Nhà ngày càng nhiều, người mua ngày càng ít

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã chạm mức 108 triệu đồng/m², trong khi tỷ lệ thanh khoản lao dốc từ 70–80% xuống còn 31%. Nghịch lý nguồn cung tăng nhưng sức mua suy yếu đang đặt thị trường bất động sản trước yêu cầu tái cơ cấu mạnh mẽ.

Khi 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường. Áp lực lãi vay và giá bán neo cao đang khiến dòng tiền chuyển hướng sang các dự án cũ có mức giá hợp lý hơn.

Nhà ngày càng nhiều, người mua ngày càng ít

Thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến sự lệch pha rõ rệt giữa nguồn cung và khả năng chi trả của người dân.

Theo Avison Young, quý III/2026 ghi nhận hơn 3.200 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Tuy nhiên, tới 80% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.

Giá bán sơ cấp đạt khoảng 4.180 USD/m², tương đương 108 triệu đồng/m². Dù tốc độ tăng giá trong quý đã chậm lại, chỉ còn 1,5–2,3%, mặt bằng giá vẫn vượt xa khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình.

Đáng chú ý, tỷ lệ thanh khoản chung cư mới giảm xuống 31%, so với mức 70–80% cùng kỳ năm trước. Một khảo sát khác cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 38%, thấp nhất kể từ năm 2024.

Trên thị trường thứ cấp, giá một số sản phẩm đã giảm 5–12% dưới áp lực lãi vay và nhu cầu suy yếu. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này chưa đủ tạo ra sự phục hồi rõ rệt về giao dịch.

Người mua có sẵn tiền mặt đang ưu tiên các căn hộ đã bàn giao 5–10 năm, giá khoảng 2.000–2.500 USD/m², thay vì lựa chọn dự án vùng ven có giá gần 3.300 USD/m².

Sự suy giảm thanh khoản cho thấy thị trường không thiếu nhu cầu mua nhà, mà thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp có thể kéo dài chu kỳ bán hàng, làm tăng chi phí tài chính và áp lực tồn kho.

Các doanh nghiệp niêm yết như VHM, NLG, KDH hay DXG cũng chịu tác động từ xu hướng chọn lọc sản phẩm, dù mức độ phụ thuộc vào cơ cấu dự án và phân khúc khách hàng của từng đơn vị.

Trong khi đó, phát triển nhà ở vừa túi tiền vẫn gặp trở ngại từ giá đất, chi phí xây dựng, thủ tục pháp lý và biên lợi nhuận thấp.

Việc Hà Nội thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội từ đầu năm 2026 được kỳ vọng góp phần bổ sung nguồn cung, nhưng hiệu quả thực tế còn phụ thuộc tiến độ triển khai.

Thị trường đang chuyển từ cuộc đua tăng giá sang cạnh tranh về khả năng tiêu thụ. Doanh nghiệp có sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và kiểm soát tốt dòng tiền sẽ có lợi thế trong giai đoạn tái cân bằng.