Nhà cho thuê cần hơn một chính sách ưu đãi

Đề xuất nâng lợi nhuận định mức nhà ở xã hội cho thuê từ 10% lên 15% được kỳ vọng cải thiện sức hấp dẫn của phân khúc, nhưng cũng đặt ra thách thức cân bằng lợi ích doanh nghiệp và khả năng chi trả của người dân.

Theo Nghị quyết 303/NQ-CP ngày 30/9/2026, Chính phủ giao các địa phương phát triển 899.857 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030. Trong đó, 191.023 căn dành cho thuê, còn 708.834 căn để bán và cho thuê mua.

Quy mô lớn nhưng dòng vốn chưa tương xứng. Khác với nhà ở thương mại, doanh nghiệp phát triển nhà cho thuê phải ứng trước chi phí đất, xây dựng, lãi vay và vận hành, trong khi doanh thu được thu hồi từng tháng.

Tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê hiện dưới 5.000 căn. Đại diện Công ty Lê Thành đề xuất nâng lợi nhuận định mức lên 15%, thay mức tối đa 10% hiện hành, đồng thời tăng ưu đãi thuế.

Đáng chú ý, Tập đoàn Bcons đang khai thác khoảng 3.000 căn cho thuê, triển khai thêm 6.000 căn và hướng tới quy mô khoảng 10.000 căn. Doanh nghiệp lựa chọn tích hợp nhà cho thuê vào dự án hiện hữu nhằm tận dụng hạ tầng, giảm chi phí đầu tư và hạn chế thủ tục phát sinh.

Ở góc độ tài chính, mô hình này tạo dòng tiền định kỳ nhưng kéo dài thời gian hoàn vốn. Giả định một dự án đầu tư 1.000 tỷ đồng, đạt tỷ suất thu nhập vận hành ròng 5%/năm, doanh nghiệp chỉ thu về khoảng 50 tỷ đồng mỗi năm trước chi phí lãi vay và thuế. Thời gian hoàn vốn giản đơn lên tới 20 năm nếu không tính biến động dòng tiền và giá trị tài sản.

Với doanh nghiệp niêm yết, chuyển hướng sang nhà cho thuê có thể giúp đa dạng hóa doanh thu nhưng đồng thời làm tăng nhu cầu vốn dài hạn, áp lực nợ vay và chi phí khấu hao.

Các doanh nghiệp xây dựng, vật liệu và quản lý bất động sản có thể hưởng lợi gián tiếp khi nguồn cung được triển khai.

Tuy nhiên, mục tiêu gần 900.000 căn không đồng nghĩa dòng vốn sẽ lập tức được giải ngân. Quỹ đất sạch, tín dụng dài hạn và thủ tục pháp lý mới là những điều kiện quyết định khả năng biến kế hoạch thành dự án thực tế.