25/07/2022 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Ngành khu công nghiệp- Triển vọng nửa cuối năm 2022

Triển vọng nửa cuối năm 2022 và năm 2023

Trong nửa cuối năm 2022, kỳ vọng lợi nhuận sau thuế sẽ tăng trưởng 47,3% so với cùng kỳ, nhờ vào:

- Nhu cầu đất công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa

- Giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trung bình 8-20% so với cùng kỳ, tùy khu vực. Trong đó, lợi nhuận sau thuế của BCM dự kiến tăng 239% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng 18,9ha đất thương mại tại Thành phố mới Bình Dương cho CaptaLand. Lợi nhuận sau thuế của IDC dự kiến tăng 266% so với cùng kỳ nhờ thay đổi phương pháp hạch toán từ ghi nhận đều sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ mở rộng và cho thuê mới tại KCN Hựu Thạnh. Nếu thương vụ mua bán 30 ha tại Khu đô thị Tràng Cát thành công, lợi nhuận ròng của KBC trong 6 tháng cuối năm 2022 dự kiến sẽ tăng trưởng gấp 3 lần so với cùng kỳ.

- Xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục

- Các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam, có thể kể đến những chính sách ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác

- Cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN

Năm 2023, lợi nhuận ròng của các Công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ, do:

- Tổng diện tích đất cho thuê tăng trưởng 10%/năm;

- Giá thuê đất dự kiến sẽ tăng 8% tại các KCN phía Nam Việt Nam và 6% tại các KCN phía Bắc Việt Nam vào năm 2023. Trong đó, LNST của KBC ước đạt 3,7 nghìn tỷ đồng (tăng 25% so với cùng kỳ) do các dự án hiện nay tiếp tục là nguồn thu chính, bên cạnh giai đoạn 3 của dự án KCN Tràng Duệ và các KCN tại Long An có thể bắt đầu tạo ra thu nhập. Lợi nhuận ròng của IDC ước đạt 2,2 nghìn tỷ đồng (tăng 24% so với cùng kỳ) chủ yếu do ghi nhận lợi nhuận từ các Khu công nghiệp Hựu Thạnh và Phú Mỹ mở rộng, bên cạnh việc thoái vốn tại các công ty con.

Khuyến nghị

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (BCM: HOSE)

- Đánh giá tích cực BCM với vị thế doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích đất còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 454,3 ha. Đồng thời, diện tích đất thương phẩm lên đến 1.250 ha tại Thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và biên lợi nhuận duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi áp dụng khung giá đất mới tại Bình Dương cho giai đoạn 2020-2024. Liên doanh VSIP, Warburg Pincus dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022. BCM hiện đang giao dịch với P/E và P/B 2022 lần lượt đạt 16,5x và 3,4x, giá mục tiêu là 80.800 đồng/CP do giá tăng tại khu dân cư và khu công nghiệp kể từ năm 2022 và khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu BCM.

Lợi nhuận Q1/2022 vẫn ở mức thấp. Doanh thu thuần đạt 1.433 tỷ đồng (+2% YoY), trong đó:

- Doanh thu hoạt động bất động sản (dân cư và khu công nghiệp) tăng nhẹ 0.9% YoY chủ yếu cho thuê đất tại KCN Bàu Bàng mở rộng;

- Không còn nguồn thu từ phí giao thông và xây dựng sau khi giảm tỷ lệ sở hữu tại IJC từ mức 78% xuống còn 49,76%;

- Doanh thu dịch vụ điện nước tại các khu công nghiệp phục hồi trở lại với mức tăng 7,4% nhờ vào khách hàng mới KCN Bàu Bàng và Bàu Bàng mở rộng. Biên lợi nhuận gộp tăng 15,9% đạt mức 57,1% - mức cao nhất trong 5 năm, nhờ vào giá thuê tại KCN tăng 8% và giá bán tại KDC tăng mạnh. Tuy nhiên, chi phí lãi vay tăng mạnh hơn 74% YoY do các khoản vay trái phiếu dài hạn có lãi suất cao hơn khoảng 1% so với năm ngoái. Đồng thời, chi phí quảng bá đầu tư tăng 3,9x làm LNST giảm 16,9% YoY đạt mức 391 tỷ đồng.

Dự báo doanh thu hợp nhất đạt 10.568 tỷ đồng (+51,2% YoY), LNST đạt 3.594 tỷ đồng (+106% YoY). Trong đó, tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạch toán bán đất tại thành phố mới Bình Dương với diện tích 18,9 ha cho CapitaLand với giá trị 5.900 tỷ đồng. Đồng thời, lợi nhuận công ty liên doanh liên kết dự kiến đạt mức 1.320 tỷ đồng (+36% YoY) nhờ vào tăng trưởng 20% tại VSIP nhờ vận hành KCN mới là VSIP3 và liên doanh Warburg Pincus sẽ không còn lỗ (năm 2021, lợi nhuận của liên doanh này là -696 tỷ đồng).

Liên doanh VSIP và BW dự kiến tăng trưởng tích cực nhờ các dự án mới.

Kỳ vọng liên doanh VSIP (BCM sở hữu 49%) - nhà phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, sẽ tăng trưởng tích cực nhờ vào các dự án như KCN VSIP 3 đã ký được MOU hơn 139 ha, và Becamex VSIP Bình Định (BCM sở hữu 40%) ký được MOU đạt hơn 15 ha. Bên cạnh đó, liên doanh BW (BCM sở hữu 30%) – nhà đầu tư hàng đầu phát triển nhà xưởng xây sẵn, dự kiến có lời từ năm 2022. Dự báo, lợi nhuận từ các liên doanh đạt mức 1,1 – 1,4 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2022- 2023.

Rủi ro:

- Tính thanh khoản của TP mới Bình Dương;

- Chậm trễ trong việc triển khai các KCN mới do vấn đề về pháp lý;

- Tăng chi phí vay đối với trái phiếu phát hành mới.