Ngân hàng Nhà nước lên tiếng về quy định vay vốn như ‘đánh đố’

Đại diện Vụ Pháp chế - Ngân hàng Nhà nước khẳng định các quy định tại Thông tư 22/2023 không sửa đổi nội dung liên quan đến việc hạn chế việc thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai để vay vốn mua nhà. Ngân hàng vẫn cho khách hàng vay tiền mua nhà với tài sản thế chấp.

Chiều 31/1, Ngân hàng Nhà nước phát đi thông báo liên quan đến Thông tư 22/2023 được sửa đổi bởi Thông tư 41/2016.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”.

Ngân hàng Nhà nước khẳng định, Thông tư 22 không sửa đổi, bổ sung nội dung này. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm.

Theo đó, khoản 1 Điều 1 Thông tư 22 sửa đổi, bổ sung như sau: Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm: Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau: Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay.

Đặc biệt, khoản vay với nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà; Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở; Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập...

Khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện.

Đối với khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm: Khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Hệ số rủi ro áp dụng cho khoản vay thế chấp nhà sẽ tùy thuộc vào từng loại từ 20%-100%.

Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao và có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20%-50%, nhằm thực hiện chủ trương khuyến khích nhà ở xã hội của Chính phủ.

"Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác). Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41", Ngân hàng Nhà nước lý giải.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước khẳng định, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2020, Luật các Tổ chức Tín dụng 2024).

Nhiều lãnh đạo ngân hàng thương mại hay, sau khi Thông tư 22/2023 có hiệu lực từ 1/7/2024, ngân hàng vẫn cho khách hàng vay tiền mua nhà với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22 trước khi Thông tư số 22 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024. Nếu không có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.

Cụ thể, HoREA cho biết Thông tư 22/2023 sửa đổi khoản 11, điều 2 Thông tư 41/2016 về khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà là nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán.

HoREA cho rằng quy định trên khiến nhiều người có nhu cầu vay vốn mua nhà hiểu nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn.

"Như vậy, Thông tư số 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua "nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai") được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại "hình thành trong tương lai" phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác" - HoREA kết luận.