Nhà ở đô thị chiếm sóng, nghỉ dưỡng vẫn "đứng hình"

Bức tranh tài chính bất động sản quý I/2026 đang phác thảo một lộ trình phục hồi đầy tính chọn lọc. Trong khi dòng vốn tín dụng ngân hàng ghi nhận mức tăng trưởng bùng nổ lên tới 43% so với cùng kỳ, tập trung thẳng vào các dự án nhà ở và khu đô thị, thì kênh trái phiếu và FDI lại cho thấy sự thận trọng đáng kể. Đây không chỉ là sự hồi sinh của dòng tiền, mà là một cuộc "tổng duyệt" khắt khe, nơi chỉ những dự án có pháp lý minh bạch và thanh khoản thực mới đủ sức ở lại cuộc chơi.

Với gần 784.000 tỷ đồng dư nợ chảy mạnh vào phân khúc nhà ở, thị trường đang phát đi tín hiệu rõ ràng: Ưu tiên dòng tiền cho nhu cầu thực, đồng thời siết chặt cửa đối với các loại hình đầu cơ và rủi ro cao.

Nhà ở đô thị chiếm sóng, nghỉ dưỡng vẫn "đứng hình"

Quý I/2026, thị trường bất động sản ghi nhận sự trở lại của dòng vốn, nhưng theo một cách rất khác: chọn lọc, thận trọng và phân hóa rõ rệt giữa các kênh huy động.

Tín dụng ngân hàng tiếp tục giữ vai trò “xương sống”. Tính đến cuối tháng 2, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,235 triệu tỷ đồng, tăng gần 12% so với quý trước và vọt hơn 43% so với cùng kỳ. Sau giai đoạn siết chặt, dòng vốn này đang quay lại với tốc độ đáng kể.

Điểm đáng chú ý là tiền không chảy đều. Gần 784.000 tỷ đồng – tương đương 35% tổng dư nợ – được dồn vào các dự án nhà ở và khu đô thị, tăng hơn 24% chỉ trong một quý. Đây là tín hiệu cho thấy các chủ đầu tư đang tăng tốc triển khai khi rào cản pháp lý dần được tháo gỡ, đồng thời phản ánh ưu tiên của ngân hàng đối với những phân khúc có thanh khoản tốt.

Ở chiều ngược lại, các lĩnh vực như bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn hay khu công nghiệp vẫn tăng trưởng nhưng chậm hơn. Dòng vốn đang tránh xa những khu vực rủi ro cao hoặc chu kỳ thu hồi dài, cho thấy khẩu vị an toàn đang chi phối toàn thị trường.

Kênh trái phiếu – từng là “đòn bẩy” quan trọng – vẫn chưa lấy lại phong độ. Hai tháng đầu năm, lượng phát hành duy trì ở mức thấp, chỉ 3.000–4.000 tỷ đồng mỗi tháng. Nhóm bất động sản gần như đứng ngoài cuộc, với giá trị phát hành chỉ vài chục đến vài trăm tỷ đồng.

Đến tháng 3, thị trường bật tăng trở lại với hơn 16.300 tỷ đồng trái phiếu được phát hành, riêng bất động sản chiếm hơn 10.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sự hồi phục này mang tính cục bộ, chủ yếu đến từ một số thương vụ riêng lẻ, chưa đủ để tạo thành xu hướng bền vững.

Với dòng vốn ngoại, tín hiệu tích cực đã xuất hiện nhưng vẫn mang tính “thử nước”. Tổng vốn FDI đăng ký trong tháng 3 đạt khoảng 15,2 tỷ USD, tăng mạnh so với cùng kỳ, trong khi vốn giải ngân đạt 5,4 tỷ USD. Riêng bất động sản chiếm khoảng 7,2% vốn thực hiện, tương đương gần 390 triệu USD.

Dù vậy, nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng khắt khe. Dòng tiền chỉ tìm đến những dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch và khả năng sinh lời ổn định. Những dự án rủi ro cao gần như bị loại khỏi “tầm ngắm”.

Tổng thể, thị trường không thiếu tiền – nhưng tiền đã đổi cách chảy. Tín dụng ngân hàng vẫn dẫn dắt, trong khi trái phiếu và FDI hồi phục chậm và có điều kiện. Giai đoạn “dễ vay, dễ gọi vốn” đã qua, nhường chỗ cho một chu kỳ mới: vốn chỉ tìm đến nơi đủ an toàn và đủ thuyết phục.

Trong bối cảnh đó, năng lực tài chính, tính minh bạch và khả năng triển khai thực tế sẽ quyết định doanh nghiệp nào trụ lại – và ai bị bỏ lại phía sau.