Nghịch lý bất động sản Hà Nội: Giá không hạ dù nguồn cung "bùng nổ"

Nguồn cung chung cư Hà Nội tăng mạnh nhưng giá bán vẫn neo cao, do thị trường bị chi phối bởi các dự án cao cấp và dòng tiền đầu tư. Cầu ở thực dần thu hẹp, trong khi nhà đầu tư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá dài hạn.

Dù nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tăng vọt, giá bán vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt. Nguyên nhân nằm ở sự áp đảo tuyệt đối của phân khúc cao cấp, khiến mặt bằng giá bị kéo lên, trong khi lực cầu thực vẫn bị bỏ lại phía sau. Đằng sau đà tăng này là sự cộng hưởng giữa chiến lược đẩy giá của chủ đầu tư và dòng tiền đầu cơ không ngừng đổ vào thị trường.

Nguồn cung bùng nổ, giá vẫn neo cao: Nghịch lý thị trường căn hộ Hà Nội

Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, nhưng giá sơ cấp vẫn tiếp tục leo thang bất chấp các quy luật cung – cầu thông thường. Theo báo cáo quý II/2025 của Savills Việt Nam, chỉ riêng quý này đã có tới 8.000 căn hộ mới được tung ra thị trường, nâng tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm lên gần 14.900 căn – mức tăng tới 121% so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo đến cuối năm, thị trường có thể chào đón thêm 11.500 căn nữa.

Giai đoạn 2026–2027, nguồn cung hứa hẹn tiếp tục mở rộng với khoảng 46.600 căn từ 43 dự án mới, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Tuy nhiên, điều nghịch lý là mặt bằng giá sơ cấp vẫn giữ ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m² – tăng tới 40% so với cùng kỳ. Phân khúc chiếm áp đảo vẫn là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng trên thị trường.

Theo Savills, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc phần lớn các dự án mới đều thuộc phân khúc cao cấp, sở hữu vị trí đắc địa, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn – vốn không có áp lực giảm giá. Cùng lúc, chi phí đầu vào tăng cao và quỹ đất nội đô khan hiếm khiến các nhà phát triển buộc phải định giá ở ngưỡng cao để đảm bảo biên lợi nhuận.

Trong quý II, lượng giao dịch đạt khoảng 5.200 căn, giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng 5% so với cùng kỳ. Tổng số căn hộ tiêu thụ trong nửa đầu năm đạt 13.100 căn, với 99% thuộc phân khúc A và B. Thị trường vẫn ghi nhận sức mua ổn định, phần lớn đến từ các nhà đầu tư, cho thấy giá bán chưa chịu áp lực điều chỉnh.

Nhà đầu tư chiếm lĩnh thị trường – Cầu ở thực bị gạt ra rìa

Một trong những điểm đáng chú ý nhất là sự thống trị của các nhà đầu tư trong tổng lượng giao dịch. Mặt bằng giá cao khiến nhu cầu ở thực dần thu hẹp, nhường chỗ cho lực lượng đầu cơ đón đầu khả năng tăng giá nhờ hạ tầng đô thị hóa. Nhiều người mua căn hộ không phải để ở, mà để chờ thời điểm thuận lợi bán lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.

Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, tâm lý đầu tư dài hạn và kỳ vọng tăng giá vẫn đang nâng đỡ thị trường, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt hoặc tiềm năng phát triển mạnh. Tuy nhiên, bà cũng cảnh báo rằng mức lợi nhuận kỳ vọng không dễ đạt được nếu mua ở vùng giá cao, nhất là khi thanh khoản có dấu hiệu chững lại và thị trường thứ cấp chưa cho thấy sự hấp dẫn rõ rệt.

Dù vậy, trong trung và dài hạn, Hà Nội vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn nhờ tốc độ đô thị hóa mạnh, nhu cầu nhà ở tăng trưởng bền vững, trong khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp. Với tầm nhìn đủ dài và nguồn vốn ổn định, nhà đầu tư có thể coi thị trường căn hộ tại Hà Nội là một kênh trú ẩn giá trị – nhưng không dành cho những ai tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.