó cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Cùng đó là những tồn tại trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ trương, nghị quyết... cho tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan và đến khi ra được giấy phép xây dựng, quyết định khởi công của dự án là cả một thời gian khá dài - chuyên gia này nhận định.

Một yếu tố quan trọng khác là biên độ lợi nhuận của các doanh nghiệp thực hiện dự án sẽ "mỏng" dù nhu cầu, sức mua lớn. Điều này minh chứng cho việc thời gian qua, rổ hàng của phân khúc này không nhiều, các nhà đầu tư không mặn mà tham gia.

Ông Nguyễn Minh Quang - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển căn hộ Nam Long chia sẻ, tại Tp. Hồ Chí Minh quỹ đất ngày càng khan hiếm và có khung giá quá cao để có thể xây dựng nhà ở thương mại "vừa túi tiền". Nhiều doanh nghiệp đã mở rộng ra cả các khu vực lân cận như Bình Dương, Long An…

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cũng rất tán thành với Dự thảo của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, theo ông Châu, giá bán căn hộ nên nâng mức giá trần tại các đô thị loại I lên 25 triệu đồng/m2. Nhà nước nên xem xét cho thực hiện thí điểm chính sách ưu đãi thuế.

Đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp được giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê (100% căn hộ dùng để cho thuê) được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp - ông Châu đề xuất.

Có 4 yếu tố cấu thành nên giá bán bất động sản là chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và lợi nhuận của doanh nghiệp; trong đó, tùy vị trí, khu vực, chi phí đất chiếm từ 10 - 30% dự án. Tuy nhiên, các yếu tố này luôn có sự biến động lớn ở từng khu vực, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội.

Do đó, các chuyên gia đều chung kỳ vọng, nếu những "rào cản" này được giải quyết một cách triệt để vào đồng bộ, tạo ra những quỹ đất tốt, thủ tục trôi chảy, thuận tiện thì chủ trương mới này sẽ có tính thực hóa cao, mang lại nhiều động lực và hứng thú cho các nhà đầu tư bất động sản trong tương lai.