Nhà đầu tư địa ốc khắt khe hơn sau "cú sốc" của thị trường?

Thị trường địa ốc 2023 trải qua một năm đầy thử thách nhưng nhu cầu sở hữu BĐS của người dân Việt Nam vẫn giữ nguyên "lượng" nhưng đã có sự thay đổi về "chất".

Sáng ngày 12/12, Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2023 đã diễn ra tại Hà Nội bàn về xu hướng thị trường, những tác động từ sự thay đổi Luật, chính sách và tín dụng ngành bất động sản.

Người mua đã khắt khe hơn với bất động sản

Phát biểu tại Hội nghị, ông Bạch Dương - Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết VRES 2023 diễn ra trong bối cảnh thị trường địa ốc trải qua một năm đầy thử thách và đây là cơ hội để nhìn lại và đánh giá cũng như đưa ra giải pháp từ tất cả các khía cạnh gồm công nghệ, phát triển dự án, nhu cầu và xu hướng của người mua, tác động của chính sách.

Trong bối cảnh khó khăn và ẩn chứa nhiều thách thức như vậy, ông Bạch Dương khẳng định nhu cầu sở hữu bất động sản của người Việt vẫn luôn hiện hữu.

Dẫn báo cáo về tâm lý và xu hướng người tiêu dùng bất động sản (CSS) nửa đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, 65% người được hỏi dự định mua bất động sản trong một năm tới. Trong đó, 60% người mua để đầu tư và đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (33%), tiếp theo là nhà riêng (26%) và chung cư (24%).

Điểm qua về tình hình kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn chia sẻ, càng về cuối năm tình hình kinh tế vĩ mô càng bộc lộ tình trạng tương đối ổn định, các hoạt động doanh nghiệp và trái phiếu phát hành có cải thiện; nhiều chính sách mới được đưa ra hỗ trợ cho thị trường.

Bên cạnh đó, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm cũng tiếp tục được Chính phủ đẩy nhanh tiến độ, gấp rút triển khai đã mang lại nhiều thông tin tích cực nói chung về tâm lý thị trường.

Chia sẻ về tương lai ngành bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng thị trường đang và sẽ phụ thuộc vào những chuyển dịch nhất định.

"Người mua và nhà đầu tư đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án. Họ có xu hướng sử dụng dữ liệu nhiều hơn để đưa ra quyết định. Đó là các dữ liệu có lịch sử nhiều năm về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung - cầu.

Khi khách hàng nắm nhiều thông tin và trở nên thông thái hơn, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần dựa nhiều vào dữ liệu và nghiên cứu thị trường để đưa ra sản phẩm chất lượng với mức giá phù hợp", ông Quốc Anh nêu nhận định.

Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định.

Ông này cũng đưa ra dẫn chứng là việc chung cư có tốc độ tăng tỉ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) nhanh và ổn định trong gần chục năm qua. Thông tin theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy tính đến quý II/2023, lợi nhuận đầu tư chung cư tăng 97% so với đầu năm 2015.

Chính sách đang dần thành điểm tựa cho bất động sản

Bên cạnh câu chuyện xu hướng thị trường, tại Hội nghị, các chuyên gia cũng cho rằng những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua sẽ tác động đến thị trường bất động sản, một trong những quy định đang được nhiều thành viên thị trường quan tâm là việc siết phân lô đất nền.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá trong thời gian tới, có khả năng mặt bằng giá đất nền sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to.

"Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững", ông Tuấn phân tích.

Một quy định đáng chú ý khác là việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Tuy nhiên, quy định cũng đặt ra thách thức với các chủ đầu tư trong việc huy động dòng tiền để xây dựng các dự án. Ông đề xuất: “Chính phủ cần có những biện pháp hỗ trợ cho chủ đầu tư, đặc biệt về các thủ tục như xin giấy phép hay vay vốn, để vừa đảm nguồn cung bền vững, vừa tạo môi trường an toàn cho người mua".

Chia sẻ về thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh giữ nguyên nhận định, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường đảo chiều. Tuy nhiên thời điểm đảo chiều cho từng loại hình bất động sản sẽ có sự khác biệt.