Nhà đất Bình Dương: Xem nhiều, mua ít

Bình Dương đang chờ một cú hích từ nguồn cung để thúc đẩy thị trường khởi sắc.

Nguyễn Bá Hiền làm nghề môi giới bất động sản có thâm niên 15 năm ở TP.HCM, doanh số bán cao tập trung tại các dự án bất động sản tại quận 4 và thành phố Thủ Đức. Từ tháng 3/2024, anh quyết tâm chinh phục thị trường nhà phố ở Bình Dương và chọn dự án The Orchard Sycamore để “khởi nghiệp”. “Suốt 2 tháng nay, tôi đều đặn có mặt từ 7 giờ sáng ở thành phố Thủ Dầu Một để đón khách xem dự án. Khách khá đông, tương tác với môi giới tốt, nhưng chốt mua vẫn rất khó”, anh Hiền nói.

Thị trường địa ốc tại Bình Dương mà cụ thể là sản phẩm căn hộ, đất nền, nhà phố đã vượt qua mốc 4 năm (2020-2023) là giai đoạn khó khăn nhất, hiện tại đã “thoát đáy”. Tuy nhiên, theo anh Hiền, thực tế tâm lý khách mua vẫn còn rất e ngại, các sàn giao dịch gần như phải “cắt máu”, nghĩa là trao phí môi giới cho người mua để tăng tương tác và cạnh tranh.

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm nhà đất Bình Dương vào tháng 3/2024 tăng hơn 83%, lượng sản phẩm rao bán tăng 96% so với tháng 2. Phân khúc được quan tâm nhất là đất nền với lượt tìm mua cao gấp 114%; kế tiếp là đất nền dự án tăng 113%; nhà riêng, nhà phố Bình Dương tăng 75%, căn hộ chung cư cũng ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng 72% so với tháng trước đó. Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một tiếp tục là 3 thị trường có nhu cầu tìm kiếm bất động sản nhiều nhất tại Bình Dương. Tuy nhiên, tốc độ phục hồi giao dịch nhà đất ở thị trường bán lại tăng mạnh ở Tân Uyên, Bàu Bàng và Bến Cát, nơi có mức giá mềm hơn.

Tại Thủ Dầu Một, Thuận An, nhiều nhà đầu tư cá nhân cần thoát hàng cho hay, giao dịch khá chậm do thị trường mới trải qua giai đoạn lập đỉnh vào cuối năm 2022 và hiện dù đã giảm nhưng giá này không còn “ngon ăn” để đầu tư.

“Giai đoạn 2021-2022, địa ốc Bình Dương có biên độ tăng giá chóng mặt, nhanh hơn cả TP.HCM. Dự án nhà phố Him Lam Phú Đông tại Dĩ An được bán ra từ năm 2018 với giá trung bình khoảng 5 tỉ đồng/căn thì đến năm 2022 lên mức hơn 10 tỉ đồng/căn, nhưng hầu như không có người bán. Tại khu trung tâm hành chính Dĩ An vào năm 2021, giá cũng chỉ từ 18-25 triệu đồng/m2, năm 2023 đã là 60-70 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thị trường Bình Dương bắt đầu bước vào giai đoạn giảm giá và đóng băng kể từ đầu năm 2023 tới nay, nhiều người lao đao nên giờ không dám mạnh tay để mua vào”, chị Hoàng Minh, một nhà đầu tư gia nhập thị trường bất động sản Bình Dương từ năm 2021, chia sẻ.

Anh Hiền cho biết: “Giá nhà phố ở Bình Dương đã bắt đầu tăng nhẹ trở lại sau thời gian cắt lỗ, mức tăng khiêm tốn vào khoảng 2-3% và chỉ tập trung vào các dự án đã bàn giao nhà, vị trí gần kề trung tâm, pháp lý hoàn thiện, có tiện ích dịch vụ tốt và có thể cho thuê lại nhanh chóng”.

Anh chia sẻ một số dự án đang trong giai đoạn sắp sửa mở bán hiện nay trở thành cuộc giằng co giữa người bán và người mua. Điển hình như sản phẩm nhà phố phân khu The Orchard Sycamore Bình Dương dự kiến có giá từ 9 tỉ đồng/căn nhà phố. Theo chân các môi giới, người viết đã “mục sở thị” quy mô và nhà mẫu của dự án, có lượng khách tới tham quan nhưng giá chào bán khiến người mua lưỡng lự khi so sánh với nhiều sản phẩm nhà phố khác cùng khu vực, cũng chỉ ở mức 5-5,5 tỉ đồng/căn. Trong khi đó, nhà phố The Orchard chỉ được sử dụng để ở, chủ nhân không được cho thuê mặt tiền, trệt để kinh doanh.

“Phần lớn chúng tôi quan tâm tới nhà phố thấp tầng, với giá mềm như các căn nhà phố tại khu biệt lập The Standard khoảng từ 22 triệu đồng/m2 cùng chính sách thanh toán kéo dài thì nhà đầu tư cá nhân mới dễ thở”, chị Tuyết Ánh, một khách hàng ở Bình Dương, chia sẻ.

“Tiêu chí của nhà đầu tư cá nhân lúc này là hướng đến sản phẩm có giá trị thực. Đặc biệt, điều khách hàng quan tâm nhất là dòng tiền thanh toán và nguồn tiền thu được từ cho thuê, đầu tư dạng ăn chắc mặc bền. Do đó, việc chủ đầu tư áp dụng chính sách hỗ trợ thanh toán kéo dài trong khi nhà đã trao tay sẽ giúp người mua dễ dàng tiếp cận dự án”, một môi giới tại khu vực thành phố Thủ Dầu Một cho biết.

Theo Batdongsan.com, từ quý II/2024, nhà đất Bình Dương chỉ có thêm khoảng 10 dự án căn hộ, đất nền và nhà liền thổ mở bán, phần lớn vẫn là giai đoạn tiếp theo của những dự án đang hiện hữu nên yếu tố cạnh tranh vẫn thấp, giao dịch khó bùng nổ. Thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, đầu tư khó có lãi. Trong khi đó, theo Sở Xây dựng tỉnh, hiện trên địa bàn có 28 dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc. Nguyên nhân là một số chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm nên có một số dự án đã bồi thường gần hoàn chỉnh nhưng chủ đầu tư vẫn chưa triển khai. Ngoài ra, còn là vấn đề pháp lý khi quy định của một số luật, văn bản dưới luật chưa thật sự bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Theo đại diện của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, giải pháp quan trọng nhất để tăng nguồn cung cho thị trường là tiếp tục tăng cường “thể chế hóa” Nghị quyết số 18-NQ/TW và cần thiết áp dụng sớm 6 tháng kể từ ngày 1/7/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đồng thời nhanh chóng ban hành các văn bản dưới Luật để hướng dẫn thi hành các bộ luật trên, từ đó nhanh chóng xử lý các vướng mắc, khắc phục tâm lý “sợ sai, sợ trách nhiệm” trong một bộ phận cán bộ, công chức ở tỉnh hiện nay.

Ông Đinh Quý An, Giám đốc một công ty đầu tư xây dựng tại Bình Dương, bày tỏ: “Nếu còn tâm lý sợ sai, thị trường bất động sản rất khó tăng trưởng bền vững. Bình Dương cũng cần ban hành các quy định để cụ thể hóa việc khuyến khích, bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung, để thúc đẩy tháo gỡ pháp lý cho dự án, qua đó tăng nguồn cung”.