Ngăn ngừa lợi dụng đấu giá để thổi giá đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Uỷ ban thường vụ Quốc hội kiến nghị sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị để ngăn ngừa lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, chọn được nhà đầu tư có năng lực.

Đấu giá bằng bỏ phiếu thay vì bằng lời

Theo HoREA, qua cuộc đấu giá 4 lô đất thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm đã cho thấy rõ các “bất cập” và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định của luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan, nhất là các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.

Bởi lẽ, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ hoặc đấu giá một bức tranh, một món đồ cổ, hay đấu giá tài sản thanh lý…

Để làm được điều này, Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng. Đầu tiên là đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này; đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư (quy định tại điểm a khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013) mà hiện nay luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này và cuối cùng là ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.

Tuỳ theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp. Riêng, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp theo quy định tại Điều 42, Điều 43 luật Đấu giá tài sản 2016. Trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức đấu thầu 2 giai đoạn 2 túi hồ sơ như sau:

Giai đoạn 1: Cơ quan có thẩm quyền xem xét báo cáo khả thi dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra “danh sách ngắn” các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá (có thể đạt từ 70 điểm trở lên như quy định của pháp luật về đấu thầu).

Giai đoạn 2: Tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong danh sách ngắn theo hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá quy định tại Điều 42, Điều 43 luật Đấu giá tài sản 2016.

Không nên áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá (quy định tại Điều 41 Luật Đấu giá tài sản 2016) đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp.

“Vá” các bất cập của luật

HoREA cũng đề nghị sửa đổi quy định nộp tiền đặt trước để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị bởi quy định này có nhiều bất cập, nhất là quy định về việc nộp tiền đặt trước có giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá, nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau cuộc đấu giá đã “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất tiền đặt trước hoặc có trường hợp nhà đầu tư “dây dưa” kéo dài việc thanh toán. Điển hình như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM) vào năm 2014 của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, mãi đến năm 2017 mới chấp nhận thanh toán tiền trúng đấu giá và nộp phạt do chậm thanh toán và gần đây nhất là cuộc đấu giá Lô đất 3.12 tại khu đô thị mới Thủ Thiêm có giá khởi điểm chỉ là 2.942 tỉ đồng, tiền đặt trước là 588,4 tỉ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 24.500 tỉ đồng nên nhà đầu tư trúng đấu giá là Công ty Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã xin chấm dứt hợp đồng mua bán lô đất và chấp nhận bị mất số tiền cọc. Điều này đã để lại các hệ lụy tiêu cực.

Không những vậy, luật Đấu giá tài sản 2016 và công tác thực thi pháp luật về điều kiện khi tham gia đấu giácũng có nhiều bất cập nên những doanh nghiệp mới thành lập hoặc có số vốn rất nhỏ cũng đủ điều kiện tham gia đấu giá các lô đất hàng chục ngàn tỉ đồng. Điển hình là trường hợp đấu giá Lô 3.9, Công ty Bình Minh nộp tiền đặt trước 145,6 tỉ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 4.026 tỉ đồng hoặc tương tự như đấu giá Lô 3.12, Công ty Ngôi sao Việt nộp tiền đặt trước 588,4 tỉ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 24.500 tỉ đồng.

Cũng theo HoREA, trong nhiều năm qua đã có nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí đất vàng hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu “găm” giữ đất, “đầu cơ” đất đai, mà các biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng với mức xử phạt hiện hành không đủ sức răn đe và “hình như” chưa có trường hợp nào bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi dự án theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 luật Đất đai 2013.

Do vậy, cần xem xét sửa đổi, bổ sung điểm i khoản 1 Điều 64 luật Đất đai 2013 nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, kiên quyết xử lý thu hồi đất đối với các trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng.