Nhà đầu tư nước ngoài gặp khó khi bất động sản công nghiệp Trung Quốc suy giảm

Các nhà đầu tư tổ chức trên toàn cầu đã đầu tư tổng cộng hơn 100 tỉ đô la Mỹ vào nhà kho, khu công nghiệp, tòa tháp văn phòng và các bất động sản thương mại khác của Trung Quốc trong thập niên qua. Tuy nhiên, họ đang trải qua thời kỳ khó khăn khi tỷ lệ trống ở các bất động sản công nghiệp tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới tăng nhanh do kinh tế suy giảm.

Tỷ lệ trống cao nhất trong nhiều năm

Ở nhiều nơi tại Trung Quốc, các nhà kho và khu công nghiệp, từng là thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư quốc tế, đang vật lộn cơn suy thoái nhu cầu.

Trong những năm trước, các trung tâm hậu cần được xây dựng ồ ạt ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới nhằm đón đầu sự bùng nổ lâu dài của thương mại điện tử, sản xuất và lưu trữ thực phẩm. Nhưng các trung tâm này đang mất dần khách thuê, buộc chủ sở hữu phải hạ giá cho thuê và chấp nhận thời hạn thuê ngắn. Cổ phiếu của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản thương mại ở Trung Quốc giảm giá mạnh trong năm nay. Một một số nhà quản lý của các quỹ này dự đoán thu nhập cho thuê sẽ còn giảm hơn nữa.

Theo các công ty tư vấn bất động sản, tỷ lệ trống trung bình tại các nhà kho và khu công nghiệp ở phía đông và bắc Trung Quốc đang đạt gần 20%, cao nhất trong nhiều năm. Dù vậy, nhiều nhà kho đang được xây dựng, có thể làm cho vấn đề trở nên tồi tệ hơn.

“Chúng tôi đang theo dõi tình trạng dư thừa nguồn cung trong lĩnh vực hậu cần và bất động sản công nghiệp ở Trung Quốc”, Xavier Lee, nhà phân tích cổ phiếu của Morningstar, nói.

Sự suy thoái nhu cầu này gây thất vọng cho các chủ sở hữu bất động sản đang trông chờ vào sự phục hồi kinh tế ở Trung Quốc. Theo dữ liệu từ MSCI Real Capital Analytics, các nhà đầu tư nước ngoài như Blackstone, PGIM, GIC, CapitaLand đã rót tổng cộng hơn 100 tỉ đô la vào lĩnh vực nhà kho, khu công nghiệp, tòa tháp văn phòng và các bất động sản thương mại khác của Trung Quốc trong 10 năm qua.

Một số nhà đầu tư nước ngoài dự tính thoái vốn khỏi những tài sản hoạt động kém nhất của họ ở Trung Quốc trước khi giá thuê tiếp tục giảm. Những nhà đầu tư khác kiên nhẫn chờ đợi thời kỳ suy thoái qua đi và vẫn kỳ vọng lợi nhuận trong dài hạn.

Lĩnh vực bất động sản thương mại của Trung Quốc là điểm sáng trong phần lớn thời kỳ suy thoái thị trường nhà ở của Trung Quốc bắt đầu vào năm 2021. Nhưng hiện này, phân khúc này đang cảm nhận tác động từ việc người tiêu dùng và doanh nghiệp cắt giảm chi tiêu.

Các nhà kho được xây dựng để làm chứa hàng hóa của thương mại điện tử, các sản phẩm đông lạnh cũng như linh kiện và hàng hóa sản xuất tồn kho. Nhưng tăng trưởng thương mại điện tử nội địa của Trung Quốc chậm lại do người mua sắm ngày càng tiết kiệm hơn.

Trong khi đó, căng thẳng địa chính trị đang thúc đẩy các công ty chuyển một số hoạt động sản xuất ra nước ngoài để phục vụ những khách hàng muốn giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc. Đà tăng trưởng chậm lại thương mại xuyên biên giới cũng làm giảm nhu cầu lưu trữ hàng hóa của các doanh nghiệp ở Trung Quốc.

Tình hình thị trường hậu cầu ở Trung Quốc trái ngược với Mỹ và các nước châu Á khác. Tại Mỹ, tỷ lệ trống ở các nhà kho trên toàn quốc chỉ khoảng 5%, dưới mức trung bình trong lịch sử và giá thuê vẫn đang tăng. Ở châu Á, các tài sản hậu cần ở Hàn Quốc, Nhật Bản và Úc đang có công suất thuê và giá thuê tăng trưởng cao.

​Tỷ lệ trống ở các bất động sản hậu cần tại Bắc Kinh và Thượng Hải tăng lên mức cao nhất trong nhiều năm. Ảnh: Bloomberg

Giá cho thuê dịch vụ hậu cần giảm ở nhiều thành phố

Theo dữ liệu từ hãng tư vấn Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống nhà kho ở phía đông Trung Quốc, nơi tập trung nhiều trung tâm hậu cần, tăng lên 19,2% trong quí đầu tiên. Tỷ lệ trống nhà kho trung bình trên toàn quốc là 16,5%, một phần nhờ vào tình hình hoạt động tốt hơn của các nhà kho ở phía nam.

Trong số 20 thành phố lớn của Trung Quốc mà Cushman & Wakefield theo dõi, có 13 thành phố chứng kiến giá cho thuê dịch vụ hậu cần giảm trong quí đầu tiên so với ba tháng trước đó. Dẫn đầu là Bắc Kinh và Thâm Quyến, với mức giảm lần lượt là 4,2% và 3,9%.

Hãng tư vấn này cho biết thêm, 33 triệu mét vuông diện tích nhà kho và khu công nghiệp mới ở Trung Quốc, tương đương với khoảng 4.600 sân bóng đá, sẽ được đưa vào thị trường vào cuối năm 2026.

Quỹ tín thác CapitaLand China Trust đã mua lại 4 trung tâm hậu cần ở Thượng Hải, Vũ Hán và các thành phố khác vào cuối năm 2021 với tổng giá trị 1.680 tỉ nhân dân tệ (231 triệu đô la Mỹ). Tỷ lệ lấp đầy trung tâm của danh mục tài sản hậu cần của tín quỹ này giảm xuống 82% vào cuối năm 2023 từ mức 96,4% một năm trước đó.

Cổ phiếu của CapitaLand China Trust, niêm yết ở Singapore, giảm 27% trong năm nay, so với mức tăng 2,7% của chỉ số chuẩn Straits Times Index.

Những khu công nghiệp ở Trung Quốc, được thiết kế như các cụm khoa học và công nghệ với các tòa nhà văn phòng và cơ sở sản xuất, cũng đang đánh mất khách thuê gồm các công ty đa quốc gia và địa phương.

Tại Quảng Châu, một số công ty đa quốc gia đang đóng cửa nhà máy và thay đổi chiến lược kinh doanh sau do thất vọng với tốc độ phục hồi kinh tế của Trung Quốc sau đại dịch Covid-19.

Hồi đầu năm, Lonza Group, công ty sản xuất thiết bị chăm sóc sức khỏe của Thụy Sĩ thông báo sẽ đóng cửa một cơ sở sản xuất thuốc rộng 17.000m2 mới hoạt động chỉ ba năm trước tại Thành phố tri thức Quảng Châu Trung Quốc- Singapore. Đây là một khu kinh doanh công nghệ cao ở Quảng Châu.

Luke Li, giám đốc cấp cao của ESR Group (Hồng Kông), ghi nhận, tình hình cạnh tranh giành khách thuê hiện nay rất gay gắt. ESR Group sở hữu nhiều trung tâm phân phối thương mại điện tử, kho lạnh và các khu công nghiệp sản xuất ở Trung Quốc. Li cho biết, để giữ chân khách thuê, công ty ông đang ra các điều kiện thuê linh hoạt, tiện nghi tốt hơn và các ưu đãi khác.

Trong báo cáo tài chính gần đây nhất, ESR cho biết ​​​​doanh thu từ khu vực Trung Quốc đại lục giảm 20% vào năm 2023 do tâm lý người lý tiêu dùng nhu cầu thuê suy yếu.

Mapletree Logistics Trust, tín quỹ bất động sản niêm yết tại Singapore, cũng đang gặp khó khăn ở Trung Quốc. Giá thuê ở 43 cơ sở hậu cần của quỹ này tại Trung Quốc giảm 10% trong ba tháng đầu năm 2024. Mapletree Logistics đang tập trung giữ chân khách thuê và tìm cách bán một số tài sản hoạt động kém nhất ở Trung Quốc.